Вопрос: Наше предприятие осуществляет строительство жилья, в том числе и с привлечением средств граждан. В условиях удорожания строительства с целью выполнения своих обязательств по предоставлению застройщикам квартир мы были вынуждены на собранные у застройщиков средства купить квартиры у других физических лиц и передать их в собственность застройщикам. Как нам правильно исчислить по данным сделкам сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет, если продажа была осуществлена после 01.04.95? Права ли налоговая инспекция, относя данную операцию к оптовой торговле?

Ответ: В данном случае предприятие, в силу сложившихся обстоятельств не имея возможности исполнить обязательства по договору на строительство жилья, приобретает квартиры у физических лиц с целью их дальнейшей передачи застройщикам в счет расчетов с ними (по взаимной договоренности, ст.409, 414 ГК РФ 1994 г.). Поскольку квартиры передаются физическим лицам в обмен на денежные средства, такую деятельность строительного предприятия по приобретению и реализации (передаче в собственность физическим лицам) квартир по своей сути следует признать торговой, а потому эти квартиры формально должны быть оприходованы предприятием на счет 41 в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденной Приказом Минфина СССР N 56 от 01.11.91 (в ред. от 28.12.94).

При исчислении суммы НДС, причитающейся к уплате в бюджет с каждой сделки продажи квартиры, предприятию необходимо иметь в виду, что данная деятельность не может им рассматриваться как розничная торговля.

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ договоры продажи квартир (недвижимого имущества) выделены отдельно и применение к ним правил договоров купли-продажи, в том числе правил розничной купли-продажи, не предусмотрено (см. ст.130 ГК РФ 1994 г., ст.ст.549 - 558 и ст.ст.492 - 505 части 2 ГК РФ 1996 г., вступила в действие с 01.03.96). Таким образом, в целях определения порядка исчисления НДС по данным операциям рассматриваемое строительное предприятие относится к предприятиям, занимающимся продажей и перепродажей товаров. В соответствии с п.19 Инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" НДС по этим операциям должен быть исчислен как разница между суммами НДС, полученными от покупателей (с полной цены продажи), и суммами НДС, уплаченными поставщикам этих квартир (отсутствуют ввиду того, что физические лица-продавцы не являются плательщиками налога по законодательству, см. ст.2 Закона РФ от 06.12.91 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость").

Следует отметить, что до вступления в действие части 2 ГК РФ четкого нормативного определения розничной торговли установлено не было. В таком случае при отнесении торговых сделок предприятий к розничной продаже Госналогслужбе РФ было рекомендовано руководствоваться "Инструкцией по учету розничного товарооборота и товарных запасов в предприятиях розничной торговли и общественного (массового) питания", утвержденной Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 08.02.93 N 17, согласно которой (п.1.1) розничным товарооборотом является продажа потребительских товаров населению официально зарегистрированными предприятиями розничной торговли и общественного (массового) питания независимо от формы собственности и места нахождения (в обмен на его денежные средства), а также продажа товаров населению непосредственно на предприятиях (в том числе и предприятиях оптовой торговли), учреждениях, организациях (см. Письмо Госналогслужбы РФ от 20.12.95 N 05-4-09/41 "О налоге на добавленную стоимость").

При такой формулировке продажа квартир (товара) физическим лицам (населению) как конечным пользователям жилого помещения формально вполне соответствует данному в целях налогообложения Госналогслужбой РФ определению розничной торговли. В таком случае требования налогового органа можно признать не соответствующими положению указанного Письма Госналогслужбы РФ, которое было издано с целью обеспечения единого подхода работников налоговой службы к трактовке термина "предприятие розничной торговли" в налоговом законодательстве. Это дает возможность предприятию обжаловать действия работников местной налоговой инспекции в вышестоящей инстанции.

Однако при этом следует иметь в виду,что изложенный в вопросе подход работников налогового органа по существу верен и вряд ли может быть оспорен в судебном порядке. Письмо Госналогслужбы РФ от 20.12.95 не является межведомственным нормативным актом, а потому не может служить законным основанием для регулирования соответствующих правоотношений, что не дает возможности ссылаться на него в качестве такового при разрешении споров в суде. Проводимые строительным предприятием сделки продажи квартир могут быть рассмотрены в судебной инстанции с учетом положения ст.426 ГК РФ 1994 г. (действует с 01.01.95), в соответствии с которой организация, осуществляющая розничную торговлю, по роду своей деятельности должна выполнять обязанности по продаже товаров в отношении каждого, кто к ней обратился. В рассматриваемой же ситуации продажа квартир предприятием носит исключительный характер и предполагает совершенно определенный узкий круг единовременных покупателей.

Кроме того, предприятию необходимо учесть, что во многих регионах РФ на предпринимательскую деятельность (систематическую торговлю с целью получения прибыли) по совершению операций с жилыми помещениями на основании Постановления Правительства РФ от 24.12.94 N 1418 (в ред. от 12.10.95) "О лицензировании отдельных видов деятельности" и решений соответствующих местных органов власти требуется наличие специальной лицензии, что будет безусловно учтено при решении вопроса о возможности отнесения подобных операций предприятия к сфере розничной торговли.

10.06.96 О.Лапина

АКДИ

————