"Налоговые споры", 2006, N 8

МОЖНО ЛИ УЧЕСТЬ РАСХОДЫ НА АРЕНДУ ОФИСА,

ЕСЛИ ОН РАСПОЛОЖЕН В ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ?

Нередко для размещения офиса арендуются помещения, расположенные в жилых домах. И не всегда арендаторы обращают внимание на то, что эти помещения относятся к жилому фонду, т.е. не переведены в нежилые. А некоторые арендаторы, даже зная об этом, считают, что это касается только арендодателя. Но оказывается, что в вопросах налогообложения подобное обстоятельство играет существенную роль.

Налоговое законодательство включает в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, арендные платежи, уплачиваемые налогоплательщиком за арендуемое имущество (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но на практике применить эту норму Кодекса, как выясняется, не всегда просто. То налоговые органы требуют определенный перечень документов, которыми, по их мнению, подтверждается расход, то признают расходы только после государственной регистрации договора аренды (если он заключается на срок больше года). Признание коммунальных платежей, уплачиваемых арендатором помимо арендной платы, тоже влечет проблемы.

Еще один вопрос, связанный с арендой: может ли арендатор учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, арендные платежи за помещения, используемые под офис, но относящиеся к жилому фонду?

В прошлом году мы уже поднимали этот вопрос на страницах журнала <*>. Тогда речь шла о позиции финансового ведомства, согласно которой необоснованным является применение пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, поскольку нарушаются нормы гражданского законодательства, если арендуется помещение, входящее в жилой фонд. Мы же со своей стороны предлагали налогоплательщикам исходить в первую очередь из норм налогового законодательства и в случае спора доказывать, что арендная плата экономически обоснованна, т.к. арендуемое помещение, неважно, к какому фонду оно принадлежит, используется для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Факт оплаты арендных платежей подтверждается в обычном порядке соответствующими платежными документами. Также мы обращали внимание на то, что в ст. 264 НК РФ нет оговорки относительно статуса арендуемых помещений.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> См. комментарий к Письму Минфина России от 05.05.2004 N 04-02-05/2/18 // Налоговые споры. 2005. N 1. С. 14.

В конце прошлого года появилось еще одно Письмо Минфина России N 03-03-04/4/71, в котором, обосновывая свою позицию, финансовое ведомство приводит новые аргументы. Теперь финансовое ведомство, ссылаясь на п. 1 ст. 252 НК РФ, говорит о том, что любой обоснованный расход налогоплательщика должен быть подтвержден документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Это правило распространяется и на договоры, в соответствии с которыми налогоплательщик осуществляет расходы. Поскольку размещение в жилых помещениях предприятий, учреждений, организаций допускается только после их перевода в нежилые, сдача их в аренду возможна лишь в целях проживания, оформляется данная сделка определенным договором (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Отсюда вывод: использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, так же как и сдача помещения в аренду для иных целей, кроме проживания, даже если эта сделка оформлена соответствующим договором, незаконно. Поэтому нельзя считать, что расходы налогоплательщика по аренде документально подтверждены, соответственно, нет и оснований для уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Попробуем разобраться в приведенных Минфином аргументах, а самое главное, в том, действительно ли, арендуя жилое помещение под офис, предприниматель не может учитывать в расходах арендные платежи.

По мнению доцента Российской юридической академии Софьи Юрьевны Филипповой, аргументация Минфина России в части невозможности предоставления жилых помещений юридическим лицам не соответствует нормам Гражданского кодекса РФ. В Кодексе, наоборот, прямо разрешено заключать договоры о предоставлении жилого помещения во владение и пользование на основе договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ). А вот использование под офис жилого помещения действительно не допускается.

Однако из этой ситуации есть выход: законодательство не препятствует заключению договора аренды жилого помещения с целью его последующей передачи внаем или ссуду гражданину. Например, организация арендует жилое помещение в целях последующей передачи его своему работнику для проживания (по условиям трудового договора работодатель обязан обеспечить работника жильем). В какой срок после заключения договора аренды жилого помещения оно должно быть фактически передано для проживания, законодательством не предусмотрено. Это значит, что после получения жилого помещения в аренду оно может как угодно долго не использоваться фактически для проживания граждан. При этом на обязанность арендатора уплачивать арендные платежи факт неиспользования жилого помещения для проживания не влияет - их в любом случае придется вносить в сумме и на условиях, установленных договором. Поэтому такие расходы будут вполне документально подтвержденными и обоснованными.

Риск для налогоплательщика, выступающего в роли арендатора, здесь совсем в другом: заключенный договор аренды жилого помещения должен соответствовать форме и иным требованиям, установленным законодательством. Что это значит? Жилое помещение относится к объектам недвижимости, а в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме с обязательной государственной регистрацией, причем независимо от срока его действия. Освобождение от процедуры госрегистрации предусмотрено только для договоров найма жилого помещения, которые юридические лица заключать не вправе, а также для договоров аренды зданий и сооружений, т.е. нежилых помещений, если договоры заключены на срок менее года (ст. 651 ГК РФ).

А много ли договоров аренды жилых помещений оформлены в соответствии с законом? По словам Софьи Юрьевны, субъекты предпринимательской деятельности обычно "автоматически" применяют форму, разрешенную для договоров аренды нежилых помещений, к аренде жилья и, соответственно, не регистрируют их. В то же время согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента госрегистрации, это значит, что, если договор аренды жилья госрегистрацию не прошел (независимо от его срока), он считается незаключенным.

Если вернуться к вопросам налогообложения, то получается, что для большинства случаев разъяснения Минфина все же верны - не по своей аргументации, но по общему выводу. Поскольку подавляющее большинство существующих договоров аренды жилья под офис не проходят госрегистрацию, они считаются незаключенными, а потому арендная плата, выплачиваемая по этим договорам, действительно никакими документами не подтверждена.

Подписано в печать

07.07.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——