"Аудит и налогообложение", 2006, N 7

Вопрос: Организация выполняет функции заказчика по строительству торгово-делового центра (далее - объект) за вознаграждение согласно договору с застройщиком. Между организацией и застройщиком заключен также инвестиционный контракт на финансирование строительства данного объекта. Средства финансирования организация предоставляет на возвратной основе. За пользование средствами застройщик выплачивает организации плату в установленном контрактом размере. Возврат суммы финансирования и перечисление платы за пользование средствами производятся после окончания строительства объекта. В каком порядке отражаются в учете организации и застройщика операции по исполнению инвестиционного контракта и договора на выполнение функций заказчика?

Ответ: В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями, внесенным Федеральными законами от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ) инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвесторы - это физические и юридические лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Организация, предоставляя застройщику средства на финансирование строительства, не осуществляет капитальных вложений. Указанные средства возвращаются организации застройщиком по окончании строительства вместе с платой за пользование этими средствами.

Следовательно, организация не является инвестором, а предоставляемые ею средства финансирования не являются инвестициями.

Между организацией и застройщиком должен быть заключен не инвестиционный контракт, а договор займа, по которому организация является заимодавцем, а застройщик - заемщиком. Использованные на финансирование строительства средства отражаются в учете организации как предоставленные займы (субсчет 58.3 "Финансовые вложения. Предоставленные займы"), а у застройщика - как займы полученные (счет 67 "Расчеты по долгосрочным займам").

Хозяйственные операции по исполнению договора на выполнение функций заказчика отражаются в учете в общеустановленном порядке, с учетом особенностей финансирования за счет выданных (полученных) займов.

Организация в рамках деятельности заказчика заключает с поставщиками и подрядчиками договоры на изготовление и разработку исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, поставку материалов и оборудования, производство строительно-монтажных работ и др.

Организация-заказчик оформляет произведенные затраты соответствующими первичными учетными документами и принимает их к учету в составе затрат, связанных со строительством:

Дт 08.3 "Строительство объектов основных средств"

Дт 19.1 "НДС при приобретении основных средств"

Кт 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Оплата капитальных затрат оформляется записью:

Дт 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Кт 51 "Расчетные счета".

Организация ежемесячно представляет застройщику бухгалтерскую справку о произведенных капитальных затратах, стоимость которых квалифицируется как сумма выданных (полученных) займов.

В учете данная операция отражается следующими записями:

- у организации (заимодавца)

Дт 58.3 "Предоставленные займы"

Кт 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по финансированию строительства";

- у застройщика (заемщика)

Дт 76, субсчет "Расчеты с заказчиком по финансированию строительства", Кт 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам".

По окончании строительства в учете организации-заказчика и застройщика отражаются операции по закрытию инвестиционного проекта:

- у организации-заказчика

Дт 76 Кт 08.3 - на сумму капитальных затрат в размере инвентарной стоимости объекта;

Дт 76 Кт 91.1 - на сумму экономии от строительства, включая вознаграждение заказчика.

Возврат застройщиком заемных средств отражается в учете записью:

Дт 51 Кт 58.3.

Плата за предоставленный заем включается организацией в состав доходов (Кт 91.1).

От суммы полученных доходов начисляется НДС.

Финансовый результат от деятельности организации:

Дт 91.9 К-т 99;

Дт 99 Кт 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" - исчислен налог на прибыль;

- у застройщика

Дт 08.3 Кт 76 - на стоимость капитальных затрат по строительству в размере инвентарной стоимости объекта;

Дт 08.3 Кт 60 - сумма платы за пользование займом;

Дт 67 Кт 51 - возврат использованного займа организации-заказчику (заимодавцу).

С.Соколов

Директор аудиторской фирмы

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

30.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——