Вопрос: По договору о долевом участии ряд физических лиц и два юридических лица инвестировали свои средства в строительство дома.

Строительство завершено в 1998 г. По завершении строительства выявилось, что одним дольщикам (вносившим средства раньше других) квартиры достались дешевле затрат на их строительство; тем же дольщикам, которые вносили платежи ближе к концу строительства, квартиры достались дороже.

Каков порядок применения подоходного налога в случае, если рыночная стоимость квартиры превышает сумму материальных затрат физического лица, участвующего в долевом строительстве?

Каков порядок применения НДС при получении денежных средств предприятием - заказчиком?

Каков порядок формирования выручки и финансовых результатов у заказчика при передаче готовых квартир дольщикам?

Имел ли право заказчик в течение всего срока строительства производить переоценку незавершенного строительства дома?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 4 ноября 1999 г. N 04-02-05/1

Департамент налоговой политики рассмотрел письмо ОАО и по существу вопроса сообщает следующее.

Статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с Законом Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" (с изменениями и дополнениями) в случае, если рыночная стоимость квартиры превышает сумму материальных затрат физического лица, участвующего в долевом строительстве, то сумма разницы между рыночной стоимостью квартиры и суммой фактических затрат должна облагаться подоходным налогом.

Согласно действующему порядку применения налога на добавленную стоимость денежные средства, полученные предприятием - заказчиком по договорам от предприятий - дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, в том числе жилых домов, налогом на добавленную стоимость не облагаются при условии, что размер денежных средств, полученных от каждого дольщика на долевое участие в строительстве, не превышает фактических затрат по строительству объекта (или его части), переданного дольщику. Суммы превышения денежных средств, полученных от предприятий - дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, над фактическими затратами по их строительству, остающиеся в распоряжении заказчика, облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

В соответствии со ст.2 Закона Российской Федерации "О налоге на прибыль предприятий и организаций" объектом налогообложения является валовая прибыль (выручка) от реализации продукции (работ, услуг), основных фондов, иного имущества и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на суммы расходов по этим операциям.

Однако, поскольку из письма акционерного общества не ясны условия договора заказчика - застройщика с инвесторами на строительство жилого дома ("под ключ", поэтапная сдача объекта или иные условия), сделать однозначный вывод о порядке формирования выручки и финансовых результатов у заказчика не представляется возможным.

После сдачи инвесторам - дольщикам в установленном порядке готового жилого дома финансовый результат у предприятия - заказчика как у застройщика по деятельности, связанной со строительством жилья, определяется в виде разницы (с отражением по счету 46 "Реализация продукции (работ, услуг)") между общей суммой средств, полученных по договорам от инвесторов - дольщиков, и фактическими затратами по строительству жилого дома согласно Приказу Минфина России от 20.12.1994 N 167 "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство".

Согласно постановлениям Правительства Российской Федерации заказчик имел право в течение всего срока строительства производить переоценку незавершенного строительства.

Вопрос о дооценке незавершенного строительства должен быть обусловлен заключенным договором между заказчиком и инвесторами.

Дать более конкретный ответ на поставленные в письме ОАО вопросы невозможно без детального рассмотрения всех заключенных договоров на строительство жилья.

04.11.1999 Руководитель Департамента

налоговой политики

А.И.ИВАНЕЕВ

————