"Единый налог на вмененный доход: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 3

СДАЕТЕ КВАРТИРУ ВНАЕМ? А ЕНВД ПЛАТИТЬ БУДЕТЕ?

С 1 января 2006 г. предпринимательская деятельность, осуществляемая в сфере оказания услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь спальных помещений не более 500 кв. м, может переводиться органами местного самоуправления на уплату ЕНВД. Понятно, что это относится прежде всего к тем лицам, кто содержит отели, мотели, небольшие гостиницы, пансионаты и т.д.

Подлежит ли обложению ЕНВД сдача внаем обычной жилой квартиры? Данный тип сделки распространен не только среди хозяйствующих субъектов, но и у населения. Причем налоги граждане, как правило, не уплачивают.

Если вспомнить определение предпринимательской деятельности, данное в ст. 2 ГК РФ, а также понятие индивидуального предпринимателя, введенное ст. 11 НК РФ, то можно заметить, что при условии обложения указанного вида деятельности ЕНВД налоговые органы могут развернуть активную кампанию по сбору дополнительных налогов в бюджет. В отличие от реального дохода "вмененный" доход определить гораздо проще. Обоснованы ли такие опасения и подлежит ли деятельность по сдаче внаем квартиры обложению ЕНВД? Попробуем разобраться.

Статья 2 ГК РФ гласит, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Квартира - это имущество, значит, если это имущество систематически используется для получения прибыли, то есть как минимум сдается внаем за плату, то данная деятельность может считаться предпринимательской при условии, если осуществляется лицом, зарегистрированным в установленном порядке.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ индивидуальные предприниматели - это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. К данной категории налогоплательщиков относятся также частные нотариусы, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты. При этом физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

В соответствии с п. 1 ст. 346.28 НК РФ плательщиками ЕНВД являются организации и индивидуальные предприниматели. Как видно из положений ст. 11 НК РФ, индивидуальными предпринимателями для целей налогообложения могут быть признаны и лица, не зарегистрированные в установленном порядке. Но для того чтобы признать физическое лицо индивидуальным предпринимателем для целей налогообложения, налоговый орган сначала должен доказать в суде факт осуществления данным лицом предпринимательской деятельности и только после признания его судом обратиться с иском о взыскании налога. Причем спор о взыскании налога, если исходить из судебной практики, будет рассматриваться в суде общей юрисдикции, а не в арбитражном, даже несмотря на признание лица индивидуальным предпринимателем в соответствии с п. 2 ст. 11 НК РФ (п. 50 Постановления ВАС РФ N 5 <1>).

     
   ———————————————————————————————
   

<1> Постановление ВАС РФ от 28.02.2001 N 5 "О некоторых вопросах применения части первой и части второй НК РФ".

Рассмотрим возможность квалификации предпринимательской деятельности по сдаче квартиры внаем в качестве услуги по временному размещению и проживанию. В п. 10 Письма Минфина России от 26.09.2005 N 03-11-02/44 высказано мнение о том, что квартиру, так же как и комнату, строение, часть дома и т.п., следует считать спальным помещением, площадь которого для расчета суммы ЕНВД можно определить на основании договора купли-продажи, планов, схем и экспликаций (см. также Письмо Минфина России от 19.01.2006 N 03-11-04/3/23). Иными словами, квартира, по мнению Минфина, может использоваться для оказания услуг по временному размещению и проживанию.

Начнем с существа правоотношений между наймодателем и нанимателем квартиры. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пунктом 2 ст. 676 ГК РФ установлен круг обязанностей наймодателя: он обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Срок действия договора найма установлен ст. 683 ГК РФ - он заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на указанный выше срок. Договоры найма со сроком действия до одного года являются краткосрочными.

Теперь обратимся к Классификатору видов экономической деятельности <2> (ОКВЭД). Как обозначаются и группируются в нем услуги временного проживания? В соответствии с ОКВЭД деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания классифицируется по коду 55 "Деятельность гостиниц и ресторанов", в который включены, в том числе, и услуги по сдаче внаем для временного проживания меблированных комнат (код 55.23.3), и предоставление мест для временного проживания на квартирах (код 55.23.5). Сюда не относится сдача внаем жилых зданий и помещений для долгосрочного проживания (код 70.20.1 "Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" ОКВЭД). Сдача внаем квартир для долгосрочного проживания классифицируется как операция с недвижимостью (код группы 70 "Операции с недвижимым имуществом" ОКВЭД).

     
   ———————————————————————————————
   

<2> Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД), утв. Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст.

Таким образом, если руководствоваться ОКВЭД, то остается только определить продолжительность долгосрочного и временного проживания. Каков критерий? Статьей 2 Закона РФ N 5442-1 <3> установлено, что жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает по договору найма (поднайма), считается местом его жительства. При этом согласно п. 9 разд. II Правил регистрации и снятия с учета граждан РФ <4> граждане, прибывшие для временного пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны зарегистрироваться по месту временного проживания.

     
   ———————————————————————————————
   

<3> Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ".

<4> Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713.

Статьей 680 ГК РФ, а также п. 2 ст. 80 ЖК РФ <5> определено, что срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

     
   ———————————————————————————————
   

<5> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

Подведем итог

Предпринимательская деятельность по сдаче внаем квартиры на срок, не превышающий шести месяцев, в соответствии с ОКВЭД может классифицироваться как предоставление мест для временного проживания на квартирах (код 55.23.5) и подлежит обложению ЕНВД. Если квартира сдается на более длительный срок (свыше полугода), то на основании ОКВЭД такая деятельность относится к операциям с недвижимостью и классифицируется по коду 70.20.1 - сдача внаем квартир. Предпринимательская деятельность в сфере операций с недвижимостью ЕНВД не облагается.

Необходимо отметить, что на сегодняшний день в комментариях Минфина или ФНС России конкретного определения понятия временного проживания до сих пор не прозвучало. Так, например, в Письме Минфина России от 30.01.2006 N 03-11-03/3, отвечая на вопрос о переводе на уплату ЕНВД услуг по предоставлению студентам и рабочим мест для проживания в общежитиях, финансисты ограничились общими фразами. Если место в общежитии предоставляется для постоянного или преимущественного проживания, то деятельность общежития обложению ЕНВД не подлежит. Если место в общежитии предоставляется для временного проживания, то общежитию нужно уплачивать ЕНВД с площади спальных помещений (при условии, что их общая площадь по объекту не превышает 500 кв. м). Тем не менее, по мнению автора, при классификации срока проживания как временного необходимо руководствоваться ст. 680 ГК РФ, а также п. 2 ст. 80 ЖК РФ.

М.И.Кирсанов

Эксперт журнала "ЕНВД:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Подписано в печать

29.05.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——