"Банковское кредитование", 2006, N 4

ВАЖНЫЕ КОРРЕКТИВЫ В ЗАКОН "ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ"

На исходе весенней сессии (январь - июль) российский парламент внес чрезвычайно важные коррективы в действующий Закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". По сути речь идет о тех самых принципиальных положениях, которые наконец-то позволят наладить в России выпуски ипотечных ценных бумаг.

Воспользоваться международным опытом

с первой попытки не удалось

Разработка проекта закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" была предусмотрена планом действий Правительства РФ по реализации в 2006 г. положений Программы социально-экономического развития России на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 гг.). Законопроект должен был устранить препятствия для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также усовершенствовать положения ныне действующего Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". Это обусловило весьма благожелательное отношение к нему в парламенте.

Не секрет, что Закон N 152-ФЗ не стал оптимальной правовой базой для выпуска ипотечных ценных бумаг, хотя на него возлагались большие надежды.

Вскоре после принятия этого документа, выступая на Международной научно-практической конференции "Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы" (Москва, Мариотт Гранд-отель, 27.01.2004), первый заместитель Председателя Банка России А.А. Козлов заявил следующее: "Как свидетельствует международный опыт, ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием, сформированным специальным образом, являются эффективным инструментом привлечения средств инвесторов. Принятие Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", законодательно закрепившего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, а также круг эмитентов, включая банки, явились важным шагом в сфере правового обеспечения благоприятных условий для развития ипотечного кредитования.

Допуск банков к эмиссии облигаций с ипотечным покрытием является весьма правильным и своевременным решением. Участие кредитных организаций в подобного рода деятельности позволит им осуществлять более широкий круг операций в сфере финансового посредничества, что, в свою очередь, будет способствовать повышению емкости и ликвидности финансовых рынков, развитию новых видов финансовых инструментов, связанных с ипотекой. Речь идет об операциях по секьюритизации ипотечных кредитов, закладных и т.д. Как показывает международный опыт, эмиссия ипотечных облигаций является для кредитных организаций надежным источником фондирования ранее выданных ипотечных кредитов. Она вполне может стимулировать расширение банковского бизнеса, увеличивать объемы кредитования населения, а также обеспечить приток в банковский сектор денежных ресурсов, в том числе "длинных" денег". Однако воспользоваться Законом российскому банковскому бизнесу сразу не удалось. Почему?

Вопрос о том, как реализовать Закон N 152-ФЗ, стоит с 2004 года

Весьма интересные соображения по поводу Закона и отношения к нему на той же конференции высказал депутат Государственной Думы В.М. Зубов.

"Первый вопрос, на который сегодня надо дать ответ: намерены ли банки пользоваться данным Законом и выпускать тот или иной вид ипотечных ценных бумаг? Для чего принимался этот Закон? Какие недочеты в нем еще существуют?

Недостатки Закона, к сожалению, до сих пор не стали предметом серьезного обсуждения. Сейчас стоит вопрос о том, как реализовать этот Закон.

Второй момент. На мой взгляд, ЦБ РФ, который целиком поддерживал данный Закон, явно задерживается с исполнением своего обязательства - точно сформулировать условия, при которых банки могут выпускать ипотечные ценные бумаги.

В-третьих, отстаивается мнение, что правильнее было бы принять ту версию Закона, которую рекомендовал Комитет по кредитным организациям. Как известно, в том варианте банки делились на два вида - инвестиционные, которые имели право выпускать ипотечные ценные бумаги, и универсальные, действующие и сейчас. Мы прекрасно понимали, что в связи с выходом Закона о страховании вкладов физических лиц возникнет проблема надежности выпускаемых ипотечных ценных бумаг для тех банков, которые войдут в эту систему, и привлекательности подобных бумаг для потенциальных инвесторов. Поэтому мы считали, что надо развивать систему инвестиционных банков (в том числе ипотечных). При этом параллельно должна существовать система универсальных банков. Принятый в окончательной редакции Закон позволяет всем кредитным учреждениям выпускать ипотечные ценные бумаги, а значит, на мой взгляд, снижает их привлекательность для инвесторов. Эта проблема сохранилась в Законе.

Может быть, сейчас, принимая Закон о банкротстве кредитных организаций (ему еще нужно пройти второе чтение в Госдуме), мы имеем уникальную возможность повторить ту ситуацию и разделить все банки на инвестиционные и универсальные. Если мы заложим норму, при которой кредиторы, владеющие ипотечными ценными бумагами, будут иметь преимущества перед другими кредиторами банков (включая физических лиц), мы создадим условия, при которых выпуск ипотечных ценных бумаг станет привлекательным для инвесторов. Это очень сложный момент, но мы должны принять принципиальное решение.

У нас есть шанс создать такую систему, при которой появятся настоящие инвестиционные банки. Это вопрос финансовой политики и, на мой взгляд, хороший повод для того, чтобы ее, эту политику, сформулировать более точно. У нас появились коллективные инвесторы - ПИФы, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании. Им нужны долгосрочные инвестиции. Может быть, есть резон построить такую финансовую систему, при которой население через подобные инвестиционные институты сможет выйти на фондовый рынок, включая рынок ипотечных ценных бумаг. И не следует ли нам поставить в законе о банкротстве обязательства банка по ипотечным ценным бумагам выше обязательств перед физическими лицами?

Почему именно в законе? Да потому, что инвестор чувствует себя более уверенно, когда видит нормы, прописанные в законе, и в соответствии с ними приобретает тот или иной финансовый инструмент. Поэтому закон предпочтительнее".

Новых решений правового характера, способствующих вступлению в силу Закона N 152-ФЗ, ждали и на рынке, и в структурах исполнительной власти. Не случайно в Стратегии развития финансового рынка РФ на 2006 - 2008 гг., которой придерживается ФСФР России, отмечено, что развитие рынка ипотечных ценных бумаг тормозится отсутствием его окончательно сформированной нормативной правовой базы.

Для создания полноценного рынка ипотечных ценных бумаг необходимо выполнить следующие первоочередные задачи:

- завершить разработку нормативного правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг;

- обеспечить возможность инвестирования в ипотечные ценные бумаги средств крупных институциональных инвесторов;

- реализовать меры государственной поддержки рынка ипотечных ценных бумаг;

- разработать и внедрить механизмы повышения кредитного качества (залог банковских счетов, введение счетов "эскроу", продажа покрытия на условиях "true sale");

- увеличить инвестиционный спрос на ипотечные ценные бумаги за счет стандартизации ипотечных кредитов и эффективного формирования пулов;

- развить инфраструктуру рынка ипотечных ценных бумаг, включая формирование новых институтов (ипотечных и сервисных агентов, доверительных управляющих и т.д.).

Закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", принятый Государственной Думой 05.07.2006 и одобренный Советом Федерации 14.07.2006, как раз и должен содействовать претворению в жизнь этих положений Стратегии, направленных на развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Суть принципиальных коррективов, внесенных в Закон N 152-ФЗ

Говоря о принципиальных изменениях, внесенных в действующий Закон, следует обратить внимание прежде всего на то, что ими предусмотрена возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по ним.

Размер страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения федеральным законом ограничен размером требования о возврате суммы основного долга. Это связано с невозможностью заранее установить фактический размер процентов по ипотечным кредитам (займам). Также признаются утратившими силу положения о страховании жизни и здоровья физического лица, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Это позволит снизить расходы граждан на получение ипотечного кредита (займа). Указанное требование является чрезмерным, поскольку кредитор уже имеет обеспечение удовлетворения своих денежных требований к должнику в виде залога недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом при определении размера ипотечного покрытия не будет учитываться требование по обязательству, в отношении которого отсутствует в течение более шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения. Эмитент ипотечных ценных бумаг имеет право заменить требование, составляющее ипотечное покрытие, в отношении которого отсутствует страхование недвижимого имущества.

Федеральным законом установлен трехмесячный срок, в течение которого эмитент ипотечных облигаций обязан увеличить долю обеспеченных ипотекой требований в составе ипотечного покрытия облигаций в случае снижения размера (суммы) обеспеченных ипотекой требований ниже 80% непогашенной номинальной стоимости облигаций. До настоящего времени такой срок не был установлен.

Законом, принятым в июле, эта норма прописывается следующим образом: "Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80% непогашенной номинальной стоимости облигаций. В случае снижения размера (суммы) обеспеченных ипотекой требований ниже 80% непогашенной номинальной стоимости облигаций эмитент обязан в срок не более трех месяцев увеличить долю обеспеченных ипотекой требований в составе ипотечного покрытия облигаций до установленного настоящей частью размера (суммы), в том числе путем приобретения обеспеченных ипотекой требований и (или) досрочного погашения (частичного погашения) облигаций, если соответствующее право предусмотрено решением о выпуске таких облигаций. При невыполнении указанного требования владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать их досрочного погашения в порядке, предусмотренном ст. 16 настоящего Федерального закона".

Новым Законом зафиксировано также, что решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием может быть предусмотрена возможность осуществления эмитентом расходов на вознаграждение специализированному депозитарию, регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием, а также расходов, связанных с управлением ипотечным покрытием, и иных расходов за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие таких облигаций. В этом случае решение о выпуске облигаций с ипотечным покрытием должно содержать исчерпывающий перечень таких расходов и указание предельного размера средств, направляемых на их оплату за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций.

Важное значение имеет также правовая норма, в соответствии с которой в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием должны быть определены срок погашения (частичного погашения) облигаций и порядок определения стоимости, выплачиваемой по каждой облигации при ее погашении (частичном погашении).

Коррективами в действующий Федеральный закон N 152-ФЗ предусмотрена возможность эмиссии облигаций двух и более выпусков с одним ипотечным покрытием. Причем в Законе зафиксировано, что "в случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков, в отношении которых установлена различная очередность исполнения обязательств, требования владельцев облигаций с ипотечным покрытием каждой очереди об обращении взыскания на ипотечное покрытие таких облигаций подлежат удовлетворению в порядке очередности, установленной решением о выпуске указанных облигаций".

Новым Федеральным законом признаются утратившими силу требование предоставления копии реестра ипотечного покрытия при подаче заявления на регистрацию правил доверительного управления и обязанность специализированного депозитария представлять владельцам ипотечных ценных бумаг по их требованию копии реестра ипотечного покрытия, а также информацию и документы о составе и размере ипотечного покрытия.

Немаловажно и то, что в соответствии с коррективами, вносимыми в Закон N 152-ФЗ, плата, взимаемая эмитентом облигаций с ипотечным покрытием или управляющим ипотечным покрытием за предоставление копий документов, содержащих информацию об ипотечных ценных бумагах, не может превышать затрат на их изготовление.

Наконец, в соответствии с новым Законом федеральному органу исполнительной власти по рынку ценных бумаг предоставляется право регулировать не только деятельность ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием (как до настоящего времени), но и деятельность специализированных депозитариев ипотечного покрытия.

Итак, принятие данного Федерального закона, безусловно, расширит возможности эмиссии ипотечных ценных бумаг разной степени надежности и доходности, что, в свою очередь, диверсифицирует инструменты рефинансирования ипотечных кредитов (займов).

И.Е.Смирнов

Издательская группа "БДЦ-пресс"

Подписано в печать

04.08.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——