Вопрос: Наша организация имеет на балансе административное здание, которое планирует сдавать в аренду. В настоящее время в аренду передана незначительная часть здания. Доходов от сдачи имущества в аренду мы пока не имеем, другую деятельность не ведем.

Вправе ли организация до получения доходов предъявить к вычету суммы НДС, уплаченные в составе стоимости коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, электричество и т.п.)?

Ответ: На основании п.1 ст.171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст.166 НК РФ, на установленные этой же статьей налоговые вычеты. В том числе вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории РФ, предназначенных для осуществления операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС (пп.1 п.2 ст.171 НК РФ).

Налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога, документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов в специально оговоренных случаях (абз.1 п.1 ст.172 НК РФ).

По общему правилу вычетам подлежат только суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг), после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов (абз.2 п.1 ст.172 НК РФ).

Приведенные положения позволяют выделить четыре условия, при одновременном выполнении которых у налогоплательщика возникает право на вычет сумм НДС, уплаченных поставщикам товаров (работ, услуг):

- приобретенные товары (работы, услуги) оплачены, и это подтверждено документально;

- приобретенные товары (работы, услуги) приняты на учет;

- приобретенные товары (работы, услуги) предполагается использовать для операций, подлежащих обложению НДС;

- у покупателя имеются соответствующие счета-фактуры.

Для целей налогообложения НДС сдача имущества в аренду признается реализацией услуг (ст.ст.146, 149 НК РФ).

Следовательно, услуги коммунальных служб, направленные на поддержание в исправном состоянии имущества, сдаваемого в аренду, приобретаются организацией для осуществления операций, признаваемых объектом налогообложения по налогу.

Таким образом, следует признать, что при соблюдении всех остальных условий организация имеет право на вычет сумм НДС, уплаченных в составе расходов, связанных с содержанием помещений, сдаваемых в аренду.

При этом то обстоятельство, что фактически в аренду сданы незначительные площади, на наш взгляд, не имеет определяющего значения в связи со следующим.

Момент предъявления сумм НДС к вычету НК РФ связывает исключительно с моментом приобретения (принятия на учет) товаров (работ, услуг) и фактической уплатой сумм налога. Реализация соответствующих товаров (работ, услуг) в полном объеме в том же налоговом периоде не определена законом как условие применения налоговых вычетов.

Пунктом 2 ст.173 НК РФ предусмотрено, что в том случае, если сумма налоговых вычетов в каком-либо налоговом периоде превышает общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст.166 НК РФ, разница подлежит возмещению (то есть зачету или возврату) налогоплательщику в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст.176 НК РФ, за исключением случаев, когда налоговая декларация подана по истечении трех лет после окончания соответствующего налогового периода.

Следовательно, вся сумма превышения налоговых вычетов над суммой исчисленного по итогам налогового периода налога должна возмещаться налогоплательщику.

Отметим, что преимущественно по этому же пути развивается и судебная практика (при этом арбитражные суды принимают решения в пользу налогоплательщиков даже в тех случаях, когда у них вообще отсутствовали операции по реализации товаров (работ, услуг) в соответствующем налоговом периоде) (см., в частности, Постановления ФАС Московского округа от 03.03.2003 N КА-А40/692-03, ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2004 N А56-20577/03, от 24.11.2003 N А52/1897/2003/2, от 24.11.2003 N А52/1791/2003/2, от 19.11.2003 N 56-37382/02, ФАС Уральского округа от 05.01.2004 N Ф09-4584/03-АК, от 25.12.2003 N Ф09-4416/03-АК, ФАС Волго-Вятского округа от 06.03.2003 N А28-7103/02-355/11, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.12.2003 N Ф04/6014-1778/А46-2003).

Обратим внимание налогоплательщика на то, что в случае возникновения спора с налоговым органом по рассматриваемому вопросу организация должна будет доказать то обстоятельство, что расходы по текущему содержанию здания, в составе которых уплачивается НДС, она несет в связи с намерением сдавать его в аренду (п.1 ст.65 АПК РФ).

О.М.Проваленко

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

01.07.2004

————