Вопрос: Организация в августе 2003 г. приобрела здание и зарегистрировала право собственности на него. Однако право собственности на земельный участок, занятый зданием, было зарегистрировано только в декабре 2003 г. Поэтому земельный налог за 2003 г. с этого участка уплачивал продавец здания. Уплаченные продавцом суммы земельного налога за период сентябрь - декабрь 2003 г. организация-покупатель ему компенсировала. Вправе ли организация-покупатель отнести сумму компенсации в состав расходов, учитываемых для целей исчисления налога на прибыль?

Ответ: В соответствии со ст.1 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

В соответствии с пп.1 п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, п.4 Инструкции по применению Закона РФ "О плате за землю" от 21.02.2000 N 56). Возникновение права собственности на земельный участок удостоверяется документами, предусмотренными Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.1 ст.26 Земельного кодекса РФ).

Однако, как указал в Постановлении от 14.10.2003 N 7644/03 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого землепользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.

Таким образом, право собственности на земельный участок перешло к покупателю здания с момента перехода права собственности на само здание. Следовательно, плательщиком земельного налога становится новый собственник земельного участка, то есть организация - покупатель здания.

Пункт 9 Инструкции МНС России по применению Закона РФ "О плате за землю" устанавливает, что в случаях перехода в течение года права собственности на земельные участки от одного налогоплательщика налога к другому земельный налог исчисляется и предъявляется к уплате прежнему собственнику земли, землевладельцу, землепользователю с 1 января этого года до месяца, в котором он утратил право на земельный участок (включая этот месяц), а новому - начиная с месяца, следующего за месяцем возникновения права на земельный участок.

В соответствии с п.1 ст.45 Налогового кодекса РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. Поскольку в период с сентября по декабрь 2003 г. плательщиком налога на землю являлся покупатель, а не продавец недвижимости, то перечисление в бюджет суммы налога продавцом за данный период в силу п.1 ст.45 НК РФ не освобождает покупателя от обязанностей по его уплате.

Вследствие этого уплата компенсации земельного налога покупателем продавцу не связана с возникновением у продавца обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги) и для целей исчисления налога на прибыль может рассматриваться только как безвозмездно переданное имущество (п.2 ст.248 НК РФ).

Таким образом, сумма компенсации должна быть учтена у продавца земельного участка в качестве внереализационного дохода (п.8 ст.250 НК РФ), а у покупателя - вообще не может быть учтена в составе расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п.16 ст.270 НК РФ).

При этом в соответствии с ст.1102 Гражданского кодекса РФ сумма компенсации может рассматриваться как неосновательное обогащение продавца земельного участка, и в силу этого покупатель вправе потребовать от продавца (при отсутствии обстоятельств, указанных в ст.1109 ГК РФ) ее возврата.

М.П.Авдеенкова

Издательство "Главная книга"

20.07.2004

————