По договору купли - продажи организация приобрела здание стоимостью 840 000 руб. (включая НДС 140 000 руб.) с целью его последующей перепродажи. Затраты организации, связанные с регистрацией права собственности на приобретенное здание, составили 5000 руб. Как данные операции отражаются в бухгалтерском и налоговом учете организации?

В соответствии с п.2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально - производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н, материально - производственные запасы, приобретенные или полученные от других юридических или физических лиц и предназначенные для продажи, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве товаров.

Согласно п.1 ст.551 и п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации права собственности покупателя. Следовательно, до момента регистрации права собственности на приобретенное здание организация отражает его в учете в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, на забалансовом счете 002 "Товарно - материальные ценности, принятые на ответственное хранение" по стоимости, указанной в договоре купли - продажи.

Принадлежащие организации на праве собственности товары принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой в случае приобретения за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) (п.п.5, 6 ПБУ 5/01). К фактическим затратам на приобретение здания в данном случае относятся суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу, а также затраты, связанные с регистрацией права собственности на приобретенное здание.

Для учета расчетов с регистрирующим органом организация может использовать счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

При получении свидетельства, подтверждающего право собственности организации на приобретенное здание, оно принимается к учету в качестве товара на счет 41 "Товары" по фактической себестоимости (без учета НДС, предъявленного к уплате продавцом и учитываемого на счете 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"). Одновременно стоимость этого здания списывается с забалансового учета.

Сумму НДС, уплаченную продавцу здания, организация вправе принять к вычету после принятия здания к учету в составе товаров при наличии счета - фактуры, выставленного поставщиком (пп.2 п.2 ст.171 и п.1 ст.172 Налогового кодекса РФ).

В бухгалтерском учете принятая к вычету сумма НДС по приобретенным товарам отражается по дебету счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" и кредиту счета 19.

Порядок определения покупной стоимости товаров, приобретенных для перепродажи, гл.25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ не установлен.

На основании пп.3 п.1 ст.268 и ст.320 НК РФ, а также п.1.3 разъяснений к ст.268 НК РФ, приведенных в Методических рекомендациях по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации", утвержденных Приказом МНС России от 26.02.2002 N БГ-3-02/98, покупная стоимость товара для целей налогообложения прибыли определяется исходя из стоимости этого товара, указанной продавцом (поставщиком) в договоре купли - продажи, и составляет в данном случае 700 000 руб. (840 000 - 140 000). При этом платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп.40 п.1 ст.264 НК РФ), и являются для торговой организации косвенными расходами, уменьшающими доходы от реализации товара за текущий месяц (ст.320 НК РФ).

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |    Договор     |
   |                         |      |      |       | купли—продажи, |
   |Принято на забалансовый  |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |учет приобретенное здание| 002  |      |840 000| передачи здания|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Перечислена оплата       |      |      |       |Выписка банка по|
   |продавцу здания          |  60  |  51  |840 000|расчетному счету|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Перечислена плата за     |      |      |       |                |
   |регистрацию прав на      |      |      |       |Выписка банка по|
   |приобретенное здание     |  76  |  51  |  5 000|расчетному счету|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |    Договор     |
   |                         |      |      |       | купли—продажи, |
   |Приобретенное здание     |      |      |       | Свидетельство о|
   |принято к учету в        |      |      |       | государственной|
   |качестве товара (840 000—|      |  60, |       |   регистрации  |
   |— 140 000 + 5000)        |  41  |  76  |705 000|      прав      |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Отражена сумма НДС,      |      |      |       |                |
   |уплаченная продавцу      |      |      |       |                |
   |здания                   |  19  |  60  |140 000|  Счет—фактура  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Принята к вычету сумма   |      |      |       |                |
   |НДС, уплаченная продавцу |      |      |       |                |
   |здания                   |  68  |  19  |140 000|  Счет—фактура  |
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

В.А.Остояч Центр исследований проблем налогообложения и бухгалтерского учета 18.11.2002 ————