Организация - арендатор получила здание по договору аренды на срок 11 лет. Через год организация произвела реконструкцию части этого здания без согласия арендодателя. Расходы по реконструкции, проведенной подрядчиком, составили 100 800 руб., включая НДС 16 800 руб. Стоимость здания, указанная в договоре аренды, составляет 800 000 руб. Арендодатель начисляет амортизацию по данному зданию в бухгалтерском и налоговом учете линейным способом. По соглашению сторон договор аренды расторгнут через 6 лет. Доходы и расходы в целях налогообложения прибыли организация - арендатор определяет методом начисления.

Правоотношения сторон при аренде имущества регулируются гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями ст.623 указанной главы неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, после прекращения договора аренды являются собственностью последнего. При этом п.3 ст.623 ГК РФ определено, что стоимость таких улучшений возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, здания относятся к объектам основных средств (ОС). В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении ОС, арендованных организацией, предназначен забалансовый счет 001 "Арендованные основные средства", на котором ОС учитываются в оценке, указанной в договорах аренды.

Капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются арендатором в состав собственных ОС, первоначальная стоимость которых определяется как сумма фактически произведенных затрат (п.47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и п.п.5, 7, 8 ПБУ 6/01). Согласно Инструкции по применению Плана счетов информация о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве ОС, отражается на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Сформированная первоначальная стоимость ОС списывается со счета 08 в дебет счета 01 "Основные средства".

Сумма НДС, предъявленная к уплате подрядчиком, отражается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". После включения капитальных затрат на реконструкцию в состав собственных ОС организация вправе принять к вычету уплаченную подрядчику сумму НДС на основании пп.1 п.2 ст.171 и п.1 ст.172 Налогового кодекса РФ при наличии счета - фактуры и документов, подтверждающих оплату. Принятая к вычету сумма НДС списывается со счета 19 в дебет счета 68 "Расчеты по налогам и сборам".

Согласно п.17 ПБУ 6/01 стоимость объектов ОС погашается посредством начисления амортизации. В соответствии с п.20 ПБУ 6/01 и п.65 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н и действующих в части, не противоречащей ПБУ 6/01, капитальные затраты в арендованные ОС, подлежащие после прекращения договора аренды передаче арендодателю, амортизируются ежемесячно арендатором в течение срока аренды исходя из способа начисления амортизационных отчислений, установленных арендодателем по объекту, на котором произведены указанные затраты.

Таким образом, в данном случае арендатор амортизирует произведенные им затраты по реконструкции арендованного здания линейным способом в течение оставшегося срока аренды, равного 10 годам. При этом ежемесячная сумма амортизационных отчислений составит: (100 800 - 16 800) / 10 / 12 = 700 руб.

В бухгалтерском учете сумма начисленной амортизации формирует расходы по обычным видам деятельности на основании п.п.5, 8 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, и отражается по кредиту счета 02 "Амортизация основных средств" и дебету счетов учета затрат на производство (например, дебету счета 20 "Основное производство").

В рассматриваемой ситуации, как указано выше, при возврате здания арендодателю в связи с расторжением договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества арендатору не возмещается (п.3 ст.623 ГК РФ). В связи с этим передача объекта ОС в виде капитальных вложений в арендованное имущество является безвозмездной на основании п.2 ст.423 ГК РФ.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов для учета выбытия объектов ОС к счету 01 "Основные средства" может открываться субсчет "Выбытие основных средств". В дебет этого субсчета переносится стоимость выбывающего объекта, а в кредит - сумма накопленной амортизации (в корреспонденции со счетом 02 "Амортизация основных средств"). По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость объекта ОС списывается со счета 01 в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчета 91-2 "Прочие расходы".

Операции по передаче на безвозмездной основе объектов ОС признаются реализацией и являются объектом обложения НДС (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ). Налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется в соответствии с п.2 ст.154 НК РФ как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст.40 НК РФ, без включения в них НДС. В бухгалтерском учете сумма начисленного НДС отражается по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" в корреспонденции в данном случае со счетом 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы".

В соответствии с п.75 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации, утвержденных Приказом Минфина России от 28.06.2000 N 60н, убыток от выбытия объектов ОС в результате их безвозмездной передачи отражается как прочий внереализационный расход.

В таблице использованы следующие наименования субсчетов по балансовому счету 01:

01-1 "Основные средства в эксплуатации";

01-2 "Выбытие основных средств".

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Принято на забалансовый  |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |учет полученное в аренду |      |      |       | передачи здания|
   |здание <1>               | 001  |      |800 000|   в аренду     |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |              Реконструкция арендованного здания <2>            |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |Отражены затраты на      |      |      |       |                |
   |реконструкцию здания     |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |(100 800 — 16 800)       |  08  |  60  | 84 000| сдачи объектов |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Отражена сумма НДС,      |      |      |       |                |
   |подлежащая уплате        |      |      |       |                |
   |подрядчику за работы по  |      |      |       |                |
   |реконструкции здания     |  19  |  60  | 16 800|  Счет—фактура  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Перечислена оплата       |      |      |       |Выписка банка по|
   |подрядчику               |  60  |  51  |100 800|расчетному счету|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |                         |      |      |       |    передачи    |
   |Капитальные вложения в   |      |      |       |основных средств|
   |арендованное здание      |      |      |       |   Инвентарная  |
   |приняты к учету в составе|      |      |       | карточка учета |
   |основных средств <3>     |  01  |  08  | 84 000|основных средств|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Принят к вычету НДС,     |      |      |       |                |
   |уплаченный подрядчику    |  68  |  19  | 16 800|  Счет—фактура  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |      Ежемесячно в течение срока действия договора аренды       |
   |      (начиная с месяца, следующего за месяцем зачисления       |
   |      произведенных капитальных вложений в состав ОС) <4>       |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |Отражена сумма           |      |      |       |  Бухгалтерская |
   |начисленной амортизации  |  20  |  02  |    700| справка—расчет |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                Расторжение договора аренды <5>                 |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |Списано с забалансового  |      |      |       |                |
   |учета возвращенное       |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |арендодателю здание      |      | 001  |800 000| передачи здания|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Отражена стоимость       |      |      |       |                |
   |выбывающего объекта ОС   |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |(капитальных вложений в  |      |      |       |    передачи    |
   |арендованное здание) <6> | 01—2 | 01—1 | 84 000|основных средств|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Списана сумма начисленной|      |      |       |  Акт приемки—  |
   |амортизации              |      |      |       |    передачи    |
   |(700 х 12 х 6)           |  02  | 01—2 | 50 400|основных средств|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Списана остаточная       |      |      |       |                |
   |стоимость выбывшего      |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |объекта ОС               |      |      |       |    передачи    |
   |(84 000 — 50 400)        | 91—2 | 01—2 | 33 600|основных средств|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Начислен НДС             |      |      |       |                |
   |(33 600 х 20) <7>        | 91—2 |  68  |  6 720|  Счет—фактура  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Сальдо прочих доходов и  |      |      |       |                |
   |расходов списано на      |      |      |       |                |
   |финансовый результат (на |      |      |       |                |
   |последнее число отчетного|      |      |       |                |
   |месяца, без учета других |      |      |       |  Бухгалтерская |
   |доходов и расходов)      |  99  | 91—9 | 40 320| справка—расчет |
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ———————————————————————————————
   

<1> Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). <2> В целях налогообложения прибыли следует руководствоваться положениями гл.25 НК РФ. Из анализа норм ст.256 НК РФ можно сделать вывод, что капитальные вложения (расходы на реконструкцию) в арендованный объект ОС не являются для арендатора амортизируемым имуществом, поскольку под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п.2 ст.38 НК РФ). На наш взгляд, указанные расходы являются для арендатора прочими расходами, связанными с производством и (или) реализацией, при условии, что эти расходы экономически оправданы и документально подтверждены (ст.264, п.1 ст.252 НК РФ). При методе начисления расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок (по сделкам с конкретными сроками исполнения) и принципа равномерного и пропорционального формирования доходов и расходов (по сделкам, длящимся более одного отчетного (налогового) периода) с учетом положений ст.ст.318, 319 НК РФ (п.1 ст.272 НК РФ). Считаем, что расходы арендатора по реконструкции арендованного здания признаются равномерно в течение всего срока его аренды, то есть в течение 10 лет. <3> В соответствии с п.33 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств на сумму произведенных капитальных затрат арендатором открывается отдельная Инвентарная карточка учета основных средств по форме N ОС-6, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а. <4> Начисление амортизационных отчислений по объекту ОС начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета (п.21 ПБУ 6/01). <5> При расторжении договора аренды арендатор возвращает арендодателю здание вместе с произведенными им неотделимыми улучшениями. В налоговом учете передачу результатов выполненных работ по реконструкции здания следует рассматривать как безвозмездную. В соответствии с п.16 ст.270 НК РФ расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (товаров, работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей, не учитываются в целях налогообложения прибыли. Следовательно, в данном случае расходы по оплате выполненных подрядчиком работ по реконструкции, не учтенные организацией в целях налогообложения прибыли до момента расторжения договора аренды, а также сумма начисленного НДС не уменьшают налогооблагаемую прибыль. <6> Выбытие ОС в результате передачи сторонним организациям оформляется Актом (накладной) приемки - передачи основных средств по форме N ОС-1, на основании данных которого в бухгалтерии организации делается соответствующая запись в Инвентарной карточке учета основных средств (форма N ОС-6). <7> В данном случае в качестве примера НДС исчислен исходя из остаточной стоимости выбывающего объекта ОС (капитальных вложений в арендованное здание). В.А.Остояч Центр исследований проблем налогообложения и бухгалтерского учета 03.05.2002 ————