Организация - собственник нежилых помещений, находящихся в цокольном этаже здания, в январе 2007 г. заключила и 01.02.2007 зарегистрировала соглашение о постоянном сервитуте в интересах собственника помещений магазина, также находящихся в цокольном этаже, проход в которые возможен только через вестибюль, принадлежащий организации, а нормальная эксплуатация помещений магазина невозможна без использования туалета, принадлежащего организации. Плата, взимаемая за пользование помещениями вестибюля и туалета, составляет 6000 руб., в том числе НДС 915 руб., и уплачивается ежемесячно. Расходы по уплате государственной пошлины несет организация, в интересах которой установлен сервитут. Сумма ежемесячной амортизации по помещениям, принадлежащим организации (244 кв. м, из них туалет - 6 кв. м, вестибюль - 40 кв. м), составляет 8065 руб.; расходы на уборку помещений - 7000 руб. в месяц. Как отражаются указанные операции в учете организации?

Гражданско-правовые отношения

Применительно к правилам, предусмотренным ст. ст. 274 - 276 Гражданского кодекса РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник нежилого помещения вправе требовать от собственника соседнего нежилого помещения предоставления права ограниченного пользования соседним помещением (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседнее помещение, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 1 ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего недвижимого имущества и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Исходя из п. 5 ст. 274, ст. 277 ГК РФ, собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимостью.

Бухгалтерский учет

Для организации, предоставившей в ограниченное пользование другой организации часть своих помещений, доходы от таких операций являются прочими доходами на основании п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н. Признаются такие доходы ежемесячно (п. п. 16, 12 ПБУ 9/99). Для отражения прочих доходов предназначен счет 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие доходы" (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Расходы, связанные с предоставлением имущества во временное пользование, в общем случае включаются в состав прочих расходов организации (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). В то же время организация сама продолжает использовать помещения, по которым предоставлено право ограниченного пользования третьему лицу. Следовательно, с учетом принципа соответствия доходов и расходов, установленного п. 19 ПБУ 10/99, расходы в виде амортизации помещений и расходы на их уборку в полной сумме включаются в состав расходов организации по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7, 8 ПБУ 10/99), поскольку эти расходы не обусловливают получение организацией дохода от установленного сервитута.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Реализация товаров, работ, услуг на территории РФ является объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). В целях налогообложения НДС предоставление имущества в пользование рассматривается как реализация услуг (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Следовательно, налоговая база при предоставлении части нежилых помещений в ограниченное пользование определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ.

Налог на прибыль организаций

В целях налогообложения прибыли ежемесячная плата за установление сервитута (за вычетом НДС) ежемесячно учитывается в составе внереализационных доходов на основании п. 4 ст. 250, абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 265, п. 1 ст. 248, пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ.

Расходы на уборку помещений (основных средств) в налоговом учете также включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ).

В налоговом учете амортизация по помещениям, рассчитанная в порядке, установленном п. 4 или п. 5 ст. 259 НК РФ, ежемесячно учитывается в составе расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 3 п. 2 ст. 253, п. 3 ст. 272 НК РФ).

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                Ежемесячные бухгалтерские записи                |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |                         |      |      |       |  Соглашение о  |
   |Начислена плата за       |      |      |       |    сервитуте,  |
   |пользование нежилыми     |      |      |       |  Бухгалтерская |
   |помещениями              |  76  | 91—1 |  6 000|     справка    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Начислен НДС             |      |      |       |                |
   |(6000 / 118 х 18)        | 91—2 |  68  |    915|  Счет—фактура  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Начислена амортизация по |      |      |       |                |
   |помещениям, принадлежащим|  26  |      |       |  Бухгалтерская |
   |организации              | (44) |  02  |  8 065| справка—расчет |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |    Расчетно—   |
   |                         |      |      |       |    платежная   |
   |                         |      |      |       |    ведомость,  |
   |                         |      |      |       |  Бухгалтерская |
   |                         |      |  70, |       | справка—расчет,|
   |Отражена стоимость уборки|  26  |  69, |       |   Требование—  |
   |помещений                | (44) |  10  |  7 000|    накладная   |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Получена плата за        |      |      |       |                |
   |пользование нежилыми     |      |      |       |Выписка банка по|
   |помещениями              |  51  |  76  |  6 000|расчетному счету|
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

И.В.Шувалова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 01.03.2007 ————