Вопрос: В феврале 2004 г. организация (ОАО) заключила договор купли-продажи недвижимого имущества (11 мачт) и в том же месяце передала данное имущество покупателю по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты. При этом договором предусмотрено, что имущество переходит в собственность покупателя в момент подписания сторонами передаточного акта. Регистрация права собственности на покупателя по девяти мачтам оформлена в мае 2004 г., а по оставшимся двум - в июле 2004 г. Оплата за мачты поступила в феврале 2004 г.

Каков порядок признания доходов от продажи объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации, в целях бухгалтерского учета и налогообложения прибыли? В какой момент следует определять доходы - по дате акта приемки-передачи объектов или по дате их государственной регистрации?

Кто должен начислять и уплачивать налог на имущество с данных объектов недвижимости до момента их государственной регистрации (в том числе если покупатель примет решение учитывать незарегистрированную недвижимость на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы")?

Как нам следует отразить НДС при реализации объектов недвижимости при учетной политике "по оплате":

- на основании актов приемки-передачи объектов недвижимости от февраля 2004 г., исчислив сумму НДС к уплате в бюджет в момент оплаты в феврале 2004 г.;

- или в феврале 2004 г. начислить НДС с сумм авансовых платежей, а после регистрации объектов недвижимости принять к вычету суммы НДС, исчисленные с полученных авансов?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 26 октября 2004 г. N 03-03-01-04/1/85

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее.

В соответствии с п.1 ст.271 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях обложения налогом на прибыль доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Согласно п.3 ст.271 Кодекса для доходов от реализации, если иное не предусмотрено гл.25 Кодекса, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п.1 ст.39 Кодекса, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

Таким образом, в налоговом учете доход от продажи объекта основного средства признается на дату перехода права собственности на объект, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на имущество.

При этом в соответствии с пп.1 п.1 ст.268 Кодекса при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход от такой операции на остаточную стоимость этого имущества.

При формировании в бухгалтерском учете информации об основных средствах следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н. В нем, в частности, предусматривается принятие к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств при единовременном выполнении следующих условий:

использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

использование в течение длительного времени, то есть срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В соответствии с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 N 91н, при принятии объектов основных средств к бухгалтерскому учету на основании надлежаще оформленных документов фактические затраты, связанные с приобретением основных средств, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.

Выбытие объекта основных средств признается в бухгалтерском учете организации на дату единовременного прекращения действия вышеперечисленных условий принятия его к бухгалтерскому учету.

С 01.01.2004 налог на имущество исчисляется в порядке, установленном гл.30 "Налог на имущество организаций" Кодекса.

Согласно п.1 ст.374 Кодекса объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Согласно п.3 ст.167 Кодекса в случае, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях обложения налогом на добавленную стоимость приравнивается к его реализации. Таким образом, момент определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при передаче ОАО покупателю недвижимого имущества определяется как день оформления государственной регистрации права собственности покупателя на данные объекты (май и июль 2004 г. - как следует из письма).

В соответствии со ст.162 Кодекса в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость включаются суммы авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг. В связи с этим денежные суммы, поступившие в феврале 2004 г. в счет оплаты реализуемых организацией объектов недвижимости, следует включить в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость соответствующего налогового периода. Суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные по таким авансовым платежам, подлежат вычету после даты реализации объектов недвижимости на основании п.8 ст.171 и п.6 ст.172 Кодекса.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

А.И.ИВАНЕЕВ

26.10.2004

————