"Налоговый вестник", 2006, N 9

Вопрос: Банк приобретает в собственность объекты недвижимости с целью получения дохода от сдачи их в аренду.

По условиям договора аренды все расходы, связанные с содержанием объектов недвижимости, несет банк, то есть арендодатель.

Как будут учитываться расходы в случае реализации объектов недвижимости? Будет ли учтен в целях налогообложения прибыли убыток, полученный в результате такой реализации?

Ответ: Объекты недвижимости (за исключением объектов, составляющих жилищный фонд), приобретенные налогоплательщиком в собственность и используемые в дальнейшем для извлечения доходов (в данном случае - для сдачи объектов в аренду), признаются согласно нормам п. 1 ст. 256 НК РФ в целях налогообложения амортизируемым имуществом.

Поэтому согласно пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ в случае реализации амортизируемого имущества доходы от таких операций уменьшаются на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость амортизируемого имущества, указанного в пп. 1 п. 1 ст. 268 настоящего Кодекса, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

Кроме того, поскольку речь идет о реализации имущества, в этом случае действуют нормы ст. 40 НК РФ.

Так, согласно п. п. 2 и 3 ст. 40 НК РФ при отклонении цены по сделке более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Вышеуказанные положения НК РФ касаются только объектов недвижимости, относящихся к нежилым зданиям.

Согласно гл. 25 НК РФ жилищный фонд (жилые помещения) в целях налогообложения прибыли не подлежит амортизации.

Если налогоплательщик приобрел в собственность объекты недвижимости, являющиеся жилищным фондом, налоговый учет таких объектов жилья отличается от налогового учета амортизируемого имущества.

В соответствии со ст. 275.1 НК РФ налогоплательщики, в состав которых входят подразделения, осуществляющие деятельность, связанную с использованием объектов обслуживающих производств и хозяйств, определяют налоговую базу по вышеуказанной деятельности отдельно от налоговой базы по иным видам деятельности.

К обслуживающим производствам и хозяйствам относятся в том числе объекты жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

Так, в целях налогообложения прибыли к объектам ЖКХ относятся жилой фонд, дома и общежития для приезжих, объекты внешнего благоустройства и т.д.

Согласно ст. 275.1 НК РФ, если подразделением налогоплательщика получен убыток при осуществлении деятельности, связанной с использованием указанных в данной статье Кодекса объектов (в том числе жилого фонда), такой убыток признается для целей налогообложения при соблюдении следующих условий:

- если стоимость услуг, оказываемых налогоплательщиком, осуществляющим деятельность, связанную с использованием указанных в ст. 275.1 НК РФ объектов, соответствует стоимости аналогичных услуг, оказываемых специализированными организациями, осуществляющими аналогичную деятельность, связанную с использованием таких объектов;

- если расходы на содержание объектов ЖКХ, социально-культурной сферы, а также подсобного хозяйства и иных аналогичных хозяйств, производств и служб не превышают обычных расходов на обслуживание аналогичных объектов, осуществляемое специализированными организациями, для которых эта деятельность является основной;

- если условия оказания услуг налогоплательщиком существенно не отличаются от условий оказания услуг специализированными организациями, для которых эта деятельность является основной.

Если не выполняется хотя бы одно из вышеуказанных условий, то убыток, полученный налогоплательщиком при осуществлении деятельности, связанной с использованием объектов обслуживающих производств и хозяйств, налогоплательщик вправе перенести на срок, не превышающий десяти лет, и направить на его погашение только прибыль, полученную при использовании объектов жилищного фонда.

Таким образом, если реализуются объекты жилищного фонда, то полученный в результате реализации убыток учитывается в целях налогообложения прибыли в соответствии с положениями ст. 275.1 НК РФ.

Р.Н.Митрохина

Консультант

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Минфина России

Подписано в печать

04.08.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——