"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 7

ЖИЛОЕ - НЕЖИЛОЕ, ИЛИ

КАК ПЕРЕВЕСТИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В НЕЖИЛОЕ

На балансе организаций, как правило, числятся как жилые, так и нежилые помещения. Жилые помещения чаще всего используются для сдачи в аренду или проживания в них сотрудников (так называемый специализированный жилищный фонд). Иногда их используют под офис, что запрещено законодательством РФ, поэтому возникает необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд. Каким образом осуществить такой перевод? Какие бухгалтерские проводки возникают при этом в бухгалтерском учете? Ответы на эти и другие вопросы можно найти в данной статье.

Жилые помещения

Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ жилые помещения являются объектами жилищных прав.

Примечание. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 15 ЖК РФ требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, установлены Правительством РФ в Постановлении N 47 <1>.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Статьей 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений:

- жилой дом (индивидуально определенное здание), часть жилого дома;

Жилой дом = Комнаты + Помещения вспомогательного использования <2>

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Помещения вспомогательного использования предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

- квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме), часть квартиры;

Квартира = Комната (ы) + Помещения вспомогательного использования

- комната (часть жилого дома или квартиры), предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

К сведению: общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования... за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Жилищный фонд

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, образует жилищный фонд (п. 1 ст. 19 ЖК РФ). В зависимости от формы собственности и целей использования он подразделяется на группы.

     
                         ————————————————¬
                         |Жилые помещения|
                         L———————T————————
   

--------+-------¬ ¦ Жилищный фонд ¦ L-------T------ ———— -------------------------+--------------------------¬

     
   —————+————¬           ————————+———————¬           ———————+——————¬
   | Частный |           |Государственный|           |Муниципальный|
   L————T—————           L———————T————————           L—————————T————
   

¦ --------+--------¬ ¦

     
      ——+—¬    ——————————+——————¬ ————————+——————————————————¬ |
      |   |    |Жилищный фонд РФ| |Жилищный фонд субъектов РФ| |
      |   |    L—————————T——————— L———————T——————————————————— |
      |   L——————————¬———+———————————————T+————————————————————+—¬  
   ———+———————————¬ —++———————————¬ —————+——————¬ ———————————————+———¬
   |Индивидуальный| |Коммерческого| |Социального| |Специализированный|
   |              | |использования| |назначения | |                  |
   L——————————————— L—————————————— L———————————— L———————————————————
   

На основании п. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ в Постановлении N 1301 <3>. Государственный учет включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

     
   ————————————————————————————————
   

<3> Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".

Как указано в п. 2 Постановления N 1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. При этом включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из него производятся в соответствии с жилищным законодательством РФ.

Назначение жилого помещения

1. Предназначено для проживания граждан.

2. Может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. При этом должны быть соблюдены права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В противном случае собственник рискует потерять жилье (ст. 293 ГК РФ).

В частности, собственники жилых помещений могут сдавать их для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо, получившее жилое помещение на основе договора аренды, может использовать его только для проживания граждан.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). При этом размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.

Если собственник жилого помещения сдаст его на основании договора в аренду, например для использования под офис, такой договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ будет признан недействительным, а сделка признана ничтожной. Это отмечено и в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными.

Изложенное подтверждается сложившейся арбитражной практикой (Постановления Президиума ВАС РФ N 2780/05 от 15.06.2005, ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

Кроме того, собственника жилого помещения по решению суда могут обязать вернуть полученную сумму арендной платы в связи с необоснованным обогащением (Постановление ФАС ВВО от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12). Ведь, как указано в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Однако практика показала, что судьи не всегда принимают именно такую позицию. Так, ФАС СЗО в Постановлении от 27.09.2005 N А26-2620/2005-13 отказал в удовлетворении иска арендатора, указав, что в случае возврата истцу, действовавшему в качестве субъекта предпринимательской деятельности, уплаченных в качестве арендной платы денежных средств пользование чужим имуществом окажется безвозмездным, что противоречит существу регулируемых гражданским законодательством отношений.

Пример 1. Организация арендовала жилое помещение для использования под офис. Можно ли в этом случае расходы, связанные с арендой помещения, учитывать для целей налогообложения прибыли?

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ расходы налогоплательщика в виде арендных платежей за арендуемое имущество относятся к учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Таким образом, Налоговый кодекс РФ встает на сторону налогоплательщика. Такую точку зрения однажды поддержал и Минфин России, который в Письме от 18.10.2005 N 03-03-04/1/285 отметил, что установление факта использования жилого помещения по назначению или не по назначению по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, не влияет на применение норм, установленных НК РФ. В связи с этим специалисты Минфина России решили, что платежи за аренду жилого помещения, используемого в качестве офиса при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, являются экономически обоснованными расходами и при их правильном документальном оформлении учитываются в целях налогообложения прибыли.

Однако существует ряд других Писем, в которых точка зрения Минфина прямо противоположна (Письма от 28.10.2005 N 03-03-04/4/71 "О расходах на аренду офиса в жилом помещении", от 11.11.2004 N 03-03-01-04/1/105, от 05.05.2004 N 04-02-05/2/18). Отметим, что проверяющие налоговые органы, скорее всего, будут солидарны именно с этой позицией финансового ведомства. На это косвенно указывают и Письма УМНС России по г. Москве от 23.09.2003 N 26-12/52309 "О налоговом учете расходов", от 19.08.2003 N 26-12/45087 "О налогообложении расходов по аренде помещений у граждан".

Пример 2. Организация приобрела в собственность жилое помещение для использования под офис. Включаются ли в состав расходов для целей исчисления налога на прибыль затраты, связанные с содержанием этого помещения, если принято решение о его переводе в нежилое помещение?

В данном случае Минфин России использует все те же аргументы. Жилое помещение до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, следовательно, не является амортизируемым имуществом, а расходы по его содержанию не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (Письма Минфина России от 02.06.2005 N 03-03-01-04/3/6, от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19). Понятно, что мнение налоговых органов аналогично. Однако заметим, что судьи могут не согласиться с такой точкой зрения. Так, ФАС СЗО в Постановлении от 21.09.2005 N А56-50544/04 признал несостоятельным довод инспекции о том, что расходы общества, связанные с обслуживанием квартир, используемых как офисные, не носят производственного характера, поскольку указанные помещения не переведены в установленном порядке в нежилой фонд. На основании оценки представленных документов судьи сделали вывод о том, что оказанные обществу услуги связи и охранные услуги, а также электромонтажные работы, связанные с обслуживанием квартир, носят производственный характер.

Жилое - нежилое

Условия перевода

Порядок перевода жилого помещения в нежилое предусмотрен гл. 3 ЖК РФ. В первую очередь, необходимо выяснить, допускается ли с учетом требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности перевод жилого помещения в нежилое (ст. 22 ЖК РФ).

Перечислим условия перевода жилого помещения в нежилое:

- имеется доступ к помещению без использования доступа к другим помещениям, то есть отдельный вход или техническая возможность оборудовать такой доступ к помещению;

- переводимое помещение не является частью жилого помещения и не используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- отсутствует обременение права пользования другими лицами;

- квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, если помещения под ней являются нежилыми.

Порядок перевода

Согласно п. 2 ст. 23 ЖК РФ собственник жилого помещения, принявший решение о его переводе в нежилой фонд, должен представить лично или через уполномоченное им лицо в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения соответствующим органом.

Обратите внимание: орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать другие документы (п. 3 ст. 23 ЖК РФ). Если дополнительные документы все-таки будут затребованы, то суд признает действия органа местного самоуправления незаконными, как это случилось при рассмотрении заявления истца в ФАС ЗСО (Постановление от 05.04.2006 N Ф04-2161/2006(21143-А02-22) по делу N А02-3565/2005).

Не позднее чем через 45 дней со дня представления документов должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения. Это решение не позднее чем через 3 рабочих дня доводится до заявителя путем выдачи или направления по адресу, указанному в заявлении, уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое. Форма указанного уведомления утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, принятое решение доводит до сведения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение.

Полученное уведомление является "сигналом" о том, что перевод помещения закончен и его можно использовать в качестве нежилого. Правда, из этого правила есть исключение. Если для использования помещения в качестве нежилого требуются его переустройство, перепланировка и (или) иные работы, уведомление является основанием для проведения этих работ. Окончание перевода помещения произойдет в момент подписания акта приемочной комиссией, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, который направит этот акт в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

К сведению: в Москве порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд регламентирован Распоряжением мэра от 11.11.1994 N 560-РМ.

За соблюдением порядка перевода жилых домов и помещений в нежилые следят органы государственной жилищной инспекции (п. 5 Постановления Правительства РФ N 1086 <4>). Их главной задачей является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.

     
   ————————————————————————————————
   

<4> Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации".

Бухгалтерский учет

Рассмотрим порядок отражения хозяйственных операций, связанных с переводом жилого помещения в нежилой фонд.

Пример 3. Организация ЖКХ в январе 2004 г. приобрела в собственность квартиру для сдачи ее в аренду. Первоначальная стоимость квартиры - 803 000 руб. (без НДС). Срок полезного использования - 30 лет 5 мес., амортизация начисляется с февраля 2004 г. (линейным способом).

В декабре 2006 г. принято решение перевести квартиру из жилого фонда в нежилой для использования под офис. Уведомление о переводе помещения в нежилой фонд получено в январе 2006 г. Расходы, связанные с переводом помещения в нежилой фонд, составили 100 000 руб.

Договор аренды квартиры расторгнут с 1 января 2006 г.

Приобретенная квартира, предназначенная для сдачи в аренду, подлежит учету в составе доходных вложений в материальные ценности (ПБУ 6/01 <5>). Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета <6> для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (владение) с целью получения дохода, предназначен счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности".

     
   ————————————————————————————————
   

<5> Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

<6> План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

При этом на основании п. 51 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС <7> по объектам жилищного фонда, которые используются организацией для извлечения дохода и учитываются на счете учета доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

     
   ————————————————————————————————
   

<7> Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

К сведению: до 1 января 2006 г. имущество, учтенное организацией в качестве доходных вложений в материальные ценности, не рассматривалось в качестве объекта налогообложения налогом на имущество организаций до момента его перевода в состав ОС (п. 1 ст. 374 НК РФ, Письмо Минфина России от 22.06.2005 N 07-05-06/181 "Об учете материальных ценностей, предоставляемых организацией за плату во временное пользование с целью получения дохода").

С 01.01.2006 вступили в силу изменения, внесенные в ПБУ 6/01 Приказом Минфина России от 12.12.2005 N 147н, на основании которых имущество, учтенное в составе доходных вложений в материальные ценности, подлежит налогообложению налогом на имущество. Об этом Минфин неоднократно писал в своих письмах, например, в Письме N 03-06-01-04/86 <8>. Кроме того, в Письме N 03-06-01-04/11 <9> специалисты Минфина подчеркнули, что это имущество подлежит налогообложению вне зависимости от даты принятия к учету имущества (до или после 1 января 2006 г.).

     
   ———————————————————————————————
   

<8> Письмо Минфина России от 14.04.2006 N 03-06-01-04/86 "О налогообложении налогом на имущество доходных вложений и учете в целях налогообложения прибыли амортизации объекта доходных вложений".

<9> Письмо Минфина России от 08.02.2006 N 03-06-01-04/11 "О включении в объект обложения по налогу на имущество за 2005 год объектов, учитываемых в составе доходных вложений в материальные ценности".

В бухгалтерском учете будут составлены следующие проводки.

     
   —————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————¬
   |           Содержание операции          | Дебет|Кредит|  Сумма, |
   |                                        |      |      |   руб.  |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                         Январь 2004 г.                         |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражено приобретение квартиры          |  08  |  60  | 803 000 |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Приобретенная квартира отражена         |  03  |  08  | 803 000 |
   |в составе доходных вложений             |      |      |         |
   |в материальные ценности                 |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |         Ежемесячно с февраля 2004 г. по январь 2006 г.         |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражено начисление амортизации         | 91—2 |  02  |   2 200 |
   |по квартире                             |      |      |         |
   |(803 000 руб. / (30 лет х 12 мес. +     |      |      |         |
   |5 мес.))                                |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                Декабрь 2005 г. — январь 2006 г.                |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражены затраты, связанные с переводом |  26  |  60, | 100 000 |
   |жилого помещения в нежилое              |      |  71, |         |
   |                                        |      |  76  |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                         Январь 2006 г.                         |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Квартира переведена в состав основных   |  01  |  03  | 803 000 |
   |средств                                 |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |              Ежемесячно начиная с февраля 2006 г.              |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражено начисление амортизации         |  26  |  02  |   2 200 |
   |по квартире                             |      |      |         |
   L————————————————————————————————————————+——————+——————+——————————
   

Обратите внимание: имущество, учтенное при принятии на баланс в соответствии с правилами бухгалтерского учета в качестве объекта ОС, не подлежит переводу на счет 03 в случае передачи в аренду (лизинг), так как это не предусмотрено нормативными документами. На это указал Минфин России в Письме от 30.12.2004 N 03-06-01-02/26, доведенном до сведения пользователей Письмом ФНС России от 19.05.2005 N ГВ-6-21/418@ "О налоге на имущество организаций". При этом указанное имущество и раньше (до 2006 г.) являлось объектом налогообложения налогом на имущество, даже если в бухгалтерском учете был отражен его перевод в состав доходных вложений в материальные ценности. Именной такой позиции придерживаются проверяющие налоговые органы, а суды, в свою очередь, их поддерживают (Постановления ФАС ВСО от 11.08.2005 N А33-529/05-Ф02-3806/05-С1, ЗСО от 15.06.2005 N Ф04-3827/2005(12290-А27-33)).

Пример 4. Условия те же, что и в примере 3, за исключением того, что организация силами сторонних организаций осуществила реконструкцию помещения. Стоимость работ, выполненных в марте 2006 г. сторонней организацией, составила 354 000 руб., в том числе НДС - 54 000 руб. Кроме того, в январе 2006 г. возникли затраты, связанные с получением документации на проведение реконструкции, в размере 50 000 руб. (без НДС). Акт приемочной комиссии получен в марте 2006 г.

В результате проведенной реконструкции срок полезного использования квартиры не изменился.

Согласно п. п. 14, 27 ПБУ 6/01 если в результате реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта ОС, то затраты на ее проведение увеличивают первоначальную стоимость этого объекта.

После проведенной реконструкции ежемесячная сумма амортизации определяется исходя из остаточной стоимости объекта ОС, увеличенной на затраты по реконструкции, и оставшегося срока полезного использования (п. 60 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Письмо Минфина России от 23.06.2004 N 07-02-14/144) <10>.

     
   ————————————————————————————————
   

<10> От редакции. Порядок определения амортизации ОС до и после модернизации как в бухгалтерском, так и в налоговом учете освещен в журнале "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 2 в статье О.В. Давыдовой "Амортизация основных средств до и после модернизации".

В бухгалтерском учете необходимо отразить следующие записи.

     
   —————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————¬
   |           Содержание операции          | Дебет|Кредит|  Сумма, |
   |                                        |      |      |   руб.  |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                         Январь 2004 г.                         |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражено приобретение квартиры          |  08  |  60  | 803 000 |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Приобретенная квартира отражена         |  03  |  08  | 803 000 |
   |в составе доходных вложений             |      |      |         |
   |в материальные ценности                 |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |         Ежемесячно с февраля 2004 г. по январь 2006 г.         |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражено начисление амортизации         | 91—2 |  02  |   2 200 |
   |по квартире                             |      |      |         |
   |(803 000 руб. / (30 лет х 12 мес. +     |      |      |         |
   |5 мес.))                                |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                Декабрь 2005 г. — январь 2006 г.                |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражены затраты, связанные с переводом |  26  |  60, | 100 000 |
   |жилого помещения в нежилое <*>          |      |  71, |         |
   |                                        |      |  76  |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                         Январь 2006 г.                         |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражены затраты, связанные             |  08  |  76  |  50 000 |
   |с получением документации на проведение |      |      |         |
   |реконструкции помещения                 |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Квартира переведена в состав основных   |  01  |  03  | 803 000 |
   |средств                                 |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |              Ежемесячно с февраля по март 2006 г.              |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражено начисление амортизации         |  26  |  02  |   2 200 |
   |по квартире                             |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                           Март 2006 г.                         |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражены расходы, связанные             |  08  |  60  | 300 000 |
   |с проведением реконструкции помещения   |      |      |         |
   |силами сторонней организацией           |      |      |         |
   |((354 000 — 54 000) руб.)               |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Отражена сумма "входного" НДС           |  19  |  60  |  54 000 |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Сумма НДС предъявлена к вычету          |  68  |  19  |  54 000 |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Затраты, связанные с проведением        |  01  |  08  | 350 000 |
   |реконструкции, включены                 |      |      |         |
   |в первоначальную стоимость квартиры     |      |      |         |
   |((50 000 + 300 000) руб.)               |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                        31 марта 2006 г.                        |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Начислен НДС на стоимость выполненных   |  19  |  68  |  54 000 |
   |подрядных работ                         |      |      |         |
   |(300 000 руб. х 18/100) <**>            |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |                         Апрель 2006 г.                         |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Начисленная сумма НДС перечислена       |  68  |  51  |  54 000 |
   |в бюджет                                |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |Сумма НДС после уплаты в бюджет         |  68  |  19  |  54 000 |
   |предъявлена к вычету                    |      |      |         |
   +————————————————————————————————————————+——————+——————+—————————+
   |               Ежемесячно начиная с апреля 2006 г.              |
   +————————————————————————————————————————T——————T——————T—————————+
   |Отражено начисление амортизации         |  26  |  02  |   3 082 |
   |после проведения реконструкции          |      |      |         |
   |((803 000 руб. — (2200 руб. х           |      |      |         |
   |25 мес.) + 300 000 руб.) /              |      |      |         |
   |((365 — 25) мес.))                      |      |      |         |
   L————————————————————————————————————————+——————+——————+——————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> В случае перевода в нежилой фонд жилого помещения сразу после покупки затраты, связанные с ним, включаются в первоначальную стоимость объекта ОС (п. 8 ПБУ 6/01). Об этом, в частности, напомнили специалисты УМНС России по г. Москве в Письме от 01.04.2004 N 26-12/22224, указав, что первоначальная стоимость нежилого помещения, переведенного из жилого фонда в нежилой и используемого под офис, будет складываться из суммы расходов на его приобретение и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования в новом качестве.

<**> С 1 января 2006 г. изменился порядок определения налоговой базы по НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления <11>.

     
   ————————————————————————————————
   

<11> От редакции. Более подробные комментарии к порядку исчисления НДС и предъявления его к вычету при выполнении СМР для собственного потребления даны в журнале "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 3 в статье А.Ю. Комаровой "НДС: "коктейль" по рецепту N 119-ФЗ".

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления признается объектом налогообложения НДС. При этом налоговая база определяется исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК РФ). В Постановлении Росстата от 03.11.2004 N 50 указано, какие работы относятся к СМР.

К строительно-монтажным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные подрядными организациями по собственному строительству.

В п. 35 действовавшего ранее Постановления Госкомстата России от 01.12.2003 N 105 было отмечено, что работы, выполненные подрядными организациями, не относятся к работам, выполненным хозяйственным способом.

На основании вышеуказанного Минфин и ФНС России настаивают на обязательном включении в налоговую базу при определении стоимости СМР стоимости работ, выполненных привлеченными подрядными организациями (Письмо ФНС России от 25.01.2006 N ММ-6-03/63@ "О направлении Письма Минфина России от 16.01.2006 N 03-04-15/01").

Пример 5. На балансе организации ЖКХ числятся приобретенные в 2003 г. квартиры, использование которых не связано с получением дохода. В июне 2006 г. эти квартиры переведены в нежилой фонд с целью дальнейшей сдачи в аренду для использования сторонними организациями под офис.

В соответствии с редакцией ПБУ 6/01, действовавшей до 01.01.2006, стоимость объектов жилищного фонда (жилых домов, общежитий, квартир и др.) не погашалась, то есть амортизация не начислялась (п. 17 ПБУ 6/01). По указанным объектам ОС производилось начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений. При этом движение сумм износа по указанным объектам учитывалось на отдельном забалансовом счете 010 "Износ основных средств".

С 1 января 2006 г. по указанным объектам ОС начисляется амортизация (Приказ Минфина России от 12.12.2005 N 147н).

Естественно, возникает вопрос, как быть с объектами, введенными в эксплуатацию до вступления в силу изменений. Внесенные в ПБУ 6/01 поправки не содержат положений переходного периода, поэтому в отношении имущества, принятого к учету в качестве объектов ОС до 2006 г., необходимо применять ранее действовавшие правила, то есть продолжать начислять износ. При этом, как и ранее, при исчислении налога на имущество учитывается остаточная стоимость объекта ОС, равная разнице между его первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установленным нормам амортизационных отчислений для целей бухгалтерского учета в конце каждого налогового (отчетного) периода (п. 1 ст. 375 НК РФ). Изложенной точки зрения придерживается и Минфин России (Письмо от 07.06.2006 N 03-06-01-04/129).

Однако ситуация изменится, если жилое помещение будет переведено в нежилой фонд. В данном случае объект жилищного фонда по первоначальной или восстановительной стоимости (в случае проведения переоценки) без учета накопленного износа на забалансовом счете переходит в состав основных средств, используемых для извлечения дохода. Таким образом, имущество становится амортизируемым. Как указал Минфин России в Письме от 03.03.2005 N 03-06-01-04/126, определение стоимости имущества для целей налогообложения с учетом начисленного износа возможно только в отношении объектов основных средств, для которых не предусмотрено начисление амортизации. Поэтому в отношении нежилого помещения налоговая база по налогу на имущество определяется в общеустановленном порядке. Амортизация начинает начисляться с месяца, следующего за месяцем перевода объекта в состав основных средств, при этом износ, начислявшийся ранее по такому объекту, не учитывается при определении его остаточной стоимости для целей исчисления налога на имущество организаций.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд - достаточно затяжной процесс и, кроме того, дорогостоящий. В связи с этим возникает вопрос: а стоит ли это затевать? Ответ:

- да, если вы решите использовать помещение в производственных целях;

- нет, если оно используется для проживания граждан.

Если вы все-таки используете жилое помещение, например, под офис, то затраты, связанные с его обслуживанием, в состав расходов для целей налогообложения прибыли не включаются.

О.В.Давыдова

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Подписано в печать

27.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——