"Учет. Налоги. Право", 2006, N 20

ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПО МСФО:

ЕСТЬ ЛИ РОССИЙСКИЙ АНАЛОГ?

В МСФО существует понятие инвестиционной недвижимости. Доходные вложения в материальные ценности в российском учете не являются аналогом данного понятия, как это может показаться на первый взгляд.

Инвестиционное имущество отражается в балансе, составленном по правилам МСФО, отдельной строкой (МСФО 1 "Представление финансовой отчетности"). В российском учете нет такого понятия, как инвестиционное имущество. Оно скрывается в основных средствах (счет 01 "Основные средства", счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности") и вложениях во внеоборотные активы (счет 08).

Международный термин

Разберемся, что считается инвестиционным имуществом по правилам МСФО 40 "Инвестиционное имущество".

Инвестиционное имущество - это земля или здание (часть здания), которые используются компанией для:

- получения арендного дохода;

- и/или дохода от прироста стоимости капитала.

Если же земля или здание приобретаются для использования в производстве или для административных целей, то к инвестиционной недвижимости они уже не относятся.

Счет 03 - не то же самое

В российском учете в некотором приближении аналогом инвестиционной собственности являются доходные вложения в материальные ценности (счет 03). Различия будут в следующем. Во-первых, на счете 03 учитываются не только земля и здания. Во-вторых, к доходным вложениям в материальные ценности и основным средствам в целом не относятся активы, которые приобретаются в ожидании дохода от прироста их стоимости.

В МСФО нужно различать имущество, приобретенное для инвестиционной деятельности, и инвестиционное имущество. Распространенная ситуация: в отчете о движении денежных средств расходы значатся в составе инвестиционной деятельности, а в балансе они формируют стоимость обычного основного средства.

Справка. "Инвестиционная деятельность - деятельность, которая направлена на вложение денежных средств в другие предприятия, активы с целью ведения операционной деятельности, получения дохода на инвестиции или получения дохода от роста стоимости активов, в которые инвестированы денежные средства" (МСФО 7 "Отчеты о движении денежных средств").

Пример 1. Предприятие инвестирует деньги в здание для использования в операционной деятельности (для производства товаров, работ, услуг). В отчете о движении денежных средств такие инвестиции на покупку здания будут отражены в составе инвестиционной деятельности. Однако в балансе такие активы будут учтены как обычные основные средства и будут регулироваться МСФО 16 "Основные средства".

Перемещение в группу "инвестиционное имущество" и обратно, например в основные средства, может проводиться тогда, когда меняется характер использования объектов.

Пример 2. Объект основных средств (здание) до 30 сентября использовался в операционной деятельности для целей производства товаров. После 30 сентября изменился характер использования данного объекта основных средств. Теперь он сдается в аренду третьим лицам. Начиная с 30 сентября здание должно классифицироваться в качестве инвестиционного имущества. При этом его первоначальной стоимостью будет являться балансовая стоимость основного средства на 30 сентября. Далее в соответствии с МСФО 40 "Инвестиционное имущество" возможен учет по справедливой стоимости или по балансовой (первоначальной стоимости за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения).

Различия в оценке

Объекты инвестиционного имущества первоначально признаются по фактической стоимости. Как, собственно, и основные средства в российском учете.

После первоначального признания объекты инвестиционного имущества оцениваются либо на основе модели учета по справедливой стоимости, либо на основе первоначальной стоимости за вычетом амортизации и накопленных убытков от обесценения. В любом случае компании придется раскрывать справедливую стоимость объекта инвестиционной собственности. Эта стоимость обычно определяется с привлечением независимого оценщика.

В российском учете если объект будет учитываться как основное средство, то его стоимость также может переоцениваться.

Последующие затраты на инвестиционное имущество в МСФО капитализируются (увеличивают стоимость актива) только в следующем случае. Если существует вероятность, что в результате этих затрат компания получит будущие экономические выгоды, превышающие первоначально запланированные. По ПБУ 6/01 изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается лишь в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

Инвестиционная собственность по МСФО - отражение

в российской отчетности

     
   ————————————————————————————————T————————————————————————————————¬
   |  Инвестиционная недвижимость  |  Как данные активы отражаются  |
   |            по МСФО            |    по российским стандартам    |
   +———————————————————————————————+————————————————————————————————+
   |1. Земля, предназначенная для  |1. Если земля используется      |
   |получения выгод от повышения   |в деятельности организации,     |
   |ее стоимости в долгосрочной    |то она учитывается на счете 01  |
   |перспективе, а не для          |"Основные средства". Когда земля|
   |реализации в краткосрочной     |не используется, она числится   |
   |перспективе в ходе обычной     |на счете 08 "Вложения           |
   |деятельности                   |во внеоборотные активы"         |
   +———————————————————————————————+————————————————————————————————+
   |2. Земля, дальнейшее           |2. Земля может учитываться либо |
   |использование которой еще      |на счете 08 "Вложения           |
   |не определено (для собственных |во внеоборотные активы", либо   |
   |нужд или для дальнейшей        |на счете 41 "Товары"            |
   |реализации)                    |                                |
   +———————————————————————————————+————————————————————————————————+
   |3. Здание, принадлежащее       |3. Если здание принадлежит      |
   |компании (или полученное       |компании, оно числится на счете |
   |компанией в финансовую аренду  |01 "Основные средства". Когда   |
   |(лизинг)), и предоставленное   |здание получено по договору     |
   |в операционную аренду          |лизинга, оно числится на балансе|
   |                               |организации, только если это    |
   |                               |предусмотрено договором лизинга.|
   |                               |Для учета используется счет 01  |
   +———————————————————————————————+————————————————————————————————+
   |4. Здание не занятое,          |4. Здание числится на счете 08  |
   |но предназначенное для сдачи   |"Вложения во внеоборотные       |
   |в операционную аренду          |активы"                         |
   L———————————————————————————————+—————————————————————————————————
   

С.Модеров

Руководитель

отдела финансового учета

по международным стандартам

Института проблем предпринимательства,

директор ДипИФР АССА ИПП

Подписано в печать

26.05.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——