Вопрос: По договору купли-продажи от покупателей были получены денежные средства за квартиры в незавершенном строительством жилом доме. Как рассматривать полученные средства до завершения строительства - как аванс или как реализацию?

Ответ: К сожалению, определенно ответить на этот вопрос не представляется возможным без анализа конкретных документов, касающихся рассматриваемой сделки. Постараемся осветить эту тему в общем.

По правилам бухгалтерского учета момент отражения хозяйственной операции по продаже имущества на счете 46 "Реализация продукции (работ, услуг)" совпадает с моментом перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю (см., например, п.3.1 Инструкции о порядке заполнения форм годовой бухгалтерской отчетности, утв. Приказом Минфина России от 12.11.96 N 97, ред. от 20.10.98).

Налоговый кодекс РФ определяет реализацию товаров так же, как передачу на возмездной основе права собственности на товары одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, - и на безвозмездной основе (ст.39 НК РФ).

Таким образом, если организацией получены от покупателя денежные средства в счет исполнения договора продажи имущества, однако имущество в собственность покупателю еще не передано, то нет оснований включать полученные денежные средства в сумму выручки, так как нет факта реализации.

Учитывая специфику предмета договора продажи квартиры, необходимо сказать следующее.

Договор продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателя, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.ст.131, 549, 558 ГК).

Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет согласно ст.165 ГК его недействительность (ничтожность).

Кроме того, переход к покупателю права собственности на квартиру по договору продажи квартиры также подлежит государственной регистрации, которая является единственным основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (ст.551 ГК, ст.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как указал в своем Постановлении от 25.02.98 N 8 Пленум ВАС РФ, до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.14).

Исходя из изложенного, считаем, что учет денежных средств, полученных от покупателя по надлежаще зарегистрированному договору продажи квартиры, в качестве выручки от реализации должен осуществляться после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, т.к. только после такой регистрации покупатель становится полноправным собственником недвижимого имущества (квартиры).

20.07.99 Т.А.Ашомко

Центр исследований

проблем налогообложения

и бухгалтерского учета

————