"Налоговый вестник", 2006, N 9

УЧЕТ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ АРЕНДАТОРА В АРЕНДОВАННОЕ

ИМУЩЕСТВО

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

При этом п. 2 ст. 616 ГК РФ определено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Определения текущего и капитального ремонта даны в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312.

Текущий ремонт сводится к восстановлению изношенных конструкций и систем инженерного оборудования здания. Так, при текущем ремонте реставрируются или меняются двери и окна, перестилаются полы, красятся стены и потолки.

При капитальном ремонте здания заменяются его конструктивные элементы, системы отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации, а также устанавливаются дополнительные перегородки в помещениях.

Что касается неотделимых улучшений помещений, то официального определения этого понятия нет. Но, по сути, к неотделимым улучшениям помещения относятся любые его преобразования, которые нельзя классифицировать как капитальный или текущий ремонт.

Неотделимые улучшения имущества осуществляются в том числе при реконструкции здания. Реконструкция схожа с капитальным ремонтом. Однако у этих видов ремонта имеются различия. Реконструкция повышает так называемые технико-экономические показатели здания: увеличиваются площадь помещений, величина допустимых нагрузок и т.д. В результате же капитального ремонта такие показатели остаются неизменными. Ремонт производят только с одной целью - заменить поврежденные конструктивные элементы и системы.

Неотделимыми улучшениями помещения можно также считать установку встроенных систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и т.д. Неотделимыми же улучшения считаются потому, что устранить их, не причинив вреда арендованному имуществу, невозможно.

Согласно ст. 623 ГК РФ, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено законом.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Следовательно, если расходы капитального характера, понесенные арендатором и не возмещаемые арендодателем, осуществлены в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, то до 1 января 2006 г. оснований для учета у арендатора вышеуказанных расходов для целей налогообложения прибыли не имелось.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Федерального закона от 06.06.2005 N 58-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" с 1 января 2006 г. амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Таким образом, с 1 января 2006 г. капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя в арендованные основные средства в форме неотделимых улучшений, подлежат амортизации и соответственно признаются в целях налогообложения расходами арендатора.

Капитальные вложения арендатора в арендованное амортизируемое имущество в форме неотделимых улучшений, произведенных до 1 января 2006 г., не подлежат амортизации для целей налогообложения.

Пунктом 1 ст. 260 НК РФ предусмотрено, что расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

В таком же порядке в соответствии с п. 2 ст. 260 НК РФ учитываются расходы, осуществленные арендатором амортизируемых основных средств, при условии, что договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение вышеуказанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Таким образом, если проведение капитального ремонта по арендованному имуществу договором возложено на арендатора, то расходы на его осуществление учитываются в уменьшение налоговой базы при условии их соответствия положениям ст. 252 НК РФ.

Г.В.Пирогова

Подписано в печать

04.08.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——