"Российский налоговый курьер", 2006, N 16

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПО НДФЛ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ

Как гражданину, который приобрел квартиру или комнату, получить имущественный налоговый вычет? Рассмотрим различные ситуации, связанные с предоставлением вычетов.

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов установлен в ст. 220 НК РФ. Вычет предоставляется только по доходам, облагаемым НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 220 и п. п. 2 - 4 ст. 210 НК РФ).

Для получения имущественного вычета налогоплательщик представляет в налоговый орган заявление и документы, подтверждающие право на такой вычет: договор на приобретение квартиры, доли в ней или прав на квартиру в строящемся доме; акт о передаче квартиры (доли в ней); документы, подтверждающие право собственности на квартиру (доли в ней).

Кроме того, в налоговую инспекцию подаются платежные документы, подтверждающие уплату физическим лицом денежных средств, например квитанции к приходным ордерам, банковские выписки.

Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ (далее - Закон N 112-ФЗ) с 1 января 2005 г. вычет на строительство или приобретение жилья можно получить не только в налоговом органе, но и по месту работы.

В первом случае вычет предоставляется по окончании налогового периода на основании налоговой декларации, во втором - до окончания налогового периода. Налогоплательщик должен представить работодателю уведомление о подтверждении налоговым органом права на имущественный налоговый вычет (далее - уведомление) <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Форма уведомления утверждена Приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@. Подробнее о порядке получения уведомления см. в статье "Вычеты на приобретение и строительство жилья в 2005 году" // РНК, 2005, N 9. - Примеч. ред.

Особенности предоставления имущественного налогового вычета

На практике возникают различные ситуации, связанные с предоставлением имущественных налоговых вычетов. Рассмотрим те из них, которые вызывают у налогоплательщиков больше всего вопросов.

Получаем вычет на сумму процентов по кредиту

В соответствии с изменениями, внесенными в Налоговый кодекс Законом N 112-ФЗ, налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме погашенных процентов по целевым кредитам и займам, полученным в кредитных и иных организациях. При этом суммы займов (кредитов) должны быть израсходованы на новое строительство либо приобретение квартиры. В указанной редакции пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ действует с 1 января 2005 г.

Как быть, если налогоплательщик приобрел квартиру за счет средств целевого кредита, полученного в российском банке до 1 января 2005 г.? Имеет ли он право на имущественный налоговый вычет, если кредитный договор предусматривает выплату процентов в течение нескольких лет после 1 января 2005 г.?

Новая редакция ст. 220 Кодекса применяется только к суммам процентов, которые налогоплательщик уплатил заимодавцу начиная с 1 января 2005 г. На какой срок и когда был получен кредит (заем), значения не имеет.

Напомним, что до 1 января 2005 г. имущественный вычет предоставлялся лишь в отношении процентов, уплаченных по ипотечным кредитам.

Устраняем аварийное состояние квартиры: возможен ли вычет

Иногда граждане по договору купли-продажи приобретают квартиры в аварийном состоянии, а затем проводят работы, необходимые для того, чтобы жилье стало пригодным для проживания. Акт о выполнении указанных работ служит основанием для государственной регистрации перехода права собственности на дом или квартиру. Может ли налогоплательщик получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной не только на приобретение жилья, но и на проведение работ по устранению его аварийного состояния?

Обратимся к пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса. В нем, в частности, сказано, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в сумме, фактически израсходованной на приобретение квартиры. В такую сумму могут быть включены следующие расходы:

- на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

- приобретение отделочных материалов;

- отделку квартиры.

Принять к вычету расходы на отделку приобретенной квартиры можно, только если в договоре, на основании которого приобретена недвижимость, прямо указано на отсутствие отделки.

Расходы на проведение работ по устранению аварийного состояния квартиры не относятся к затратам по ее отделке. Поэтому в отношении указанных затрат вычет не предоставляется.

Получаем вычет путем возврата излишне уплаченного налога

Нередко строительство многоквартирных жилых домов затягивается. К примеру, по инвестиционному договору налогоплательщик начал финансировать строительство жилого дома в 2003 г., а завершится оно лишь в 2007 г. Как воспользоваться имущественным налоговым вычетом?

Вычет путем возврата излишне уплаченного налога за предыдущие налоговые периоды предоставляется на основании заявления налогоплательщика, подаваемого вместе с декларацией по НДФЛ в налоговый орган по месту жительства (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Возврат излишне уплаченного налога на основании заявления о предоставлении вычета производится не более чем за три предыдущих налоговых периода. Это следует из п. 8 ст. 78 Кодекса. Срок подачи заявления не связан с датой осуществления расходов, дающих право на вычет. Главное, чтобы расходы были осуществлены до истечения первого налогового периода, за который подается декларация.

Таким образом, получив акт о передаче квартиры или свидетельство о праве собственности, налогоплательщик может подать заявление на предоставление вычета (путем возврата излишне уплаченного налога) за любые три налоговых периода, следующих подряд. Например, если необходимые документы будут оформлены в 2007 г., то можно подать заявление о предоставлении вычета за 2004 - 2006 гг.

Приобретаем квартиру по частям

Налогоплательщик может приобретать квартиру по частям, то есть покупать в ней в разные годы комнаты. Чтобы подтвердить право на вычет, он должен представить в налоговый орган договор о приобретении квартиры, акт о ее передаче или документы, подтверждающие право собственности на нее. Следовательно, для получения вычета налогоплательщик должен оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на всю квартиру целиком. При этом декларация и заявление о возврате излишне уплаченного налога могут быть поданы за налоговый период, в котором приобретена первая комната, а также за любой последующий.

Покупаем комнату в коммунальной квартире

С 1 января 2005 г. физические лица получили право на получение имущественного налогового вычета при покупке доли (долей) в жилых домах и квартирах.

Допустим, в 2005 г. налогоплательщик приобрел комнату в коммунальной квартире, соответствующую 50-процентной доле собственности в квартире. Стоимость комнаты - 1 млн руб. Вправе ли он воспользоваться имущественным налоговым вычетом?

Получение вычета будет зависеть от того, как оформлен договор купли-продажи и что написано в свидетельстве о праве собственности.

Например, из документов следует, что по договору купли-продажи приобретена комната в квартире коммунального заселения. В свидетельстве в качестве объекта права указана комната, а не размер доли в праве общей собственности на квартиру. В этом случае налогоплательщик не может претендовать на имущественный налоговый вычет. Ведь по ст. 220 Кодекса вычет предоставляется только при покупке жилого дома или квартиры, а также долей в них. Комнаты в этой статье не поименованы <**>.

     
   ————————————————————————————————
   

<**> 27 июля 2006 г. Президент подписал Федеральный закон N 144-ФЗ с поправками в ст. 220 НК РФ. Налогоплательщики получат право применять с 1 января 2007 г. имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. и при покупке комнаты. - Примеч. ред.

Если в документах указано, что приобретена доля в виде комнаты в коммунальной квартире, налогоплательщик может воспользоваться вычетом.

Доля в квартире, приобретаемая одним лицом, является самостоятельным объектом вычета. Соответственно, размер такого вычета распределению не подлежит.

Примечание. Право на вычет не переходит по наследству

Участниками отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах, являются физические лица, признаваемые налогоплательщиками (п. 1 ст. 9 НК РФ). Только они имеют право на использование налоговых льгот, а также на своевременный возврат сумм излишне уплаченных налогов. Об этом сказано в пп. 3 и 5 п. 1 ст. 21 НК РФ.

В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ обязанность по уплате налога прекращается со смертью налогоплательщика. При этом речь идет об обязанности уплатить законно установленные налоги, в том числе при наличии законодательно определенной налоговой базы по конкретному налогу (пп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ).

По НДФЛ налоговая база определяется с учетом имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 Кодекса.

Законодательство о налогах и сборах четко указывает на права и обязанности исключительно самого налогоплательщика - физического лица. Эти права и обязанности не могут быть переданы другим лицам, в том числе правопреемникам налогоплательщика, в частности наследникам. Исключение составляют только случаи наличия задолженности у наследодателя по имущественным налогам.

Кроме того, согласно ст. 1112 Гражданского кодекса в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество и имущественные права. То есть в наследственную массу включаются объекты гражданских прав, право на которые возникло у наследодателя на основании отношений, регулируемых гражданским законодательством.

Пунктом 3 ст. 2 ГК РФ установлено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым отношениям, гражданское законодательство не применяется.

Таким образом, наследники умершего налогоплательщика не вправе претендовать на возврат сумм налогов, излишне уплаченных этим налогоплательщиком.

Пример 1. К.Е. Санников 25 июля 2005 г. приобрел комнату в коммунальной квартире за 1 150 000 руб. В свидетельстве о праве собственности указано, что приобретена 50-процентная доля стоимости квартиры в виде комнаты.

К.Е. Санников имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб.

Бывает, что документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественный вычет, содержат различные данные. Предположим, налогоплательщик приобрел долю в квартире. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности указано: объект права - квартира, вид права - общая долевая собственность в размере 50% от всей квартиры. В договоре купли-продажи и акте приема-передачи имущества в качестве предмета зафиксирована доля, соответствующая одной жилой комнате.

Напомним, что при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности.

При решении вопроса о предоставлении вычета налоговые органы руководствуются данными из свидетельства о государственной регистрации права.

В рассматриваемом случае имущественный налоговый вычет будет предоставлен в размере, не превышающем 500 000 руб.

Получаем субсидию на приобретение жилья: как рассчитать

сумму вычета

По действующему законодательству гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, выделяются субсидии на частичную оплату приобретаемого жилья либо предоставляется жилье большей площади с одновременной утратой права собственности на ранее занимаемое жилье. Граждане за счет собственных средств доплачивают разницу между стоимостью приобретаемого жилья и предоставленными субсидиями (стоимостью ранее занимаемого жилья). Имеют ли они право на получение имущественного налогового вычета?

Имущественный вычет не предоставляется, если строительство или приобретение жилого дома либо квартиры оплачивается за счет средств работодателей или иных лиц. Об этом сказано в пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса. Значит, налогоплательщики не вправе претендовать на вычет по суммам, полученным из бюджета.

По собственным средствам, израсходованным на приобретение квартиры, можно получить имущественный вычет. Для подтверждения права на вычет налогоплательщики представляют договор, акт или свидетельство о регистрации права собственности. В договорах инвестирования, передачи или купли-продажи обязательно должны быть выделены расходы на приобретение квартиры, которые налогоплательщик несет за свой счет.

Пример 2. А.П. Григорьеву, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, выделена субсидия на приобретение жилья в размере 600 000 руб. Он приобрел квартиру стоимостью 900 000 руб., оплатив из собственных средств 300 000 руб. (900 000 руб. - 600 000 руб.).

В данном случае налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 300 000 руб.

Покупаем жилье у родственников

Имущественный налоговый вычет не применяется, если сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Таковыми признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц (п. 1 ст. 20 НК РФ).

К взаимозависимым лицам относятся те, кто в соответствии с семейным законодательством РФ состоит "в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого". Об этом сказано в пп. 3 п. 1 ст. 20 Налогового кодекса.

Названным лицам имущественный вычет может быть предоставлен, только если отношения между ними не оказали влияния на условия и экономические результаты заключенного договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Основания для признания участников договора взаимозависимыми лицами возникают, если цена сделки существенно отклоняется от среднерыночной или продавец сохраняет за собой право пользования жильем, являющимся предметом сделки.

Продаем квартиру, по которой предоставлен вычет

У налогоплательщика, претендующего на предоставление имущественного налогового вычета, обязательно должен быть документ, устанавливающий право собственности на приобретенный объект недвижимости. Такой документ предъявляется в налоговый орган ежегодно в течение всего периода, когда налогоплательщик использует право на имущественный вычет. Однако приобретенную квартиру, по которой предоставлен такой вычет, можно продать.

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в том периоде, когда квартира была продана. Но только при условии, что в данном налоговом периоде квартира находилась в собственности налогоплательщика хотя бы один день, и тому есть документальное подтверждение.

Начиная со следующего налогового периода вычет по проданному жилью не предоставляется. Дело в том, что у налогоплательщика уже нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру в налоговом периоде, за который он претендует на вычет.

Пример 3. А.П. Коврижных в 2004 г. купил квартиру за 1 600 000 руб. Его доход за этот год составил 700 000 руб., в том числе заработная плата - 400 000 руб., дивиденды - 300 000 руб. С заработной платы был удержан НДФЛ по ставке 13%, с дивидендов - 9% (ст. 224 НК РФ). На основании декларации по НДФЛ за 2004 г. налогоплательщику был предоставлен вычет в размере 400 000 руб. (неиспользованный остаток вычета составил 600 000 руб.).

А.П. Коврижных 5 января 2005 г. продал квартиру. В указанном году квартира находилась в собственности налогоплательщика 5 дней. Поэтому он вправе претендовать на использование остатка имущественного налогового вычета.

Предположим, что в 2005 г. доход, к которому может быть применен имущественный вычет, составил 350 000 руб. На основании налоговой декларации за этот год налогоплательщику был предоставлен вычет в размере 350 000 руб.

По декларации за 2006 г. остаток вычета в размере 250 000 руб. (1 000 000 руб. - 400 000 руб. - 350 000 руб.) А.П. Коврижных предоставлен не будет. Дело в том, что налогоплательщик уже не располагает документами, подтверждающими его право собственности на квартиру.

Дарим часть квартиры ребенку

Еще одна распространенная ситуация: во время пользования вычетом налогоплательщик подарил долю квартиры своему несовершеннолетнему ребенку. Как будет использован остаток вычета?

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Следовательно, после государственной регистрации права ребенка на упомянутую долю налогоплательщик будет располагать документами, подтверждающими право его собственности на оставшуюся долю в квартире. Квартира становится общей долевой собственностью налогоплательщика и его ребенка. Имущественный вычет продолжает применяться, но только в пределах доли, которая осталась в собственности налогоплательщика.

Пример 4. В январе 2004 г. О.Н. Тихомиров приобрел квартиру за 1 300 000 руб. В том же году налогоплательщик получил 300 000 руб. дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13%. На основании декларации за 2004 г., поданной в январе 2005 г., налогоплательщику был предоставлен имущественный налоговый вычет в размере 300 000 руб. Неиспользованный остаток вычета, переходящий на 2005 г., составил 700 000 руб. 10 февраля 2005 г. 1/4 часть указанной квартиры О.Н. Тихомиров подарил несовершеннолетней дочери. В соответствии с новым свидетельством о регистрации права собственности налогоплательщик владеет 3/4 доли квартиры, а его дочь - 1/4 доли.

Сумма доходов О.Н. Тихомирова, облагаемых по ставке 13%, за 2005 г. составила 600 000 руб. В апреле 2006 г. для получения остатка имущественного вычета он подал в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ за 2005 г.

Налоговая инспекция предоставила налогоплательщику неиспользованный остаток вычета в размере 450 000 руб. (1 000 000 руб. x 3/4 - 300 000 руб.).

Вычет на приобретение жилья предоставляет работодатель

Сначала рассмотрим ситуацию с точки зрения работника, претендующего на вычет. Предположим, налогоплательщик начал пользоваться имущественным налоговым вычетом на основании декларации по НДФЛ за 2005 г., а остаток указанного вычета желает получить у работодателя. Имеет ли он на это право?

В ст. 220 Кодекса говорится о том, что если вычет не был использован полностью в налоговом периоде, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды. Это означает, что граждане, которые начали пользоваться вычетом, например, по доходам 2005 г., остаток неиспользованного вычета могут получить через своего работодателя на основании уведомления, выданного налоговым органом на 2006 г.

Возможна и обратная ситуация. Налоговый орган выдал налогоплательщику уведомление на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ за 2006 г. Вправе ли налогоплательщик вернуть уведомление в налоговый орган и получить вычет на основании декларации по НДФЛ за 2005 г.?

Чтобы реализовать право на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик может представить в налоговый орган декларацию по НДФЛ за 2005 г. Оригинал полученного им уведомления необходимо возвратить в инспекцию ФНС России, в которой оно было выдано.

Если имущественный вычет на основании указанной декларации будет использован не полностью, его остаток налогоплательщик вправе получить у своего работодателя на основании нового уведомления по доходам 2006 г.

Теперь проанализируем, какие проблемы могут возникнуть у работодателя, предоставляющего имущественный налоговый вычет работнику на основании уведомления.

Работник выходит на пенсию

В п. 3 ст. 220 Налогового кодекса сказано следующее. Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику до окончания текущего налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) с соответствующим заявлением. К заявлению необходимо приложить уведомление, выданное налоговым органом.

Полученное налогоплательщиком в 2006 г. уведомление действует до 1 января 2007 г. При этом необходимо учитывать, что налогоплательщик может получить имущественный вычет только у одного работодателя по своему выбору. Поэтому в выдаваемом налоговым органом уведомлении указывается наименование конкретного работодателя, который имеет право предоставлять налогоплательщику имущественный вычет. Уведомление на текущий налоговый период выдается налогоплательщику только один раз. Передать этот документ другому работодателю нельзя.

Рассмотрим такую ситуацию. Работник подал работодателю заявление и уведомление на предоставление имущественного вычета, но затем был уволен в связи с выходом на пенсию. После этого с работником заключили гражданско-правовой договор. Должна ли организация продолжать до окончания текущего налогового периода предоставлять такому работнику имущественный вычет?

Для целей применения п. 3 ст. 220 Кодекса налоговым агентом, который имеет право предоставлять налогоплательщику имущественный вычет, признается только налоговый агент, являющийся работодателем для налогоплательщика.

Таким образом, организация не вправе предоставлять уволенному работнику имущественный вычет за те календарные месяцы, в течение которых он уже не состоял с ней в трудовых отношениях, хотя и получал денежные выплаты.

Нужно ли возвращать работнику удержанный НДФЛ

Иногда работники подают работодателю заявление и уведомление о предоставлении вычета не в начале года. Например, сотрудник в декабре 2006 г. представил в бухгалтерию организации уведомление, подтверждающее его право на получение имущественного вычета за 2006 г. Обязан ли работодатель произвести возврат работнику сумм НДФЛ, удержанных с его зарплаты с января по ноябрь 2006 г.?

В выдаваемом налоговым органом уведомлении указывается конкретный налоговый период по НДФЛ, за который налоговый агент может предоставлять налогоплательщику имущественный вычет. Так, если налогоплательщик обратился за уведомлением в 2006 г., то в уведомлении будет указано, что подтверждается право на получение вычета за 2006 г. То есть за весь 2006 г. - с января по декабрь включительно.

Порядок взыскания и возврата налога установлен в ст. 231 НК РФ. Из нее следует, что суммы налога, излишне удержанные налоговым агентом из дохода налогоплательщика, нужно вернуть налогоплательщику, если он представит соответствующее заявление. Причем в заявлении нужно указать, с какого месяца предоставлять имущественный налоговый вычет.

В заявлении налогоплательщик может попросить вычет с января 2006 г. В этом случае организация должна пересчитать налоговую базу и сумму налога за весь 2006 г. Если в заявлении такого указания нет, вычет предоставляется со следующего месяца после подачи заявления.

К.В.Котов

Советник РФ II класса

Управление администрирования налогов

с доходов физических лиц

ФНС России

Подписано в печать

02.08.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——