Вопрос: В 1995 г. мы, работники предприятия, заключили с предприятием договоры о совместной деятельности по строительству жилья на долевых началах, согласно которым предприятие (застройщик) принимало на себя обязательства обеспечить ввод жилых домов коттеджного типа в течение полутора лет. Со своей стороны, мы (дольщики) должны были при вводе жилья передать предприятию квартиры, в которых мы проживали в момент заключения договоров, а также внести в счет погашения стоимости объекта в недельный срок после заключения договора первоначальный взнос в размере, эквивалентном 1500 долл. США, и далее уплачивать ежемесячно разницу в ценах объектов по договору, с тем чтобы полностью расплатиться до получения в собственность коттеджей.

В договорах специально предусматривалось, что стоимость коттеджей и передаваемых в счет оплаты за них квартир окончательна и изменению не подлежит.

В договоре указано также, что застройщик построит за свой счет необходимые инженерные коммуникации (теплосеть, водопровод, канализацию, сеть энергоснабжения, радио, телефон), произведет планировку земельного участка.

В связи с финансовыми трудностями предприятие не смогло своевременно завершить строительство коттеджей в сроки, предусмотренные договорами, и завершает строительство только в конце 1999 г. Ввиду удорожания стоимости строительства за счет стоимости стройматериалов, услуг субподрядчиков и т.п. стоимость жилья существенно возросла и превышает ранее указанную в договоре. Изменилась и рыночная цена квартир, которые должны передать предприятию работники, получающие новое жилье, причем в сторону уменьшения, из-за неблагоприятной экологической обстановки.

Просим разъяснить, будет ли возникать в момент передачи нам в собственность коттеджей по договору мены объект налогообложения и в каком порядке исчисляется его размер?

Ответ: Передача в собственность коттеджей и квартир на основании договоров по долевому участию в строительстве жилья с передачей дольщиками застройщику принадлежащих им квартир, по-видимому, будет осуществляться оформлением договора мены с доплатой. В этом случае объект налогообложения определяется следующим образом.

В соответствии со ст.567 Гражданского кодекса РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле - продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст.568 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается, что товары, подлежащие обмену, должны быть равноценными, если иное не вытекает из договора мены. В случае, если обмениваемые товары на основе договора признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар.

В соответствии с пп.2 п.2 ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по товарообменным (бартерным) операциям (сделкам), к которым, в частности, относится и договор мены.

При этом согласно п.3 ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации только в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами указанной сделки (договора мены), отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

В соответствии с вышеизложенным, если рыночная цена коттеджей и передаваемых в счет оплаты за них квартир на момент обмена будет более чем на 20 процентов отличаться от цен на них, установленных договорами на строительство жилья, то налоговый орган вправе в порядке контроля за правильностью применения цен по сделкам вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на момент обмена на соответствующие объекты сделки (коттеджи, квартиры).

В стоимость коттеджей должны включаться затраты на устройство необходимых инженерных коммуникаций (теплосеть, водопровод, канализацию, сеть энергоснабжения, радио, телефон), затраты на планировку земельного участка и на производство других работ при их строительстве.

В результате в рассматриваемом случае физическое лицо, которое приобрело коттедж на указанных выше условиях, заплатившее предусмотренную договором разницу в ценах объектов по договору (в соответствии с договором не подлежащую изменению), должно будет также заплатить доначисленный налог и пени с налогооблагаемого дохода в виде разницы между рыночной ценой получаемого физическим лицом в собственность по договору мены коттеджа, с одной стороны, и рыночной ценой передаваемой застройщику квартиры, с другой стороны.

При этом следует иметь в виду, что в соответствии с пп."в" п.14 Инструкции Госналогслужбы России от 29.06.1995 N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" физические лица при заключении указанного договора мены с доплатой имеют право на получение налоговой льготы по подоходному налогу на суммы фактически произведенной доплаты по договору мены в пределах пятитысячекратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период, а также суммы, направленные на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицами в банках и других кредитных организациях на эти цели.

09.11.1999 П.П.Грузин

советник налоговой службы

I ранга

————