Организация-застройщик на отведенном ей муниципалитетом (на правах аренды) земельном участке ведет строительство здания производственного цеха. Организация выплачивает компенсацию (возмещение убытков, причиненных изъятием земельного участка) прежним землепользователям и арендаторам данного земельного участка (физическим лицам) в общей сумме 1 000 000 руб. Как отразить сумму выплаченной компенсации в бухгалтерском и налоговом учете?

Порядок выбора земельных участков для строительства установлен ст. 31 Земельного кодекса РФ. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому, в случае предполагаемого изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства (п. 5 ст. 31 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 57 ЗК РФ возмещение убытков собственникам и арендаторам земельных участков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Правила возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее по тексту - Правила), утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 (на основании п. 5 ст. 57 ЗК РФ).

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков может являться акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пп. "а" п. 3 Правил).

Согласно п. 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В соответствии с п. 4.7.5 Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123, затраты, связанные с компенсациями за сносимые строения при отводе земель под строительство, включаются в состав прочих капитальных работ и затрат.

Следовательно, указанные затраты отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", в корреспонденции со счетом учета расчетов с получателями компенсации, например, со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (пп. "д" п. 3.1.1, п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Для целей налогообложения прибыли построенное на отведенном земельном участке здание производственного цеха будет являться амортизируемым объектом основных средств (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Следовательно, затраты, связанные с отводом земельного участка под строительство этого здания, являются затратами по созданию амортизируемого имущества, которые не включаются в состав расходов при определении налоговой базы на основании п. 5 ст. 270 НК РФ, а будут формировать первоначальную стоимость построенного здания цеха на основании абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ.

Таким образом, порядок учета для целей налогообложения прибыли расходов по выплате компенсаций прежним землепользователям и арендаторам при отводе земель под строительство аналогичен порядку их признания в бухгалтерском учете.

Согласно п. 3 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с возмещением расходов.

Следовательно, суммы компенсаций, выплаченные физическим лицам - прежним землепользователям и арендаторам на основании ст. 57 ЗК РФ, налогообложению НДФЛ не подлежат.

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       | Акт об изъятии |
   |                         |      |      |       |   земельного   |
   |Отражена сумма           |      |      |       |     участка,   |
   |компенсации, подлежащая  |      |      |       | Сметный расчет |
   |выплате при изъятии      |      |      |       |  на отдельный  |
   |земельного участка <*>   | 08—3 |  76  |1000000|   вид затрат   |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Выплачена сумма          |      |      |       |    Расходный   |
   |компенсации прежним      |      |      |       | кассовый ордер,|
   |землепользователям и     |      |  50, |       |Выписка банка по|
   |арендаторам              |  76  |  51  |1000000|расчетному счету|
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> При определении размера компенсации в связи с изъятием земель под застройку составляется сметный расчет на отдельные виды затрат, который используется при составлении сводного сметного расчета стоимости строительства (п. 3.18 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1). Пунктом 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций расходы, связанные со сносом строений при отводе земельных участков под строительство объекта, отнесены к затратам, не увеличивающим стоимость основных средств, которые учитываются на счете учета капитальных вложений отдельно от затрат на строительство объектов, определяющих их стоимость. Согласно п. 3.2.5 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций затраты, не увеличивающие стоимость основных средств, списываются со счета учета капитальных вложений за счет предусмотренных источников финансирования по мере полного производства соответствующих работ или совершения операций. Однако в настоящее время при формировании первоначальной стоимости объектов основных средств, в том числе объектов, законченных строительством, необходимо руководствоваться нормами Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 8 которого определено, что первоначальная стоимость объекта основных средств формируется исходя из всей суммы фактических затрат, связанных с его сооружением. Ю.С.Орлова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 08.08.2005 ————