Организация является заказчиком-застройщиком и осуществляет строительство объекта производственного назначения на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. На данном земельном участке расположены строения, которые выкупаются организацией у их собственников (физических лиц) для последующего сноса. Общая договорная стоимость выкупаемых строений - 1 000 000 руб. Как отразить расходы на выкуп данных строений в бухгалтерском и налоговом учете?

Бухгалтерский учет

Приобретенные под снос строения организация не может включить в состав основных средств, поскольку они не удовлетворяют критериям, предусмотренным п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

Так как указанные строения не могут принести организации экономических выгод в будущем, то организация вообще не может учесть их в качестве какого-либо имущества (п. п. 7.2, 7.2.1, 8.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России и Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997)).

На наш взгляд, расходы на приобретение строений, предназначенных под снос, следует учитывать в бухгалтерском учете в том же порядке, что и расходы на компенсацию собственникам стоимости сносимых при строительстве строений.

Указанные расходы включаются в затраты на строительство строящегося на их месте объекта и предусматриваются в главе 1 "Подготовка территории строительства" сводного сметного расчета (п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1).

По технологической структуре капитальных вложений затраты, связанные с компенсациями за сносимые строения при отводе земель под строительство, включаются в состав прочих капитальных работ и затрат (п. 4.7.5 Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123).

Следовательно, затраты на выкуп строений отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", в корреспонденции со счетом учета расчетов с собственниками строений, например со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (пп. "д" п. 3.1.1, п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н <*>, <**>.

Налог на прибыль организаций

Для целей налогообложения прибыли построенный объект производственного назначения будет являться амортизируемым объектом основных средств (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Следовательно, все затраты, связанные с его строительством, включая стоимость выкупаемых для последующего сноса строений, следует рассматривать как затраты по созданию амортизируемого имущества, которые не включаются в состав расходов при определении налоговой базы (п. 5 ст. 270 НК РФ), а формируют первоначальную стоимость построенного объекта (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России (см. Письма от 25.01.2006 N 03-03-04/1/56, от 27.02.2006 N 03-03-04/1/145).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

В отношении доходов от продажи строений, выплачиваемых физическим лицам, организация налоговым агентом по НДФЛ не является (п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |     Договор,   |
   |                         |      |      |       |  купли—продажи,|
   |Отражена стоимость       |      |      |       |   Акт приемки— |
   |строений, выкупаемых для |      |      |       |    передачи    |
   |последующего сноса <***> | 08—3 |  76  |1000000|    строений    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Выплачена собственникам  |      |      |       |                |
   |стоимость выкупленных    |      |      |       |Выписка банка по|
   |строений                 |  76  |  51  |1000000|расчетному счету|
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Поскольку приобретенные строения по правилам бухгалтерского учета не включаются в состав основных средств организации, следовательно, их стоимость (до момента сноса строений) не будет являться объектом налогообложения по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). <**> Пунктом 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций расходы, связанные со сносом строений при отводе земельных участков под строительство объекта, отнесены к затратам, не увеличивающим стоимость основных средств, которые учитываются на счете учета капитальных вложений отдельно от затрат на строительство объектов, определяющих их стоимость. Согласно п. 3.2.5 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций затраты, не увеличивающие стоимость основных средств, списываются со счета учета капитальных вложений за счет предусмотренных источников финансирования по мере полного производства соответствующих работ или совершения операций. Однако в настоящее время при формировании первоначальной стоимости объектов основных средств, в том числе объектов, законченных строительством, необходимо руководствоваться нормами ПБУ 6/01, в п. 8 которого определено, что первоначальная стоимость объекта основных средств формируется исходя из всей суммы фактических затрат, связанных с его сооружением. <***> Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). В данной схеме расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности на приобретаемые строения, не рассматриваются. Ю.С.Орлова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 29.03.2007 ————