"Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 5-6

Вопрос: Организация планирует произвести неотделимые улучшения арендуемого помещения. На что нужно обратить внимание, чтобы в дальнейшем получить возмещение стоимости этих улучшений от арендодателя?

Ответ: Если улучшения, произведенные за счет собственных средств арендатора, неотделимы без вреда для имущества, то они подлежат возмещению согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ при выполнении определенных условий:

- имеется согласие арендодателя на произведение данных улучшений;

- договор аренды прекратил свое действие;

- если иное не предусмотрено договором аренды.

Если в течение срока действия договора аренды необходимо произвести улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений либо капитальный ремонт или перепланировку, предварительно нужно письменно обратиться к арендодателю за разрешением выполнить данные действия с обязательным определением порядка последующего возмещения данных затрат (например, в счет погашения будущей арендной платы за определенный период). При отказе арендодателя дать согласие на осуществление неотделимых улучшений организация должна заручиться актом о состоянии помещения (в нем должно быть указано о необходимости совершения каких-либо действий по улучшению состояния объекта аренды), подписанным комиссией, в которую в обязательном порядке входят представители эксплуатационных служб.

В случае отказа арендодателя после прекращения договора аренды возместить стоимость неотделимых улучшений взыскать ее можно только в суде. Возникает вопрос: какие основания указать в исковом заявлении? В данном случае стоимость произведенных расходов необходимо расценивать как неосновательное обогащение и, руководствуясь ст. ст. 1102, 1108 ГК РФ, а также ст. 623 ГК РФ, просить суд о взыскании затраченных сумм.

Если в договоре аренды прописаны предварительное согласие арендодателя на произведение улучшений сданных в аренду помещений и его обязанность возместить понесенные в связи с этим расходы, то по окончании срока действия договора на этот его пункт можно сослаться только как на предварительное согласие арендодателя на произведение улучшений, а не его обязательство возместить расходы.

Кроме того, при обращении в суд следует помнить о сроке исковой давности, который по данным категориям споров равен трем годам (ст. 196 ГК РФ). Он исчисляется с момента прекращения договора аренды согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, то есть со дня, когда арендатор узнал о нарушении своего права на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Однако срок исковой давности не носит пресекательного характера. Исковые требования будут приняты судом к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности. И только если ответчик (арендодатель) потребует применить срок исковой давности, то суд вынесет решение об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).

Есть еще один вариант, возможный в случае предварительного согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений, - зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей в течение срока действия договора (об этом необходимо уведомить арендодателя), если иное не предусмотрено договором аренды. Если в дальнейшем арендодатель обратится в суд с требованием о взыскании арендных платежей, то вряд ли его иск будет удовлетворен (см. п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Л.В.Пилецкая

Эксперт журнала

"Торговля: бухгалтерский учет

и налогообложение"

Подписано в печать

04.05.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——