Вопрос: Организации заключают договор долгосрочной аренды (срок - более года). Процедура государственной регистрации договора занимает несколько месяцев. Просим разъяснить, когда у сторон возникают права и обязанности по договору аренды? Как отражать в бухгалтерском учете поступление арендной платы до момента регистрации договора, если сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности организации?

Ответ: Гражданское законодательство различает понятия государственной регистрации сделок, в том числе и договоров (ст.164 ГК), и государственной регистрации прав (ст.ст.8, 131 ГК).

Суть этого различия в следующем. Сделка, совершенная без государственной регистрации, когда такая регистрация обязательна в силу требований закона, не порождает никаких правовых последствий, то есть договор считается незаключенным и никаких прав и обязанностей у сторон не возникает (ст.ст.165, 433 ГК). Если же закон требует государственной регистрации не сделки, а права, возникающего из сделки, то сама сделка является действительной и стороны вправе совершать все необходимые действия по ее исполнению. Однако права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, по общему правилу с момента такой регистрации (ст.8 ГК РФ).

Глава 34 ГК "Аренда" требует обязательной государственной регистрации только договора, но не права аренды недвижимого имущества. Согласно ст.ст.609 и 651 ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации договоры аренды зданий или сооружений, если они заключаются на срок не менее одного года.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в соответствии со ст.ст.130, 131 ГК требует обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, причем независимо от срока действия договора.

Таким образом, взаимные права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества у арендатора и арендодателя возникают с момента заключения договора аренды, то есть с момента его государственной регистрации. При этом само право аренды недвижимости (временное владение и пользование или временное пользование имуществом) считается действительно возникшим и существующим только с момента регистрации этого права.

На практике момент государственной регистрации договора совпадает с моментом государственной регистрации права, возникающего на основании этого договора. В этом случае согласно п.79 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219) правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права, а в штампе регистрационной надписи на документах после слов "Свидетельство о государственной регистрации права" указывается вид зарегистрированного права.

Обращаем Ваше внимание также на то, что в соответствии с п.3 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Как уже говорилось, по общему правилу (ст.433 ГК) по договору, требующему государственной регистрации, у сторон возникают взаимные права и обязанности с момента осуществления такой регистрации. Однако согласно п.2 ст.425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Распространение действия условий договора на отношения, возникшие до момента вступления договора в силу, позволяет учесть реальные отношения по передаче имущества в аренду, сложившиеся между сторонами до государственной регистрации договора аренды недвижимости. Стороны вправе оговорить такое условие либо непосредственно в договоре, либо заключить дополнительное соглашение.

Однако возможен вариант, когда подобное соглашение заключено не было. И в связи с этим следует обратить внимание на следующее.

Нормативные акты по бухгалтерскому учету требуют, чтобы все факты хозяйственной деятельности отражались в бухгалтерском учете полностью, своевременно и исходя не столько из их правовой формы, сколько из экономического содержания фактов и условий хозяйствования (см. п.10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, а также п.7 Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" ПБУ 1/98, утвержденного Приказом Минфина России от 09.12.1998 N 60н).

На основании изложенного считаем, что арендная плата, перечисленная до государственной регистрации договора аренды недвижимости, в бухгалтерском учете организации - арендодателя должна отражаться в общем порядке, предусмотренном для учета доходов от сдачи имущества в аренду.

Если сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности организации, то есть носит вспомогательный характер, получаемая арендная плата является внереализационным доходом и отражается по счету 80 "Прибыли и убытки".

11.11.1999 Т.А.Ашомко

Центр исследований

проблем налогообложения

и бухгалтерского учета

————