Организация, осуществляющая риэлторскую деятельность, приобрела у физического лица, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, по договору купли - продажи недвижимости квартиру для последующей перепродажи за 900 000 руб. Расчеты с физическим лицом произведены в безналичной форме.

В соответствии с п.2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально - производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н, товары являются частью материально - производственных запасов (МПЗ) организации, приобретенных или полученных от других юридических и физических лиц и предназначенных для продажи.

Таким образом, приобретенная квартира, предназначенная для продажи, принимается к бухгалтерскому учету в качестве МПЗ.

Согласно п.п.5, 6 ПБУ 5/01 МПЗ принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Оприходование приобретенной квартиры в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, отражается по дебету счета 41 "Товары" по стоимости приобретения.

При выплате денежных средств физическому лицу за проданную квартиру у организации на основании п.2 ст.226 и пп.2 п.1 ст.228 Налогового кодекса РФ не возникает обязательств по исчислению и уплате в бюджет налога на доходы физических лиц. При этом организация, выплачивающая доход физическому лицу, должна представить в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц соответствующего налогового периода (календарного года) не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по форме, утвержденной МНС России (ст.230 НК РФ).

Что касается единого социального налога (ЕСН), то при выплате физическому лицу денежных средств за проданную квартиру у организации не возникает объекта обложения ЕСН. Это обусловлено тем, что согласно п.1 ст.236 НК РФ не относятся к объекту обложения ЕСН выплаты, производимые в рамках гражданско - правовых договоров, предметом которых является переход права собственности на имущество.

Также у организации не возникает объекта обложения страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование (п.2 ст.10 Федерального закона от 15.12.2001 N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации").

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |    Договор     |
   |                         |      |      |       | купли—продажи  |
   |                         |      |      |       |  недвижимости, |
   |                         |      |      |       | Свидетельство о|
   |                         |      |      |       | государственной|
   |                         |      |      |       |   регистрации  |
   |                         |      |      |       |      прав,     |
   |Оприходована             |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |приобретенная квартира   |      |  60  |       |    передачи    |
   |<*>                      |  41  | (76) |900 000|    квартиры    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Оплачено физическому лицу|  60  |      |       |Выписка банка по|
   |за квартиру              | (76) |  51  |900 000|расчетному счету|
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ———————————————————————————————
   

<*> Правоотношения сторон по договору купли - продажи недвижимости регулируются параграфом 7 гл.30 "Купля - продажа" Гражданского кодекса РФ. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимость установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.6 ст.131 ГК РФ). Н.А.Якимкина Центр исследований проблем налогообложения и бухгалтерского учета 30.10.2002 ————