Вопрос: Акционерное общество построило за счет своей прибыли жилой дом. В настоящее время общество намерено продать принадлежащие ему квартиры физическим лицам. Какие налоги должны уплатить стороны при продаже?

Ответ: При продаже квартиры общество должно будет уплатить:

1. Налог на прибыль с суммы превышения продажной цены квартиры над остаточной стоимостью, увеличенной на индекс инфляции, исчисленный в порядке, устанавливаемом Правительством РФ (п.4 ст.2 Закона РФ N 2116-1 от 27.12.91 "О налоге на прибыль предприятий и организаций", п.2.4 Инструкции Госналогслужбы РФ от 10.08.95 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций"). Госкомстат публикует индекс инфляции в "Российской газете" ежеквартально 20-го числа следующего за отчетным кварталом месяца (Постановление Правительства РФ N 315 от 21.03.96 "Об утверждении порядка исчисления индекса инфляции, применяемого при индексации стоимости основных фондов и иного имущества предприятий при их реализации в целях определения налогооблагаемой прибыли").

2. НДС с суммы превышения цены над фактическими затратами на строительство квартиры (п.49 Инструкции Госналогслужбы РФ N 39 от 11.10.95 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость").

Покупатель должен будет в том случае, если цена договора меньше рыночной стоимости квартиры:

увеличить свой совокупный доход на сумму разницы между ценой договора и стоимостью квартиры (см. ст.2 Закона РФ N 1998-1 от 07.12.91 "О подоходном налоге с физических лиц" (далее - Закон), п.п.5, 6 Инструкции N 35 от 29.06.95 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц").

В п.5 упомянутой Инструкции рекомендовано получать сведения о рыночных ценах в органах ценообразования, государственной статистики, торговых инспекциях и других организациях, имеющих такие сведения (см. также п.3 приложения к Приказу Минфина РФ N 130 от 19.12.95 "Об отражении в бухгалтерском учете и отчетности результатов переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1996 г.").

Отметим, что совокупный доход покупателя уменьшается на сумму, направленную им на приобретение квартиры в течение отчетного календарного года, но не более чем в течение трех лет, в пределах пятитысячекратного размера установленной минимальной законом минимальной оплаты труда (пп."в" п.6 ст.3 Закона).

Согласно ст.551 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) переход права собственности по договору продажи квартиры подлежит государственной регистрации. Однако впредь до введения в действие федерального закона о регистрации сделок с недвижимым имуществом для договоров продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ (ст.7 Закона N 15-ФЗ от 26.01.96 "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ"). Стороны должны будут уплатить государственную пошлину за нотариальное удостоверение договора купли-продажи, равную 1,5 процентам от стоимости квартиры, но не менее десятикратного размера минимального размера оплаты труда. Если оценка стоимости квартиры, указанная в оценочном документе, выданном органом местного самоуправления или страховой организацией, выше суммы договора, то пошлина исчисляется исходя из суммы оценки (п.4 ст.4 Закона РФ от 09.12.91 N 2005-1 "О государственной пошлине").

24.09.96 Е. Каган

АКДИ

————