"Финансовый менеджмент в страховой компании", 2006, N 2

ОЦЕНКА И СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ

В последнее время все больший спрос находит страховая услуга по страхованию риска утраты права собственности на жилье. Данный вид услуг сравнительно новый для российских страховых компаний. Автор статьи рассказывает о специфике оценки риска и договорных отношений по данному виду страхования.

С переходом российской экономики на рыночные методы управления появляются объективные условия для развития жилищного страхования. Жилищное страхование представляет собой совокупность видов страхования, предусматривающих осуществление частичной или полной компенсации ущерба (вреда), нанесенного имущественным интересам физических и юридических лиц, связанным с владением, пользованием, распоряжением жилищным фондом, вследствие его повреждения, уничтожения или утраты, а также в случае причинения ущерба третьим лицам.

Жилищное страхование выступает в роли финансового гаранта, позволяющего обществу компенсировать ущерб, который наступает вследствие случайных событий, наносящих урон населению и государству.

Перспективными видами жилищного страхования в рыночных условиях являются ипотечное страхование, титульное страхование, страхование товариществ собственников жилья, страхование ответственности оценщиков, страхование ответственности риэлторов и другие виды страхования.

В последние годы получает распространение новый для российского страхового рынка вид жилищного страхования - страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с жильем. Причиной расторжения последней сделки с квартирой могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т.п.

По мнению экспертов, в связи с несовершенством российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеют основание при определенных обстоятельствах быть оспоренными в суде. Стоимость страхования риска утраты прав составляет 1 - 2,5% рыночной стоимости квартиры. Тариф зависит от сроков страхования, стоимости квартиры и количества произведенных с нею сделок. Страховая защита обеспечивается на срок до десяти лет.

Страхование титула - это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Оно означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Страхование титула позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.

Система страхования потери жилья в результате утраты прав собственности должна основываться на следующих положениях:

- полной информированности покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и способах страховой защиты;

- доступности страховых компаний, осуществляющих страховую защиту по данным рискам, и предоставлении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования;

- предоставлении потенциальному страховщику возможности проведения экспертизы ожидаемой сделки;

- признании страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной;

- выплате страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобрести другое жилье без излишних потерь времени.

Следует отметить, что титульное страхование особенно актуально в России, и недооценивать его значение нельзя, так как из-за недостаточно развитой информационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью практически невозможно. Ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. К тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риелторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок.

Как показывает зарубежная практика, ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риэлторов и нотариусов.

В США титульное страхование может проводиться для защиты имущественных интересов двух лиц: собственника недвижимости и банка, предоставившего кредит для приобретения недвижимости. Если в первом случае страховая стоимость соответствует рыночной стоимости на объект недвижимости, определяемой на основе экспертных оценок, то в случае с банком страховая сумма по договору страхования, который заключается на срок, соответствующий сроку кредитного договора, уменьшается по мере погашения основной суммы по кредитному договору.

Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой жилья, и является надежным механизмом защиты законных интересов на случай признания сделки с недвижимостью недействительной.

В странах, где применяется титульное страхование, законодательство содержит специальные нормы, регулирующие его проведение. Так, в США такое законодательство принимается и контролируется соответствующими государственными институтами каждого штата. На Аляске существует специальный закон о титульном страховании, принятый в 1974 г. Он регламентирует условия страхования, тарифы, права страховщиков на запрос документов по оценке рисков, меру ответственности за разглашение конфиденциальной информации по сделкам.

Кроме того, в ряде штатов США сосуществуют две системы обеспечения гарантий зарегистрированных прав - система финансовых гарантий зарегистрированных прав и система частного страхования. При этом частное страхование титула гарантирует возмещение убытков, возникающих в связи с обнаружением дефекта титула. При частном страховании титула покупатель, выплачивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему полную компенсацию. Размер страхового взноса относительно невелик и составляет от 0,3 до 1% от суммы возможного страхового возмещения.

Анализ международного опыта организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы:

- государственное страхование ответственности регистраторов и частное страхование рыночных рисков, возникающих при осуществлении сделок на рынке недвижимости, - типично для большинства стран континентальной Европы, законодательство которых о земельных титулах основывается на поземельной книге;

- государственное страхование ответственности регистраторов и части рыночных рисков, возникающих при регистрации прав, - типично для стран, действующих на основании положений системы Торренса (система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц);

- частное страхование ответственности регистраторов и рыночных рисков, возникающих при регистрации сделок, - типично для большинства штатов США.

В большинстве зарубежных стран бремя компенсации (возмещения ущерба) участнику рынка недвижимости в четко оговоренных случаях возложено на государство, а сами выплаты осуществляются либо за счет бюджета, либо за счет средств специализированного фонда, а если средств фонда недостаточно, то наступает субсидиарная ответственность бюджета <1>.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Фомичева Н.В. Страхование прав на недвижимое имущество и сделок с ним // "Страховое дело". 2002. N 5. С. 10.

Все это подтверждает выводы о том, что без достаточного правового обеспечения не могут получить развитие перспективные виды жилищного страхования в стране с рыночной экономикой.

Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования необходима правильная идентификация риска, связанного с потерей права собственности. Риски могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в результате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на эту собственность. Эти риски возникают при сделках:

- купли-продажи недвижимости;

- отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа;

- по договору мены объектов недвижимости;

- дарения или безвозмездной передачи;

- наследования;

- раздела семейного имущества при разводе;

- внесения имущества в уставный капитал юридического лица и в других случаях.

Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничения прав пользования собственностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.

Типичными исключениями из страхового покрытия при страховании титульных рисков являются:

- нарушение правил эксплуатации недвижимого имущества, бесхозяйственное обращение с ним, использование его не по назначению, с нарушением действующего законодательства;

- отказ страхователя от права собственности или передача им прав собственности третьим лицам;

- самовольная застройка земельного участка;

- гибель, повреждение, уничтожение по любой причине, снос, ликвидация, разрушение или загрязнение застрахованного объекта недвижимости;

- неплатежеспособность или банкротство страхователя, нарушение им договорных гарантийных обязательств, ограничение прав собственности, обращение взыскания на имущество;

- претензии в отношении прав собственности, возникающие между супругами, в том числе и находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является страхователь, а также иными членами семьи страхователя;

- претензии в отношении прав собственности, возникающие между наследниками в случае смерти страхователя;

- ограничение, потеря, иные препятствия в свободном осуществлении страхователем своих прав собственника, вызванные наличием прописанных или временно прописанных в жилом помещении, а также неосвобождением жилого помещения предыдущими жильцами;

- принудительное изъятие у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом или пп. 1, 3 - 6 п. 2 ст. 235 ГК РФ;

- возбуждение уголовного дела против страхователя (выгодоприобретателя), начало процесса или проведение административного расследования в отношении прав на объект недвижимости по фактам, связанным с наступлением страхового случая <2>.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Архипов А.П., Ахвледиани Ю.Т. О страховании рисков по ипотеке // "Финансы". 2006. N 3. С. 43.

Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:

- обмана со стороны продавца;

- небрежности посредника (риелтора) в проведении экспертизы прав на жилье, его умысла;

- нарушения требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риелторов;

- нарушения законодательства, совершенного во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;

- нарушений на этапе приватизации жилья;

- ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.);

- приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом;

- заключения сделки недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.

Одним из приоритетных направлений развития жилищного страхования является формирование системы ипотечного страхования. Значение ипотечного страхования все более возрастает в связи с развитием рынка недвижимости и ипотечного кредитования в России. Страховые компании являются непосредственными участниками на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Следует отметить, что, имея многовековую историю развития, ипотека получила свое новое возрождение в России в 1992 г. с выходом Закона РФ N 2872-1 "О залоге", который является основным источником залоговых отношений в России. Особую роль сыграло также принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ).

В дореформенный период в России осуществлялись централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам. Отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным кооперативам и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

В настоящее время правовой базой регулирования системы ипотечного страхования являются Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ), Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ), Жилищный кодекс РФ и др.

Как известно, одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог недвижимости (ипотека). В свою очередь, проведение залоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога. Значительно снизить подобные риски позволяет страхование.

Страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки. Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий страхования заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования на основании ст. 929 ГК РФ. По договору имущественного страхования страховщик обязуется за обусловленную договором страховую премию при наступлении страхового случая возместить страхователю или выгодоприобретателю убытки и выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы.

Выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества.

Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше полной (страховой) стоимости имущества. Указанное положение, относящееся к неполному имущественному страхованию, закреплено в ст. 949 ГК РФ.

В соответствии со ст. 35 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Ипотечное страхование позволяет снизить риски неплатежеспособности кредитора. В этой связи развитие системы ипотечного страхования является важной социально-экономической задачей создания ипотечного кредитования.

В настоящее время на федеральном и региональном уровне разрабатываются программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, Постановлением Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. N 625 "О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" была принята Концепция развития ипотечного кредитования в г. Москве, в которой определена программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются:

- имущественное страхование как основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу - заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет;

- страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Может осуществляться страхование ответственности оценочных организаций в соответствии с Законом г. Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве";

- страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы, которое осуществляется Московским муниципальным страховым агентством.

Ипотечное страхование проводится на основании соглашений непосредственно между банком и страховщиком. При этом банк и страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования, так как страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора согласно ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Существуют два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным. В первом случае будет создана специализированная компания, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхованию. Второй путь развития ипотечного страхования предполагает отбор на основе конкурса надежных и платежеспособных уполномоченных компаний. С рыночной точки зрения, гораздо более привлекателен второй путь. При этом оптимальным был бы вариант, когда при получении ипотечного кредита в любом из уполномоченных банков заключается договор страхования в любой из уполномоченных страховых компаний.

В настоящее время страхование является обязательным условием получения ипотечного кредита. Страховые компании предлагают заемщику оформить три вида страховых договоров:

- договор страхования приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения. В перечень страховых рисков входят: повреждение или уничтожение конструктивных элементов, окон, дверей и стационарного оборудования квартиры в результате пожара, взрыва, противоправных действий третьих лиц, аварий водопроводной, отопительной, канализационной систем, падения летательных аппаратов и их обломков;

- договор страхования риска утраты права собственности на приобретенную квартиру. Страхование осуществляется от таких страховых рисков, как: утрата заемщиком права собственности на недвижимое имущество вследствие нарушений в процессе приватизации; продажа по поддельным документам; превышение полномочий представителя участника сделки; ошибка при оформлении юридических документов (в том числе при регистрации права собственности); недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участником сделки; раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них;

- договор страхования жизни и здоровья заемщика. В перечень страховых рисков входят: смерть заемщика по любой причине; полная постоянная потеря профессиональной трудоспособности.

Исходя из направлений социально-экономических преобразований России можно сделать вывод, что система ипотечных кредитов и связанная с ними система страховой защиты будут играть все большую роль. Комплексное страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, позволит создать дополнительные гарантии для привлечения масштабных инвестиций в жилищную сферу и, в частности, для реализации ипотечной программы.

Об актуальности этой проблемы говорит тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои программы ипотечного страхования. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии системы ипотечного страхования. Внедрение комплексной программы страховой защиты позволит создать надежную систему страхования.

Объектами страховой программы по видам страхования могут быть:

- имущественное страхование - жилья, предоставляемого в залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита, права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки;

- страхование ответственности - страхование профессиональной ответственности оценщиков, страхование профессиональной ответственности риелторов.

Введение страхования ответственности при ипотечном жилищном кредитовании, приобретении недвижимости, передаче ее в лизинг и залоге определены в качестве перспективных направлений развития обязательного и добровольного страхования, предусмотренных Концепцией развития страхования в Российской Федерации, одобренной Распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 сентября 2002 г. N 1361-р.

Следует отметить, что в 1990-х гг. в сфере жилищного финансирования произошли коренные изменения. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Новые условия хозяйствования определили развитие новых ипотечных отношений. Домовладельцы и товарищества имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. В этой связи возникают страховые отношения, которые способствуют регулированию обязательств по ипотечному договору.

Владельцам жилых и нежилых помещений предоставлена возможность не просто оплачивать расходы по содержанию своего имущества, но и реально управлять своей собственностью, как частной (например, своей квартирой), так и общей долевой (например, зданием, в котором расположена квартира).

Использование рыночного механизма в области страхования предполагает развитие ипотечного страхования применительно к существующим социально-экономическим условиям в России. Для создания эффективной системы страховой защиты имущественных интересов граждан и юридических лиц необходимо формирование открытой информационной системы обобщения данных по ипотечному страхованию.

Необходимо четко классифицировать страховые риски, расширить перечень страховых услуг, совершенствовать правовую базу, усилить роль страховых компаний в развитии ипотечной деятельности в России. Данные мероприятия возможно осуществить при непосредственной государственной поддержке страхования в ипотечной деятельности. В этой связи важно создание эффективного государственного регулирования и контроля за деятельностью страховых компаний, осуществляющих ипотечное страхование. Конкретное выражение государственной поддержки может проявиться в создании законодательной базы ипотечного страхования, а также предоставлении определенных льготных условий кредитования.

Страхование ипотечных рисков обеспечивает защиту кредитора или инвестора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту, когда выручка от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточна для удовлетворения требований кредитора.

Программы страхования ипотечных рисков в настоящее время развиваются в таких странах, как США, Канада, Новая Зеландия, Великобритания, Гонконг и др. При этом одни программы имеют более чем полувековую историю реализации (США, Филиппины), другие недавно вступили в силу (Литва, Гонконг, Израиль). Программы отличаются по типам финансовой поддержки: есть программы, которые напрямую финансируются государством, другие действуют либо как негосударственные некоммерческие организации, либо как предприятия, принадлежащие частному сектору или финансируемые им <3>. Так, в США, Канаде, Индии, Мексике действуют две системы ипотечного страхования - государственная и частная. В Великобритании, Израиле преимущественно частная система ипотечного страхования. В Литве и Филиппинах действует государственная система страхования ипотечных рисков. Большинство стран, успешно реализующих программы ипотечного страхования, достигли результатов в связи с развитием андеррайтинга и достаточным нормативно-правовым регулированием.

     
   ————————————————————————————————
   

<3> Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). М.: Фонд "Институт экономики города", 2005. С. 11.

Чтобы страхование в российской практике сыграло важную роль в снижении рисков, связанных с ипотечным кредитованием, необходимо создание определенных условий: расширение перечня страховых услуг и страховых продуктов, повышение роли государственного регулирования, совершенствование законодательно-правовой базы, развитие информационных технологий в страховании ипотечных рисков.

Основными рисками ипотеки, которые должны быть застрахованы, являются <4>:

1) риски утраты залогового имущества:

- риск полной или частичной утраты залогового имущества в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц и т.д.;

- риски утраты права собственности заемщика на залоговое имущество в результате нарушений закона при приобретении имущества, ошибок при государственной регистрации и т.п.;

2) риски снижения и утраты платежеспособности:

- риски гражданской ответственности заемщика, обычно в связи с пользованием залоговым имуществом;

- риск временной или постоянной, полной или частичной утраты заемщиком своей трудоспособности в результате несчастного случая, болезни, смерти.

     
   ————————————————————————————————
   

<4> Архипов А.П., Ахвледиани Ю.Т. О страховании рисков по ипотеке // "Финансы". 2006. N 3. С. 42.

Одним из видов страхования профессиональной ответственности является страхование ответственности оценщиков. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхователями являются юридические или физические лица, занимающиеся оценочной деятельностью в соответствии с действующим законодательством. Выгодоприобретателями являются потребители услуг страхователей или иные лица, которым может быть причинен вред страхователями при осуществлении своей деятельности.

Объектом страхования выступают имущественные интересы оценщиков, связанные с возмещением причиненного вреда имущественным интересам выгодоприобретателей в результате проведения оценочной деятельности.

Страховым случаем выступает факт наступления ответственности за причинение вреда выгодоприобретателю вследствие непреднамеренной профессиональной ошибки, небрежности или упущения при осуществлении страхователем оценочной деятельности. Факт наступления страхового случая может быть признан в добровольной форме страхователем или установлен судом.

Исключением из страхового покрытия является определение оценщиком стоимости объекта оценки по иным методикам, чем указанные в договоре страхования, на основании:

- нормативного правового акта, содержащего требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки по конкретному виду стоимости;

- договора об оценке объекта.

Страховая сумма устанавливается по соглашению между страховщиком и страхователем и имеет лимиты ответственности на один страховой случай, объект оценки и др.

Размер страховой премии устанавливается исходя из страховой суммы и страхового тарифа с учетом особенностей объекта страхования, характера страхового риска, объема страховых обязательств и срока страхования. Изменение размера страховой премии происходит в зависимости от стажа (срока) оценочной деятельности оценщика, количества исков, предъявленных ему в связи с его оценочной деятельностью за последние годы, иных факторов риска.

Договор страхования может заключаться по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо в отношении конкретного договора об оценке объекта. Он может быть заключен:

- на период действия лицензии на оценочную деятельность, в том числе на период до срока окончания действия этой лицензии;

- на период проведения оценки по отдельному договору оценки.

При заключении договора страхования страхователи представляют страховщику заявление, в котором отражаются следующие сведения:

- наличие действующей лицензии на проведение оценочной деятельности (срок действия лицензии (аттестата) на оценочную деятельность не должен истекать до окончания действия договора страхования);

- планируемые условия страхования (страховые риски, сумма, премии и т.п.);

- срок страхования;

- планируемое количество договоров оценки, их суммарная стоимость и объекты оценки (при страховании на срок);

- копия договора оценки (для договора страхования, заключаемого в отношении отдельного договора оценки) или типовой договор оценки (для договора страхования, заключаемого в отношении ряда договоров оценки в течение срока страхования);

- документ, подтверждающий наличие высшего профессионального образования в области оценочной деятельности (экономического, юридического или технического профиля), и/или данные сертификата, удостоверяющего сдачу экзаменов на право заниматься оценочной деятельностью;

- стаж работы страхователя по оценочной деятельности и количество предъявленных ему исков (имущественных претензий с указанием общих размеров убытков) в связи с его оценочной деятельностью за последние три года;

- иные сведения, имеющие значение для уточнения степени страхового риска.

При заключении договора страхования профессиональной ответственности юридическим лицом в отношении своих работников, которые будут являться застрахованными, дополнительно прилагаются их списки с предоставлением вышеперечисленных сведений.

Страховщик вправе отказать в заключении договора страхования, если:

- оценщик на момент заключения договора страхования не имеет действующей лицензии (аттестата) на проведение оценочной деятельности;

- лицензия (аттестат) оценщика на проведение его деятельности заканчивается до окончания действия договора страхования;

- оценщик заключил договор оценки имущества страховщика или имущества по договорам страхования, которые заключил страховщик с иными лицами;

- оценщик не предоставил необходимые документы и сведения по требованию страховщика;

- оценщик по отношению к потребителю услуг является учредителем, собственником, акционером, кредитором, должностным лицом, заказчиком по какому-либо договору, либо потребитель услуг является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком оценщика;

- оценщик имеет имущественный интерес в объекте оценки;

- оценщик имеет в отношении объекта оценки вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик состоит в близком родстве с потребителем услуг.

Дополнительно к стандартным для договоров страхования условиям прекращения действия договора в страховании профессиональной ответственности оценщиков применяется следующее:

- прекращение в установленном порядке предпринимательской деятельности страхователем;

- аннулирование, отзыв или невыдача лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В обязанности страхователя входит:

- принятие необходимых мер по предотвращению и уменьшению вреда;

- сообщение о страховом случае страховщику в сроки, установленные договором страхования, а также передача ему всех необходимых документов;

- ненарушение в течение действия договора правил и требований, установленных организациями, уполномоченными на выдачу лицензий на оценочную деятельность, и профессиональными объединениями оценщиков.

Обязанность страховщика по выплате страхового возмещения наступает, если вред имущественным интересам выгодоприобретателя причинен в прямой связи с деятельностью оценщика и/или при оценке объектов в период времени, указанный в договоре страхования.

Причиненные убытки (реальный ущерб и упущенная выгода), которые подлежат страховому возмещению, могут включать в себя:

- ущерб и упущенную выгоду от недооценки (переоценки) имущества в результате занижения (завышения) его стоимости;

- сумму неуплаченного налога на имущество, которую должно уплатить или уплатило потерпевшее лицо в результате занижения стоимости имущества (сумма, подлежащая выплате, определяется по результатам проверок налоговых органов);

- упущенную выгоду лица, которая определяется в размере величины налога, переплаченного вследствие завышенной оценки имущества.

Основанием для страховой выплаты служит заявление страхователя о страховом случае с приложением подтверждающих его документов:

- копии официальной претензии о возмещении страхователем убытков;

- сообщения страховщику о начале действий компетентных органов по факту причинения вреда;

- договора оценки, отчета об оценке, других имеющихся документов и материалов, необходимых для принятия решения о страховой выплате по договору.

При согласии страховщика на выплату составляется страховой акт, в котором определяются страховой случай, размер страхового возмещения и выгодоприобретатель. При несогласии страховщика на выплату страхователь обращается для решения вопроса о выплате возмещения в суд (арбитражный, третейский).

Размер страховой выплаты определяется величиной причиненных убытков, но не может превышать установленных договором страхования лимитов возмещения. В зависимости от условий договора страхования выплаты могут быть направлены на компенсацию:

- прямого действительного ущерба, причиненного уничтожением или повреждением имущества;

- судебных издержек;

- расходов на привлечение независимых экспертов;

- прочих расходов по выяснению степени виновности;

- расходов по оказанию юридической помощи, включая оплату адвокатских гонораров.

Если в момент наступления страхового случая ответственность оценщика была застрахована в нескольких страховых компаниях, то страховые выплаты по убытку распределяются пропорционально отношению страховых сумм, на которые объект страхования был застрахован каждой страховой организацией, к общей сумме по всем заключенным этим страхователем договорам, а страховщик производит страховые выплаты лишь в части, падающей на его долю.

Условиями отказа в страховых выплатах являются:

- неуведомление страхователем страховщика в установленный в договоре срок о наступлении страхового случая, если не будет доказано, что страховщик своевременно узнал о наступлении страхового случая либо что отсутствие у страховщика сведений об этом не могло сказаться на его обязанности выплатить страховое возмещение;

- умышленное непринятие страхователем разумных и доступных ему мер для уменьшения возможных убытков;

- наступление страхового случая вследствие умысла страхователя.

В связи с расширением коллективных форм владения жилищным фондом получает развитие страхование имущества товариществ собственников жилья. Приватизация квартир в многоэтажных жилых домах определила потребность более эффективного управления собственностью граждан. Часть квартир в этих домах остается в собственности муниципалитета. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для защиты своих интересов в товарищества собственников жилья.

Объединение собственников жилья в такие товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Товарищества собственников жилья становятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.

Достаточно перспективным способом участия владельцев квартир в управлении жилым зданием является объединение их в особую организацию - товарищество собственников жилья. Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом.

В настоящее время в России создано более трех тысяч товариществ собственников жилья. По регионам они распределены крайне неравномерно, что зависит от политики местных властей (только в Москве существуют более 600 товариществ собственников жилья).

Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества и включенного в список общего имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно.

Кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общее имущество включает в себя: межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крышу, технические этажи и подвалы, исключая нежилые помещения, прилегающие к зданию земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последующего использования в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, используется прежде всего на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решения о самоликвидации.

В случае ликвидации товарищества получатель страховой компенсации - товарищество или его доверенный представитель - распределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты иных установленных законодательством платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.

Необходимо отметить, что развитие жилищного страхования не ограничивается вышеуказанными перспективными видами страхования в условиях рыночной экономики. Требуют изучения и развития такие виды страхования, как страхование ответственности всех участников жилищного строительства, льготное и коммерческое страхование жилья, страхование ответственности регистраторов, нотариусов и т.д.

Дальнейшее развитие жилищного страхования определяется:

- расширением видов страховых продуктов, отвечающих потребностям страхователей и государства;

- повышением качества оказываемых услуг;

- государственной поддержкой жилищного страхования;

- разработкой мероприятий по организационно-методическому, правовому и законодательному обеспечению.

Внедрение перспективных видов жилищного страхования будет способствовать эффективному развитию национальной системы страхования в России.

Ю.Т.Ахвледиани

Д. э. н.,

профессор

РЭА им. Г.В. Плеханова

Подписано в печать

10.05.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——