"Советник бухгалтера", 2006, N 6

ВЫЧЕТ "ВХОДНОГО" НДС ПРИ КАПИТАЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Строительство современного жилого дома трудно представить без наличия в нем нежилых площадей. Ведь помимо подземного гаража на первых этажах таких домов располагают магазины, предприятия сферы бытового обслуживания, офисы различных компаний и т.д. Одним словом, нежилые помещения. Бывает и так, что на стадии проектирования предполагается одно назначение помещений, а потом, по мере завершения строительства дома и его приемки, происходит изменение назначения отдельных площадей. В этой статье мы рассмотрим, какие налоговые последствия произойдут при таких изменениях.

Организация-инвестор, выполняющая функцию заказчика-застройщика, завершила строительство жилого дома. На первом этаже здания располагается небольшое помещение гостиницы, которое по окончании строительства и приемки объекта в эксплуатацию перешло в собственность инвестора. Все остальные площади возведенного объекта распределены между дольщиками в соответствии с условиями инвестиционного контракта. Однако дальнейшая судьба гостиницы еще не определена, и решение будет принято позже. Ведь вариантов много, и надо все взвесить. Например, помещение гостиницы можно сдать в аренду или продать. Его можно также перевести в жилой фонд для последующей продажи.

От того, как будет в дальнейшем использовано это помещение, зависит порядок исчисления НДС и принятия к вычету сумм этого налога, уплаченного подрядным организациям. Связано это с тем, что:

- во-первых, от НДС освобождена только реализация жилых помещений, а также долей в них (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Реализация нежилых помещений облагается НДС в общеустановленном порядке;

- во-вторых, с 2006 г., с момента внесения изменений в п. 6 ст. 171 НК РФ, суммы НДС, предъявленные организации подрядчиками при строительстве и принятые ею к вычету, подлежат в дальнейшем восстановлению, если объект используется в деятельности, не облагаемой НДС.

Итак, рассмотрим возможные варианты дальнейшего использования помещения гостиницы и их влияние на порядок исчисления НДС. Но сначала несколько слов об общих требованиях для вычета сумм "входного" НДС, уплаченного подрядным организациям заказчиками-застройщиками.

Вычет "входного" НДС при капитальном строительстве

Суммы налога, предъявленные организации подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, подлежат вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ). При этом НДС, предъявленный подрядными организациями самому заказчику-застройщику при приемке от них строительно-монтажных работ (далее - СМР), к вычету последним не принимается. Дело в том, что НДС - косвенный налог и вычет "входных" сумм по нему вправе произвести тот налогоплательщик, который приобретает товары (работы, услуги). Потенциальный собственник недвижимости (инвестор), вкладывая деньги в строительство, получает не отдельные СМР, а объект строительства в целом или его часть - например, квартиру, помещение под офис и пр. Поэтому суммы "входного" НДС должны быть переданы им не по мере приемки отдельных СМР от подрядчиков, а по мере завершения строительства и передачи объекта. Было бы абсурдным передавать инвестору суммы "входного" НДС без самого объекта строительства. Это противоречило бы п. 1 ст. 172 НК РФ, согласно которому вычет производится на основании счетов-фактур по мере приобретения товаров (работ, услуг).

Кроме того, для передачи сумм "входного" НДС инвесторам заказчик-застройщик сначала должен распределить его между всеми соинвесторами. Причем, на наш взгляд, это можно сделать только пропорционально долям распределяемых площадей. А для этого надо иметь информацию о себестоимости одного квадратного метра распределяемой площади. Такие сведения можно получить только расчетным путем, получив по завершении строительства документы БТИ.

После того как все расчеты завершены, построенные площади и суммы "входного" НДС, приходящиеся на них, подлежат передаче инвестору.

Соответственно, суммы "входного" НДС при капитальном строительстве, которое ведет заказчик-застройщик, могут быть приняты к вычету только по мере принятия объекта строительства к учету его собственниками.

В нашей ситуации заказчик-застройщик не только выполняет функцию по организации процесса строительства, но и выступает как инвестор и впоследствии становится обладателем части построенных площадей гостиницы. Поэтому он вправе претендовать на вычет суммы "входного" НДС, уплаченного подрядным организациям в доле, приходящейся на площади гостиницы.

Таким образом, по мере принятия инвестором помещения гостиницы к учету у него появляется основание для вычета "входного" НДС. Последующая сдача помещения гостиницы в аренду не повлияет на принятую сумму НДС к вычету, поскольку сдача имущества в аренду облагается НДС (ст. 146 НК РФ).

Похожим образом обстоит дело с НДС, если собственник по мере завершения строительства примет решение продать помещение гостиницы. Ведь реализация нежилых помещений облагается НДС на общих основаниях. Разница лишь в том, что в бухгалтерском учете помещение гостиницы будет сразу принято к учету не как основное средство, а как товары на счет 41 "Товары".

Оформляем передачу

По общим правилам передачу объекта инвестору оформляют Актом о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а утверждена Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7). Его оформляют после подписания Акта реализации инвестиционного контракта, который служит основанием для распределения площадей между участниками строительства.

Если объект строительства находится в собственности двух или нескольких организаций, то данные о нем записывают в форме N ОС-1а соразмерно доле организации в праве общей собственности. При этом на первой странице в раздел "Справочно" заносят сведения об участниках долевой собственности с указанием их доли в праве общей собственности.

Итак, для вычета по НДС инвестору необходимо иметь:

- счет-фактуру от заказчика-застройщика;

- сводный счет-фактуру, на основании которого определяется доля затрат каждого инвестора (дольщика);

- копии счетов-фактур, выставленных подрядчиками заказчику (застройщику);

- справку-расчет суммы НДС, приходящейся на долю каждого инвестора (если инвесторов несколько).

Перевод в жилой фонд

У помещения гостиницы можно изменить назначение. Поясним, что это означает.

Глава 3 ЖК РФ разрешает перевод жилого помещения в нежилое и наоборот, но только при соблюдении определенных условий, обозначенных в ст. 22 ЖК РФ. В частности, при переводе нежилого помещения в жилое оно должно соответствовать требованиям своего нового назначения, а право собственности на это помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц. При выполнении этих требований организация может изменить назначение площадей. Причины тому могут быть разные. И одна из них - избежание уплаты НДС в бюджет при желании продать такое помещение. Ведь реализация жилья этим налогом не облагается. Однако воплотить в жизнь такой вариант можно было только при переводе нежилых помещений в жилые и продаже их в 2005 г.

С внесением изменений в п. 6 ст. 171 НК РФ налогоплательщики, принявшие к вычету "входной" НДС по приобретенной и построенной недвижимости, потеряют этот вычет, если в дальнейшем будут использовать эти объекты в деятельности, не облагаемой НДС. Перевод недвижимости из нежилого в жилой фонд и последующая ее продажа - как раз такой случай. Стало быть, если организация в нашей ситуации примет к вычету НДС и потом продаст помещение как объект жилого фонда, то "входной" НДС придется восстанавливать, причем в специальном порядке, который рассчитан на 10 лет.

Если цель перевода помещений из нежилых в жилые иная, чем продажа, например сдача в аренду квартир своим работникам, то восстановления НДС не последует. Ведь сдача в аренду облагается НДС.

Итак, если организация примет решение использовать помещение гостиницы в облагаемой НДС деятельности, например сдавать в аренду или продать, то на суммы ранее принятого к вычету "входного" НДС это не повлияет. Если же помещение гостиницы будет переведено в жилой фонд, то последующая его реализация будет связана с восстановлением сумм "входного" НДС.

М.П.Бойкова

Налоговый консультант

ООО "Русская аудиторская компания"

Подписано в печать

01.06.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——