"Регламентация банковских операций в нормативных документах (с комментариями)", 2006, N 9

НОВОЕ В ФЕДЕРАЛЬНОМ ЗАКОНЕ "ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ"

11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" N 152-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по таким ипотечным ценным бумагам. Под ипотечными ценными бумагами Закон понимает облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

27 июля 2006 г. принят Федеральный закон N 141-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Разработка данного Федерального закона была предусмотрена п. 23 Плана действий Правительства Российской Федерации по реализации в 2006 году положений Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы), утвержденного Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. N 38-р, и п. 13 Плана законопроектной деятельности Правительства Российской Федерации на 2006 год, утвержденного Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 г. N 2330-р.

Вновь вводимые изменения в действующее законодательство направлены на устранение препятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также на совершенствование положений Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Особенности ипотечного покрытия как отличительной черты

ипотечных ценных бумаг

Принципиальным отличием ипотечных ценных бумаг от других видов ценных бумаг является наличие ипотечного покрытия, в состав которого включаются:

а) права требования по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;

б) и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

в) денежные средства в рублях или иностранной валюте;

г) а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом.

Само понятие ипотечного покрытия является новым для российского законодательства. В соответствии с Законом "Об ипотечных ценных бумагах" в состав ипотечного покрытия могут входить требования по обеспеченным ипотекой обязательствам при одновременном соблюдении следующих условий:

во-первых, сумма основного долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, не может составлять более 70% рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. При этом рыночную стоимость такого недвижимого имущества в любом случае должен определять независимый оценщик. Так, надо иметь в виду, что речь идет о процентном соотношении по каждому договору или закладной;

во-вторых, договор об ипотеке, представленный в качестве обеспечения исполнения соответствующего требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Однако такое отчуждение становится возможным при наличии на то согласия залогодержателя;

в-третьих, закладываемая недвижимость должна быть застрахована от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обязательству, в обеспечение исполнения которого заключен договор ипотеки. Причем такое страхование является необходимым в течение всего срока действия обязательства, а страховая сумма должна быть не менее размера обеспеченного ипотекой требования.

И, наконец, отметим тот общегражданско-правовой факт, что предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Основная проблема, на решение которой направлены механизмы выпуска и реализации ипотечных ценных бумаг, состоит в том, что банки, выдающие кредиты на довольно продолжительный срок, заинтересованы в создании эффективной системы рефинансирования, а действующие и потенциальные инвесторы нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для долгосрочного размещения средств.

В ипотечное покрытие могут входить денежные средства в валюте РФ или в иностранной валюте, государственные ценные бумаги, ипотечные сертификаты участия, а также недвижимость.

Относительно ипотечных сертификатов отметим, что они представляют собой неэмиссионную ценную бумагу, удостоверяющую долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие. Ипотечные сертификаты могут выпускаться как в традиционной документарной форме, так и в бездокументарной форме. При этом они не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

В свою очередь, существуют определенные требования и к недвижимому имуществу, выступающему в качестве ипотечного покрытия. Оно должно одновременно отвечать двум требованиям. Во-первых, такое недвижимое имущество должно быть приобретено эмитентом в соответствии с гражданским законодательством РФ при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, и, во-вторых, с момента такого приобретения должно пройти не более двух лет.

Кроме того, стоит отметить, что размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. При этом одно и то же имущество может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Сформированное в установленном порядке из названных видов имущества ипотечное покрытие принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам ипотечных сертификатов, у которых общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Законодательство содержит четкие требования сохранности имущественного состава ипотечного покрытия. Назовем основные из них.

Во-первых, имущество, составляющее ипотечное покрытие, обособляется от любого другого имущества и учитывается управляющим ипотечным покрытием на отдельном балансе.

Во-вторых, не допускаются раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли.

В-третьих, не допускается обращение взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие, по долгам владельцев ипотечных сертификатов участия, в том числе при их банкротстве.

И, наконец, в случае признания управляющего ипотечным покрытием несостоятельным (банкротом) имущество, составляющее ипотечное покрытие, в конкурсную массу не включается, а подлежит передаче в доверительное управление государственной управляющей компании.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра специализированным депозитарием ипотечного покрытия. Такой реестр ведется специализированным депозитарием ипотечного покрытия, осуществляющим кроме учета имущества еще хранение и контроль за распоряжением этим имуществом.

Закон об ипотечных ценных бумагах обязывает до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие, которое для ипотечных сертификатов участия является источником получения инвесторами причитающихся им денежных платежей, а для облигаций с ипотечным покрытием выполняет функции обеспечения исполнения обязательств.

В данной связи интересными представляются изменения действующего порядка, которые внесены в Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах.

Так, для расширения возможностей по формированию ипотечного покрытия предусмотрена возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам.

В связи с невозможностью заранее установить фактический размер процентов по ипотечным кредитам (займам) положения Закона "Об ипотечных ценных бумагах", предусматривающие страхование недвижимого имущества от риска утраты или повреждения, уточнены, и размер страховой суммы ограничен размером требования о возврате суммы основного долга.

Кроме того, из этого Закона исключены положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья. Обязанность застраховать жизнь и здоровье повышает расходы на получение ипотечного кредита (займа), что снижает его доступность для граждан. По мнению разработчиков Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", указанный вид страхования является чрезмерным, поскольку кредитор по договору кредита (займа) уже имеет достаточное обеспечение своих имущественных притязаний в виде залога недвижимого имущества.

Установлен запрет на учет требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, в отношении которого в течение более чем шести месяцев отсутствует его страхование от риска утраты или повреждения. Указанное ограничение установлено в связи с тем, что в Законе об ипотечных ценных бумагах не предусмотрено правовых последствий за нарушение требования о страховании недвижимого имущества в течение всего срока действия обязательства. Кроме того, эмитенту ипотечных ценных бумаг предоставляется право заменить требование, обеспеченное залогом недвижимого имущества, в отношении которого отсутствует страхование.

Теперь эмитенту ипотечных ценных бумаг предоставлена возможность использовать входящие в состав ипотечного покрытия денежные средства для исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг, при этом уменьшение размера ипотечного покрытия будет осуществляться одновременно с уменьшением размера самого обеспеченного обязательства. Наряду с этим предусмотрено наделение эмитента ипотечных ценных бумаг правом продавать входящее в состав ипотечного покрытия имущество и осуществлять определенные расходы, в первую очередь связанные с выпуском и обращением облигаций с ипотечным покрытием, за счет имущества, входящего в состав ипотечного покрытия. Указанные расходы могут погашаться за счет ипотечного покрытия при соблюдении ряда условий:

- право погашать расходы за счет ипотечного покрытия должно быть предусмотрено решением о выпуске облигаций;

- решение о выпуске таких облигаций должно содержать исчерпывающий перечень расходов и их предельный размер;

- оплата расходов допускается только при условии соблюдения требований к размеру ипотечного покрытия, установленных Законом об ипотечных ценных бумагах.

Внесенными изменениями в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" установлен новый порядок исключения требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия.

Так, исключение обеспеченных ипотекой требований из состава ипотечного покрытия допускается в связи с их заменой или продажей, а также в связи с прекращением соответствующего обязательства. При этом исключение из состава ипотечного покрытия имущества, за исключением денежных средств, допускается в связи с его заменой или продажей, а также в связи с исполнением обязательств по ипотечным ценным бумагам, приобретением обеспеченных ипотекой требований или иного имущества, которое в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" может быть включено в состав ипотечного покрытия, а также в иных случаях, предусмотренных этим Законом.

Кроме того, установлены дополнительные требования к сумме обеспеченного требования. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80 процентов непогашенной номинальной стоимости облигаций. В случае снижения размера (суммы) обеспеченных ипотекой требований ниже 80 процентов непогашенной номинальной стоимости облигаций эмитент обязан в срок не более трех месяцев увеличить долю обеспеченных ипотекой требований в составе ипотечного покрытия облигаций до установленного настоящей частью размера (суммы), в том числе путем приобретения обеспеченных ипотекой требований и (или) досрочного погашения (частичного погашения) облигаций, если соответствующее право предусмотрено решением о выпуске таких облигаций. При невыполнении указанного требования владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать их досрочного погашения в порядке, предусмотренном ст. 16 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Ипотечное покрытие облигаций, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать надлежащее исполнение обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием.

Для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием размер ипотечного покрытия таких облигаций в течение всего срока их обращения должен быть не менее их общей непогашенной номинальной стоимости. Решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием может быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательств по таким облигациям в большем размере. В этом случае размер ипотечного покрытия указанных облигаций в течение всего срока их обращения должен быть не менее размера, установленного решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

В случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух или более выпусков, в отношении которых установлена различная очередность исполнения обязательств, достаточность ипотечного покрытия для исполнения обязательств по облигациям определяется отдельно для каждой очереди. При этом размер ипотечного покрытия считается достаточным для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по облигациям соответствующей очереди, если размер ипотечного покрытия равен сумме непогашенной номинальной стоимости облигаций этой очереди и непогашенной номинальной стоимости облигаций предшествующих очередей или превышает ее либо равен размеру ипотечного покрытия, установленному решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием, или превышает его в случае принятия решения о выпуске облигаций с ипотечным покрытием, предусматривающего обеспечение исполнения обязательств по таким облигациям в большем размере.

На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее их общей номинальной стоимости.

Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, в течение всего срока их обращения может превышать размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 процентов.

Денежные средства, полученные в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие облигаций, подлежат включению в состав ипотечного покрытия облигаций в объеме, необходимом для соблюдения требований к размеру ипотечного покрытия, установленных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, если больший размер не предусмотрен решением о выпуске таких облигаций.

Решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием может быть предусмотрена возможность осуществления определенных расходов эмитента (вознаграждение специализированному депозитарию, регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием, расходы, связанные с управлением ипотечным покрытием, и иные расходы) за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие таких облигаций. В этом случае решение о выпуске облигаций с ипотечным покрытием должно содержать исчерпывающий перечень таких расходов и указание предельного размера средств, направляемых на оплату этих расходов за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций. Оплата указанных расходов допускается только при условии соблюдения эмитентом облигаций с ипотечным покрытием требований к размеру ипотечного покрытия облигаций.

Виды ипотечных ценных бумаг

Статьей 2 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" предусмотрено существование двух видов ипотечных ценных бумаг: облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Это новый вид облигаций с обеспечением в российском законодательстве. Они обладают определенными особенностями. Такие облигации в отличие от иных видов облигаций могут выпускаться только определенными эмитентами: ипотечными агентами и кредитными организациями.

Облигации с ипотечным покрытием

Облигации с ипотечным покрытием закрепляют право их владельцев на получение фиксированного процента от их номинальной стоимости, которые должны выплачиваться не реже одного раза в год.

Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. Поскольку обеспечение исполнения носит производный от основного обязательства характер, то с переходом прав на облигацию к приобретателю переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия. В то же время недействительна передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию.

Облигации с ипотечным покрытием могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной формах, но если эмитент выбирает документарную форму облигаций, то обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и условиях выплаты дохода владельцам, а также о порядке и условиях погашения таких облигаций.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в обычном порядке, но на момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие, должен быть не менее номинальной стоимости всех облигаций и суммы процентов по ним.

По мнению многих специалистов, обеспечение исполнения по таким облигациям залогом ипотечного покрытия делает их достаточно надежным финансовым инструментом на рынке ценных бумаг. Если же обязательства по облигациям с ипотечным покрытием не исполняются или исполняются ненадлежащим образом, то производится взыскание на имущество, составляющее ипотечное покрытие облигаций. Реализация ипотечного покрытия осуществляется по решению суда не ранее чем по истечении двух месяцев со дня наступления срока исполнения по облигациям.

Кроме того, владельцам облигаций с ипотечным покрытием предоставляется право требовать от эмитента досрочного погашения облигаций в случаях нарушения установленных Законом размера, порядка и условий формирования ипотечного покрытия, а также осуществления эмитентом запрещенной ему предпринимательской деятельности.

Ипотечный сертификат участия

Второй вид ипотечных ценных бумаг - это ипотечный сертификат участия, который представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" (ст. 2).

Ипотечные сертификаты участия являются неэмиссионными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме. Эти ценные бумаги не имеют номинальной стоимости и свободно, без каких-либо ограничений обращаются на рынке. На общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия каждый ипотечный сертификат участия предоставляет при голосовании его владельцу один голос.

Следует отметить, что такая характеристика ипотечного сертификата во многом совпадает с правовой характеристикой инвестиционного пая, который также является неэмиссионной именной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости и свободно обращающейся на рынке после окончания формирования паевого инвестиционного фонда.

Вновь внесенными изменениями в Закон об ипотечных ценных бумагах уточнена редакция ряда норм. В частности, уточнены нормы, регламентирующие порядок раскрытия информации об ипотечных ценных бумагах, связанные с правами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Ипотечный агент

Обратимся к анализу правового статуса такой фигуры, как ипотечный агент. Это специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных. Никакими другими видами предпринимательской деятельности ипотечные агенты заниматься не вправе. Ипотечные агенты могут создаваться только в форме акционерных обществ. Фирменное наименование ипотечного агента должно содержать слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент". Еще одна особенность правового статуса ипотечного агента заключается в том, что он не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации. Ведение бухгалтерского учета должно быть передано другой специализированной организации. Совмещение функций единоличного исполнительного органа и функций по ведению бухгалтерского учета не допускается.

Ипотечный агент может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления только уставных видов деятельности.

Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могут осуществлять также и кредитные организации. Кредитная организация - это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" (ч. 1 ст. 1). Исчерпывающий перечень банковских операций установлен в ч. 1 ст. 5 указанного Федерального закона.

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, должны соответствовать требованиям, перечисленным в п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". Если кредитная организация не выполняет хотя бы одно из таких требований, то она не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Так, существует ряд обязательных нормативов, среди которых Законом названы:

1. Минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала).

2. Минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.

3. Максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Возвращаясь к вновь внесенным изменениям, надо отметить, что теперь появилась возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволяет выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций.

В целях обеспечения устойчивости деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг предусмотрено восстановление размера (суммы) обеспеченных ипотекой требований до требуемой Законом "Об ипотечных ценных бумагах" величины в срок не более трех месяцев, в том числе путем приобретения новых обеспеченных ипотекой требований и (или) частичного погашения облигаций, если соответствующее право предусмотрено решением о выпуске таких облигаций.

Наряду с этим управляющему ипотечным покрытием предоставлена возможность реализовать права требования, составляющие ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, в случае если такое требование не соответствует Закону или по нему допущена просрочка исполнения. Также исключена из числа документов, подлежащих представлению для регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, копия реестра ипотечного покрытия.

Внесение названных изменений в Закон "Об ипотечных ценных бумагах", по мнению их разработчиков, предоставит участникам рынка возможность выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности, а также создаст более благоприятный режим для рефинансирования ипотечных кредитов (займов). Развитие рынка ипотечных бумаг, в свою очередь, положительно скажется на социальной сфере, поскольку повысится доступность ипотечных кредитов (займов) для граждан.

Е.В.Иванова

К. ю. н.

КонсультантПлюс

Подписано в печать

16.08.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——