Организация имеет в долевой собственности 1/3 часть отдельно стоящего здания (третий этаж трехэтажного здания), которая используется под офис. В связи с необходимостью ремонта крыши здания организация заключила с другим собственником договор, по которому она обязуется от своего имени заключить договор с подрядчиком на ремонт крыши и принять выполненные работы, а другой собственник возмещает организации часть расходов на ремонт пропорционально его доле в собственности, а также уплачивает вознаграждение в сумме 1000 руб. Стоимость ремонта крыши составила 450 000 руб. (в том числе НДС). От другого собственника здания получено частичное возмещение стоимости ремонта, соответствующее его доле, - 300 000 руб., а также сумма вознаграждения.

Организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом "доходы, уменьшенные на величину расходов". Как данная операция отражается в бухгалтерском учете и в целях исчисления единого налога по УСН?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п. п. 1 - 3 ст. 244 Гражданского кодекса РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Следовательно, в данном случае все собственники здания обязаны нести расходы на ремонт крыши.

В бухгалтерском учете расходы на ремонт крыши (в сумме, приходящейся на долю организации) учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (как затраты на ремонт основных средств) (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, приходящиеся на долю организации затраты на ремонт крыши офисного здания (с учетом НДС <*>), отражаются по дебету счета 26 "Общехозяйственные расходы" в корреспонденции со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Что касается суммы затрат на ремонт, приходящейся на другого собственника здания и подлежащей компенсации организации, то эта сумма в составе расходов организации отражаться не может и должна быть отнесена на расчеты с другим собственником здания.

Заключенный организацией с другим собственником здания договор, по которому организация за вознаграждение обязуется от своего имени заключить договор с подрядчиком на ремонт крыши и принять выполненные подрядчиком работы, по сути является договором комиссии (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

В бухгалтерском учете стоимость ремонта крыши, подлежащая уплате подрядной организации, в части, приходящейся на другого собственника здания (также с учетом НДС <**>), отражается по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и кредиту счета 60.

В целях исчисления единого налога по УСН расходы на ремонт основных средств, а также суммы НДС по ним уменьшают полученные доходы при определении объекта налогообложения (пп. 3, 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, т.е. при условии, что данные расходы являются экономически оправданными, документально подтвержденными, направленными на получение дохода и не указаны в ст. 270 НК РФ.

Согласно п. 9 ст. 270 НК РФ расходы, произведенные комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя (если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров) не учитываются при определении налоговой базы.

Поскольку, как указывалось выше, заключенный между собственниками здания договор по сути является договором комиссии, то на основании указанной нормы НК РФ затраты на ремонт здания, приходящиеся на долю другого собственника, не могут учитываться организацией (комиссионером) в целях налогообложения.

Что касается суммы возмещения затрат на ремонт, полученной от другого собственника здания, то она при исчислении единого налога по УСН не включается в состав доходов на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 и п. 1 ст. 346.15 НК РФ.

Сумма полученного вознаграждения за оказанные посреднические услуги признается в бухгалтерском учете доходом от обычных видов деятельности, как выручка от оказания услуг (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

В целях исчисления единого налога по УСН полученное вознаграждение признается доходом на дату его получения (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 249 НК РФ).

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |  Акт о приемке |
   |                         |      |      |       |   выполненных  |
   |                         |      |      |       |      работ,    |
   |                         |      |      |       |     Справка    |
   |Отражены затраты на      |      |      |       |   о стоимости  |
   |ремонт крыши в части,    |      |      |       |   выполненных  |
   |приходящейся на долю     |      |      |       | работ и затрат,|
   |организации <*>          |      |      |       |  Бухгалтерская |
   |(450 000 х 1/3)          |  26  |  60  |150 000| справка—расчет |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |     Договор    |
   |                         |      |      |       |    комиссии,   |
   |                         |      |      |       |  Акт о приемке |
   |                         |      |      |       |   выполненных  |
   |                         |      |      |       |      работ,    |
   |                         |      |      |       |     Справка    |
   |                         |      |      |       |   о стоимости  |
   |                         |      |      |       |   выполненных  |
   |Отражены затраты на      |      |      |       | работ и затрат,|
   |ремонт крыши в части,    |      |      |       |      Отчет     |
   |приходящейся на долю     |      |      |       |  комиссионера, |
   |другого собственника <**>|      |      |       |  Бухгалтерская |
   |(450 000 х 2/3)          |  76  |  60  |300 000| справка—расчет |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Отражена сумма           |      |      |       |                |
   |причитающегося           |      |      |       |                |
   |организации              |      |      |       |      Отчет     |
   |вознаграждения           |  62  | 90—1 |  1 000|  комиссионера  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Произведена оплата       |      |      |       |Выписка банка по|
   |подрядчику               |  60  |  51  |450 000|расчетному счету|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Поступила сумма          |      |      |       |                |
   |возмещения затрат на     |      |      |       |                |
   |ремонт от другого        |      |      |       |Выписка банка по|
   |собственника             |  51  |  76  |300 000|расчетному счету|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Поступила сумма          |      |      |       |Выписка банка по|
   |вознаграждения           |  51  |  62  |  1 000|расчетному счету|
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Организация, применяющая УСН, не является плательщиком НДС (п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ). Следовательно, сумма НДС по работам, выполненным подрядной организацией, к вычету не принимается. В бухгалтерском учете сумма НДС, предъявленная подрядной организацией, увеличивает стоимость выполненных работ (пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Предъявленные контрагентами суммы НДС могут отражаться в бухгалтерском учете организации, применяющей УСН, с использованием или без использования счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" (в зависимости от принятой учетной политики). В данной схеме стоимость выполненных работ относится на затраты в полной сумме, без предварительного выделения на счете 19 суммы НДС. <**> Несмотря на то что организация, применяющая УСН, плательщиком НДС не является, она выписывает другому собственнику здания счет-фактуру на выполненные работы по ремонту от своего имени на основании данных, содержащихся в счете-фактуре, выставленном ей подрядчиком. Выписанный организацией счет-фактура является для другого собственника здания - плательщика НДС основанием для принятия к вычету НДС со стоимости выполненных ремонтных работ (п. 5 Письма МНС России от 21.05.2001 N ВГ-6-03/404 "О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость", Письмо УМНС России по г. Москве от 29.06.2004 N 24-11/42784, консультация советника налоговой службы РФ III ранга Е.Н. Сивошенковой от 16.08.2004). Ю.С.Орлова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 22.11.2006 ————