Вопрос: Индивидуальный предприниматель осуществляет деятельность в области торговли. В порядке наследования им получены в собственность нежилые помещения и транспортные средства, которые предприниматель передает в аренду юридическому лицу.

Какой статус - физического лица или предпринимателя - имеет в данном случае арендодатель? Каким образом этот статус влияет на налогообложение доходов арендодателя?

Ответ: По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 Гражданского кодекса РФ).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст.642 ГК РФ).

По общему правилу право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений и транспортных средств) в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).

Как видим, закон не связывает статус арендодателя - физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому гражданин может быть одновременно арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, и иметь статус индивидуального предпринимателя по другим видам деятельности.

Налогообложение доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества регулируется гл.23 Налогового кодекса РФ.

Согласно ст.207 НК РФ плательщиками налога на доходы физических лиц признаются в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

В соответствии с пп.4 п.1 ст.208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Таким образом, доходы налогоплательщика, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях, при этом исчисление и уплату налога в данном случае производит, как правило, налоговый агент (ст.226 НК РФ).

Однако следует отметить, что представленная выше ситуация будет соответствовать закону, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не является предпринимательской.

В соответствии с п.1 ст.2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом в соответствии с п.2 ст.11 НК РФ физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

В отсутствие информации о конкретных условиях договоров аренды и фактических взаимоотношениях сторон мы не можем судить о том, является деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества предпринимательской или нет.

Аргументами в пользу квалификации деятельности как предпринимательской могут служить, на наш взгляд, такие обстоятельства, как: заключение договора на срок более одного налогового периода или его пролонгация на следующий период; получение дохода два раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества (источниками выплаты дохода) выступают разные юридические лица; имеет место неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

Об обратном может свидетельствовать то обстоятельство, что имущество гражданином не приобреталось в целях его сдачи в аренду.

Вместе с тем правильная квалификация деятельности арендодателя имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Так, если арендодатель может быть признан индивидуальным предпринимателем по соответствующему виду деятельности, то он помимо налога на доходы физических лиц обязан уплачивать НДС как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду (ст.143, пп.1 п.1 ст.146 НК РФ).

Таким образом, если деятельность гражданина по сдаче в аренду указанного в вопросе имущества соответствует понятию предпринимательской, то ему следует внести соответствующие изменения (в части видов экономической деятельности) в сведения об индивидуальном предпринимателе, содержащиеся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, путем представления соответствующего заявления в налоговый орган и осуществлять обязанности по уплате налога на доходы физических лиц и НДС в соответствии с требованиями Налогового кодекса РФ (ст.22.2 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

А.В.Бутрим

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

05.11.2004

————