Вопрос: Предприятие занимается строительством коттеджей для продажи другим юридическим и физическим лицам.

В 1993 году предприятием начато строительство коттеджей для их последующей реализации. В том же году заключен договор с подрядной организацией на строительство "нулевого цикла" коттеджей. Работы были выполнены, учет затрат производился на счете 08. В 1995 году возникла необходимость передать это незавершенное строительство в счет погашения кредиторской задолженности.

Является ли эта операция основной реализацией или реализацией прочих активов?

Можно ли осуществить продажу по балансовой цене?

Облагается ли эта операция налогом на пользователей автодорог и налогом на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы?

Ответ: Поскольку строящиеся коттеджи изначально предназначены для продажи, то для предприятия они будут являться готовой продукцией. Незавершенные строительством коттеджи следует рассматривать как незавершенное производство. Соответственно, реализацию незавершенных строительством коттеджей нельзя считать реализацией прочих активов.

Согласно Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий (утверждена Приказом Минфина СССР от 01.11.91 N 56), учет расходов на незавершенное строительство строительные организации должны производить на счете 20 "Основное производство", а учет операций по реализации этих объектов отражается по счету 46 "Реализация".

Передача объектов незавершенного строительства в счет погашения кредиторской задолженности производится следующим образом:

1) имеется задолженность предприятия - владельца коттеджей перед кредитором,

2) заключается договор купли-продажи незавершенных строительством коттеджей,

3) заключается письменное соглашение (договор, обмен письмами) о зачете взаимных требований.

В случае равенства договорной стоимости коттеджей и размера кредиторской задолженности предприятия взаимные обязательства сторон будут погашены. Иначе у одной из сторон останется кредиторская задолженность. В бухучете предприятия-продавца эта операция выглядит так:

Д-т сч.62 К-т сч.46 - договорная стоимость коттеджей (включая

НДС),

Д-т сч.46 К-т сч.68 - НДС, причитающийся к получению от

покупателя,

Д-т сч.46 К-т сч.20 - балансовая стоимость коттеджей,

Д-т сч.46 К-т сч.80 - финансовый результат от реализации,

Д-т сч.76 (или другого счета, на котором числится кредиторская задолженность) К-т сч.62 - на сумму зачета взаимных требований.

Заключение договора мены в данном случае не представляется возможным, поскольку такой договор предполагает взаимные обязательства сторон по поставке товарно-материальных ценностей. В нашем случае оплата коттеджей производится путем погашения задолженности, возникшей по другому, ранее заключенному договору, и взаимной поставки товаров не происходит. Внесение изменений и дополнений в договор должно производиться в той же форме, в которой данный договор был заключен.

Бухучет хозяйственных операций по договору мены осуществляется в соответствии с Письмом Минфина РФ от 30.10.92 N 16-05/4 "О порядке отражения в бухгалтерском учете товарообменных операций или операций, осуществляемых на бартерной основе". При реализации незавершенных строительством коттеджей по балансовой стоимости, предприятию нужно: - либо доказать, что реализовать их по более высокой цене оно не могло, - либо произвести расчет выручки от реализации исходя из рыночных цен. Данный порядок установлен п.9 Инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" и п.2.5 Инструкции Госналогслужбы РФ от 10.08.95 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций".

В соответствии с п.16 Инструкции Госналогслужбы РФ от 15.05.95 N 30 "О порядке исчисления и уплаты налогов, поступающих в дорожные фонды", обороты по реализации коттеджей подлежат обложению налогом на пользователей автодорог.

Объектом налогообложения по налогу на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, в соответствии с п.1"ч" ст.21 Закона РФ от 27.12.91 N 2118-1 "Об основах налоговой системы в Российской Федерации", являются обороты по реализации продукции, произведенной предприятием (организацией). Таким образом, обороты по реализации коттеджей облагаются указанным налогом.

В заключение отметим, что отражение затрат по строительству коттеджей по счету 08 "Капитальные вложения" возможно только в том случае, если предприятие строит их для собственных нужд (например, для последующего зачисления в состав ведомственного жилого фонда и предоставления работникам предприятия или для сдачи в аренду другим юридическим и физическим лицам). При этом, если предприятие решит продать недостроенный объект, целесообразно сначала оприходовать его на счет 01 "Основные средства". В соответствии с Инструкцией по применению плана счетов, реализация и прочее выбытие основных средств отражается в бухгалтерском учете на счете 47. Обложение оборотов по реализации основных средств налогом на пользователей автодорог и налогом на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы действующим законодательством не предусмотрено.

15.03.96 Г. Касьянова

АКДИ

————