"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2006, N 23

ИПОТЕКА ДЛЯ НЕРЕЗИДЕНТА

Нередко, как показывает практика, условием выдачи российской организации кредита является требование зарубежного партнера о его обеспечении ипотекой. Предметами ипотеки могут являться земли, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, объекты незавершенного строительства и прочее недвижимое имущество, находящееся в собственности компании резидента, и права на которое зарегистрированы в надлежащем порядке. При государственной регистрации ипотеки выявляется неурегулированность отдельных положений законодательства, в частности по установлению перечня необходимых документов, а также требований к их оформлению.

Процедура регистрация ипотеки регулируется прежде всего параграфом 3 гл. 23 ГК РФ; Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (далее - Закон об ипотеке); Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Законодательством определен примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки. Данный перечень может быть расширен в зависимости от условий конкретного договора, а также вида имущества, являющегося предметом ипотеки. Регистрация ипотеки проводится на основании:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя. В случае нотариального заверения договора ипотеки - на основании заявления залогодателя или залогодержателя;

документа, подтверждающего уплату государственной пошлины;

двух оригинальных экземпляров договора об ипотеке вместе с указанными в договоре документами;

учредительных документов юридического лица или нотариально удостоверенных копий;

документов, подтверждающих права на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;

документа, удостоверяющего личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица, а представитель юридического лица, на основании документа, подтверждающего его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа;

кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кадастровый план не требуется, если ранее он уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

документа, подтверждающего уведомление собственника земельного участка об ипотеке прав аренды земельного участка;

иных документов, необходимых для проведения регистрации.

Таким образом, регистрация договора ипотеки связана с подготовкой и последующим представлением целого комплекта документов, оформляемых на территории как Российской Федерации, так и страны нерезидента. Представленный список не является закрытым и может быть расширен регистрирующим органом. Рассмотрим основные требования, предъявляемые к данным документам, знание которых позволит компаниям-нерезидентам избежать нежелательных последствий в виде приостановления и отказа в регистрации договора ипотеки и иных прав на недвижимое имущество.

Договор ипотеки

Договор об ипотеке может быть заключен только в письменной форме. Основные требования к его содержанию регламентируются положениями ст. ст. 9, 12 Закона об ипотеке и ст. 18 Закона о регистрации.

На практике часто нерезидент предлагает заключить договор на языке, носителем которого он является. Из текста законов прямо не следует обязанности заключения договора ипотеки на русском языке. Однако в соответствии со ст. 68 Конституции Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 01.06.2005 N 53-ФЗ "О государственном языке Российской Федерации" русский язык подлежит обязательному применению в деятельности и во взаимоотношениях государственных органов, организаций всех форм собственности, в том числе при ведении делопроизводства. Выходом из данной ситуации может быть заключение договора на двух языках. При этом будут учтены как интересы нерезидента, так и требования действующего законодательства.

При составлении договора, а также наличии приложений (дополнительных соглашений, иных указанных в договоре документов) к договору целесообразно оформить все единым документом, прошить и пронумеровать. Количество листов подтверждается подписью заявителей или нотариуса на обороте последнего листа на месте прошивки.

Вопрос количества подлинных экземпляров, представляемых на регистрацию, также является нерешенным. Практика показывает, что договор ипотеки необходимо составлять в количестве экземпляров, равном количеству сторон, и один оригинальный экземпляр для регистрирующего органа. Регистрирующие органы ссылаются на требования п. 5 ст. 18 Закона о регистрации, несмотря на его противоречие п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке и абз. 5 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. По мнению автора, данная практика складывается в основном по двум причинам. Первая заключается в том, что в соответствии с положениями абз. 6 п. 9 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184 (далее - Методические рекомендации), в случае представления на регистрацию не заверенных нотариально копий документов сотруднику регистрирующего органа необходимо будет сличить копии документов с их подлинными экземплярами и сделать на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам. Таким образом, ответственность за принятые документы, в том числе за их идентичность, ложится на регистрирующий орган. Вторая причина заключается в желании заявителей иметь в регистрационном деле "правильный документ", к которому можно будет апеллировать в случае необходимости.

Учредительные и иные документы

В соответствии с Законом о регистрации заявители представляют в регистрирующий орган учредительные документы. При этом нерезиденты могут столкнуться с определенными трудностями из-за отсутствия четкого указания на объем учредительных документов, представляемых на регистрацию.

Учредительными документами обществ являются устав и решение о создании (учредительный договор). Регистрирующие органы относят к числу учредительных документов обществ также свидетельство о регистрации (внесении записи в ЕГРЮЛ) и свидетельство о постановке на налоговый учет (п. 22 Методических рекомендаций). Принимая во внимание тот факт, что нормативные акты, регулирующие представление нерезидентом документов на государственную регистрацию, в настоящее время отсутствуют, целесообразно применять аналогию для решения данных вопросов.

В регистрирующий орган, по мнению автора, необходимо представить документы, которые будут подтверждать факт инкорпорации и определять компетенцию нерезидента (его органов управления). Для организаций, создание которых не требует специальной регистрации в соответствии с законодательством страны нерезидента (в том числе не требуется внесение в торговый реестр и т.п.), необходимо представить легализованные копии учредительных документов или других документов, содержащих информацию о получении права на ведение предпринимательской деятельности. По аналогии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" следует представить в регистрирующий орган легализованную выписку из торгового реестра (сертификат об инкорпорации или другой документ аналогичного характера), содержащую информацию об органе, зарегистрировавшем иностранную организацию, регистрационном номере, дате и месте регистрации.

Официальные документы, необходимые для представления в регистрирующие органы, в том числе нотариальные акты, могут быть приняты без дипломатической или консульской легализации при условии, что на них проставлен апостиль в соответствии со ст. 3 Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (Гаагская конвенция от 05.10.1961). Документы следует представлять в регистрирующий орган с вместе с переводом на русский язык.

Под иными документами, необходимыми для регистрации, нужно понимать документы, составленные в соответствии с учредительными документами и (или) законодательством страны инкорпорации нерезидента и являющиеся основанием для совершения сделки. В качестве примера можно привести требования Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" и Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" о порядке совершения обществами крупных сделок либо сделок, в которых имеется заинтересованность. Данные документы необходимы, как правило, для устранения на стадии регистрации неблагоприятных последствий в виде признания договора ничтожным либо возникновения споров по договору.

При представлении в регистрирующий орган документов, составленных в подобной форме, становится возможным проведение правовой экспертизы учредительных документов и проверки законности сделки.

Полномочия представителей

По вопросу подтверждения полномочий представителя нерезидента на подписание и регистрацию договора ипотеки можно дать следующие рекомендации. В случае представления интересов нерезидента органом управления, имеющим право в соответствии с учредительными документами действовать от имени нерезидента без доверенности, необходимо представление решения (либо иного подобного документа) о наделении лица подобными полномочиями. В отсутствие в учредительных документах нерезидента ссылок на учредителей (иных лиц, имеющих право принимать решение о наделении полномочиями) возможно также приложить к решению документы (например, реестр акционеров и т.п.), которые подтверждают легитимность наделения полномочиями данного лица. В случае представления интересов нерезидента сотрудником нерезидента (либо иным лицом) необходимо оформить доверенность на данное лицо с последующим нотариальным удостоверением. Несмотря на отсутствие в Законе о регистрации обязательного требования к нотариальному заверению доверенности, выданной юридическим лицом, оформление полномочий в подобном порядке является более целесообразным для упрощения процедуры ее легализации.

Как в первом, так и во втором случаях в документах, подтверждающих полномочия лиц на представление интересов нерезидента, необходимо указать: наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность; фамилию, имя, отчество (при его наличии в документе, удостоверяющем личность); дату рождения; иные сведения, указанные в документе. Документы, подтверждающие полномочия представителя, так же как и учредительные документы, требуют перевода на русский язык и последующую легализацию.

А.Третьяков

Consulting & Law GROUP "TREZA"

Подписано в печать

07.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——