Вопрос: Земельный комитет Краснодарского края увеличил арендную плату за пользование землей на 1997 г. в несколько раз по сравнению с 1996 г.

Имеет ли право Земельный комитет повышать арендную плату за землю? Какие нормативные акты регулируют вопрос относительно установления размера арендной платы на землю и ее повышения?

Ответ: Вопросы, возникающие в процессе аренды земельных площадей, регулируются Гражданским кодексом РФ от 26.01.96 N 14-ФЗ, Законом РФ "О плате за землю" от 11.10.91 N 1738-1, а также иными нормативными актами РФ.

1. Договор аренды земельных площадей, находящихся в муниципальной или государственной собственности, заключается между предприятиями и соответствующими органами государственной и муниципальной власти, в частности, в лице их администраций.

Базовые ставки арендных платежей устанавливаются на основе решений местных органов государственной и муниципальной власти, в чьей собственности находятся данные земельные площади.

Местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству относительно регулирования вопросов арендных ставок согласно п.5 "Положения о Комитете РФ по земельным ресурсам и землеустройству", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.93 N 91, занимаются разработкой предложений по определению ставок земельного налога, нормативной цены земли, а также мер экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и, кроме того, контролируют исполнение арендаторами решений органов исполнительной власти.

Таким образом, решение об установлении и изменении ставок арендных платежей за пользование земельными ресурсами имеет право принимать только местный орган государственной власти, с которым у предприятия был заключен договор аренды земли.

2. Что касается вопроса относительно установления и повышения ставок арендной платы, то необходимо учитывать следующее:

Согласно ст.1 Закона РФ "О плате за землю" от 11.10.91 N 1738-1 (далее Закон о плате за землю...) основанием для установления арендной платы является договор аренды.

Все вопросы относительно условий аренды, в том числе и размер арендной платы, регулируются в договоре аренды земли. При этом при аренде земель, находящихся в государственной или в муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы в зависимости от видов использования земель и видов арендаторов (ст.21 Закона о плате за землю). При этом предельный размер ставок арендных платежей, которые могут устанавливаться в договорах аренды, законодательством РФ не ограничивается.

Данное положение подтверждает и Госналогслужба РФ в п.2 Письма от 13.05.96 N 04-3-04/77, где указано, что арендодатели государственных и муниципальных земель в лице администраций районов и городов могут устанавливать любые размеры ставок арендной платы, в том числе и нулевые.

Таким образом, право на установление размера ставок арендных платежей за пользование землей принадлежит арендодателю, и оно законодательством РФ не ограничивается.

При этом хотелось бы отметить, что в ранее действующей редакции ст.21 Закона о плате за землю было установлено ограничение относительно размера арендной платы, а именно при аренде земель сельскохозяйственного назначения размер арендной платы не мог превышать размера земельного налога. В дальнейшем, в новой редакции ст.21 Закона РФ о плате за землю данное ограничение было исключено (Федеральный закон от 09.08.94 N 22-ФЗ).

Размер арендной платы за пользование земельными площадями может изменяться. При этом изменение размеров арендных платежей производится в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ). Установление иных минимальных сроков пересмотра размеров арендной платы может быть предусмотрено только Законом РФ.

Таким образом, если ограничения пределов повышения размеров арендных платежей не были предусмотрены по соглашению сторон в договоре аренды, то арендодатель имеет право повышать арендную плату без ограничения в размерах.

Согласно ст.22 Закона РФ о плате за землю в случае несогласия арендатора с решением арендодателя о повышении арендной платы, а также если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ), арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы и обратиться за защитой своих прав в арбитражный суд.

28.01.97 Р.Алексахина

АКДИ

————