Некоммерческая организация (жилищный накопительный кооператив) приобретает для члена кооператива квартиру стоимостью 1 800 000 руб. До передачи квартиры в пользование пайщику кооператив подрядным способом производит ее ремонт стоимостью 300 000 руб., в том числе НДС 45 763 руб. Паенакопление члена кооператива на момент покупки квартиры составляет 1 050 000 руб. (50%). Как данные операции отражаются в бухгалтерском и налоговом учете жилищного накопительного кооператива?

Жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Потребительский кооператив является некоммерческой организацией (п. 3 ст. 50, ст. 116 Гражданского кодекса РФ). Под некоммерческой организацией понимается организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками (п. 1 ст. 50 ГК РФ).

Некоммерческие организации ведут бухгалтерский учет и составляют бухгалтерскую отчетность в общеустановленном порядке (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете").

Одним из источников финансирования деятельности кооператива являются паевые взносы - денежные средства, которые вносятся членами кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями Федерального закона N 215-ФЗ (п. 4 ст. 2, п. 1 ст. 23 Федерального закона N 215-ФЗ).

Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений и обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива (п. п. 1, 2 ст. 24 Федерального закона N 215-ФЗ).

Кроме того, паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на ремонт жилого помещения до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива (пп. 3 п. 3 ст. 24 Федерального закона N 215-ФЗ).

В рассматриваемой ситуации, как видно из условия, производить уточнение величины паевого взноса нет необходимости.

В бухгалтерском учете кооператива согласованная величина паевого взноса отражается в качестве целевого финансирования по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" и дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", на котором могут учитываться расчеты с членами кооператива (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). Аналитический учет по счету 86 ведется по назначению целевых средств и в разрезе источников их поступления.

При получении организацией на отдельный банковский счет периодических платежей в счет паевого взноса счет 76 кредитуется в корреспонденции с дебетом счета 55 "Специальные счета в банках" (п. 5 ст. 16 Федерального закона N 215-ФЗ, Инструкция по применению Плана счетов).

Согласно п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 28 Федерального закона N 215-ФЗ право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива (п. 1 ст. 29 Федерального закона N 215-ФЗ).

В соответствии с п. п. 1, 4, 5, 7, 8, 12 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, приобретенная кооперативом квартира включается в состав основных средств кооператива и принимается к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой в данном случае признается сумма фактических затрат организации на приобретение данного основного средства, а также стоимость ремонта, проводимого в целях доведения квартиры до состояния, пригодного к использованию (с учетом НДС) <*> <**>.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 "Вложения во внеоборотные активы". По дебету счета 08 отражается в данном случае договорная стоимость жилого помещения и стоимость произведенного ремонта в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Сформированная первоначальная стоимость объекта основных средств, принятого в эксплуатацию и оформленного в установленном порядке, списывается со счета 08 в дебет счета 01 "Основные средства". Передача жилого помещения в пользование члену кооператива отражается записями в аналитическом учете по счету 01.

В целях налогообложения прибыли осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, использованные некоммерческими организациями по назначению, включаются в состав целевых поступлений на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, и не увеличивают налоговую базу по налогу на прибыль (пп. 1 п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ). При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.

В налоговом учете приобретенная квартира признается амортизируемым имуществом, не подлежащим амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257, пп. 2 п. 2 ст. 256 НК РФ).

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |     Решение    |
   |Отражена задолженность   |      |      |       | уполномоченного|
   |члена кооператива по     |      |      |       | уставом органа |
   |внесению паевого взноса  |  76  |  86  |2100000|   кооператива  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Отражено паенакопление   |      |      |       |                |
   |на момент приобретения   |      |      |       |                |
   |квартиры (2 100 000 х    |      |      |       |Выписка банка по|
   |х 50%) <***>             |      |      |       |  специальному  |
   |                         |  55  |  76  |1050000|      счету     |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |                |
   |                         |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |                         |      |      |       |    передачи    |
   |                         |      |      |       |    квартиры,   |
   |Отражены вложения        |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |во внеоборотные активы   |      |      |       |      сдачи     |
   |(1 800 000 + 300 000)    |      |      |       |   выполненных  |
   |<**>                     |  08  |  60  |2100000|      работ     |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       | Свидетельство о|
   |                         |      |      |       | государственной|
   |                         |      |      |       |   регистрации  |
   |                         |      |      |       |      права     |
   |                         |      |      |       |  собственности,|
   |                         |      |      |       |  Акт о приеме— |
   |Принят к учету объект    |      |      |       |передаче здания |
   |основных средств         |  01  |  08  |2100000|  (сооружения)  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |Выписка банка по|
   |Отражена оплата жилого   |      |      |       |  специальному  |
   |помещения продавцу       |  60  |  55  |1800000|      счету     |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Отражена оплата за       |      |      |       |Выписка банка по|
   |выполненные ремонтные    |      |      |       |  специальному  |
   |работы                   |  60  |  55  |300 000|      счету     |
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> В соответствии с п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). В данной схеме исходим из условия, что квартира передана покупателю (кооперативу) по передаточному акту в месяце государственной регистрации. За государственную регистрацию прав в соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ взимается государственная пошлина в размере 7500 руб. (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В данной схеме учет указанной государственной пошлины не рассматривается. <**> Передача жилых помещений в пользование, передача права собственности (реализация) жилых домов, жилых помещений, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не облагается НДС на основании пп. 10 п. 2, пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. В связи с этим сумма НДС, предъявленная подрядчиком, выполнившим ремонт, согласно п. 8 ПБУ 6/01 и пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ учитывается в стоимости приобретаемого основного средства. В этой ситуации, по нашему мнению, указанная сумма НДС может непосредственно отражаться по дебету счета 08, без предварительного выделения на счете 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям". <***> Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет (п. 5 ст. 47 Федерального закона N 215-ФЗ). В настоящей схеме для упрощения примера приведена одна запись по внесению данной части паевого взноса на общую сумму. И.В.Шувалова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 06.06.2005 ————