Вопрос: Индивидуальный предприниматель ни производственной, ни торговой деятельности не ведет, но имеет в собственности базу, которую сдает в аренду. Можно ли на сумму затрат по содержанию базы (налог на имущество, плата за землю, телефон, электроэнергию, заработная плата сторожам и др.) уменьшать налогооблагаемые доходы, если такие затраты покрываются за счет арендной платы?

Ответ: Из вопроса налогоплательщика следует, что предоставление недвижимого имущества в аренду является его основным видом деятельности. В связи с этим отметим, что операции по сдаче внаем собственного нежилого недвижимого имущества являются самостоятельным видом экономической деятельности, имеющим код по ОКВЭД 70.20.2 (см. Постановление Госкомстата России от 06.11.2001 N 454-ст).

Каких-либо особенностей налогообложения доходов от такого вида деятельности гл.23 Налогового кодекса РФ не установлено. Таким образом, необходимо руководствоваться общими правилами.

Так, в соответствии с п.1 ст.221 НК РФ при исчислении налоговой базы по НДФЛ индивидуальный предприниматель имеет право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл.25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ.

На основании пп.1 п.1 ст.265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды имущества учитываются в составе внереализационных расходов организации, за исключением случаев, когда организация предоставляет свое имущество за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование на систематической основе. В такой ситуации соответствующие расходы считаются расходами, связанными с производством и реализацией.

Соответственно, для индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности которого является предоставление собственного имущества в аренду, расходы на содержание этого имущества являются расходами, непосредственно связанными с извлечением доходов от предпринимательской деятельности.

Последние на основании п.16 Порядка учета доходов и расходов индивидуальными предпринимателями, утвержденного Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N N 86н, БГ-3-04/430 (далее - Порядок), подразделяются в том числе:

- на материальные расходы (в составе которых согласно пп.4 п.17 Порядка, пп.5 п.1 ст.254 НК РФ могут быть учтены расходы на оплату электроэнергии);

- расходы на оплату труда (в составе которых согласно п.23 Порядка, ст.255 НК РФ могут быть учтены затраты в виде заработной платы сторожам);

- прочие расходы (в составе которых согласно пп.1, 14 п.47 Порядка, пп.1, 25 п.1 ст.264 НК РФ могут быть учтены соответственно суммы налога на имущество, исчисленного в отношении базы, и плата за землю в пределах площади земельного участка под переданной в аренду базой, а также расходы по оплате услуг связи).

Следовательно, если указанные в вопросе расходы оплачены, подтверждены документально, непосредственно связаны с извлечением доходов и, таким образом, соответствуют критериям, предусмотренным п.15 Порядка, ст.252 НК РФ, то они могут быть включены индивидуальным предпринимателем в состав профессиональных налоговых вычетов при определении налоговой базы по итогам налогового периода. При этом в качестве налогооблагаемого дохода должна быть учтена вся сумма арендной платы, полученная индивидуальным предпринимателем.

А.В.Бутрим

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

11.01.2005

————