Вопрос: Организация (арендатор) планирует осуществить перевод своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, другому лицу (перенаем). Перенаем будет осуществляться с соблюдением норм, регламентирующих арендные обязательства (ст.615 ГК РФ), устанавливающих правила перемены лиц в обязательстве (ст.391 ГК РФ), а также с соблюдением требований налогового законодательства, регламентирующего обязанности налогоплательщика по уплате налога на прибыль (гл.25 НК РФ). Возможно ли рассматривать данную операцию как реализацию прав и обязанностей арендатора по договору аренды, то есть как куплю-продажу имущественных прав (прав аренды) арендатора? Как отразить операции по перенайму в бухгалтерском учете организаций - участников сделки (как у передающего арендатора, так и у нового арендатора)?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 24 августа 2004 г. N 03-03-01-04/1/8

Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено письмо по вопросу передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу (перенаем) и сообщается следующее.

Учитывая, что вопросы, изложенные в письме, не имеют непосредственного отношения к вопросам налогообложения прибыли организаций, Департамент излагает официальное мнение Правового департамента и Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности и бухгалтерского учета.

В соответствии с п.2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности другому лицу (перенаем). Эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок.

Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга. В соответствии со ст.391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке, включая государственную регистрацию.

При уступке права требования новый обладатель права требования занимает место прежнего кредитора в обязательстве, содержание которого остается неизменным. Договор уступки права требования может быть возмездным, и в этом случае к нему применяются правила купли-продажи или мены, или безвозмездным, и в этом случае к нему применяются правила о дарении.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации дается следующее определение сущности договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Вследствие того, что арендатору в отношении арендованного имущества предоставлено только право на временное владение и пользование или на временное пользование, то организацией-арендатором основные средства, полученные во временное владение и пользование или во временное пользование (арендованные основные средства), учитываются за балансом.

Согласно ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права (права на временное владение и пользование или на временное пользование имуществом) и обязанности (по уплате арендной платы и по содержанию арендованного имущества) по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, при перенайме также не происходит перехода права собственности и возмездность не является существенным условием договора перенайма, как это предусмотрено договором купли-продажи. Поэтому при операции перенайма арендатором осуществляется списание с забалансового счета 001 "Арендованные основные средства" основных средств, в отношении которых права на временное владение и пользование или на временное пользование и обязанности по договору аренды переданы другому арендатору, а новый арендатор принимает указанные основные средства на забалансовый счет.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

А.И.ИВАНЕЕВ

24.08.2004

————