"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2006, N 13

ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Поскольку Кодексом установлены новые правила пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений, содержания, ремонта, перепланировки жилых помещений, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, следует обратить внимание на Постановление Президиума ВС РФ от 23.11.2005 (далее - Постановление), в котором содержатся ответы на вопросы о практике применения судами в том числе и жилищного законодательства.

Права и обязанности собственника жилого помещения

и проживающих с ним граждан

В Постановлении рассмотрены несколько вопросов, касающихся применения ст. 31 "Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении" ЖК РФ.

Сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника - супруга в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда какое-либо соглашение между ними отсутствует, но возник жилищный спор?

В Постановлении определено следующее. Частью 1 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения (собственником жилого помещения является лицо, которое осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными ЖК РФ) относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруг, дети и родители собственника. Поскольку названная норма относит супруга к членам семьи, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением возможно по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 32 ЖК РФ (в соответствии с указанной нормой в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования таким помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи или в отдельных случаях на основании решения суда).

Становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а ребенок остался с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет?

Как уже говорилось, к членам семьи в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ относятся лица, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Согласно ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника жилья и подлежит выселению вместе с бывшим супругом. Однако при этом на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Если семейные отношения с собственником жилого помещения прекращены до введения в действие ЖК РФ, могут ли применяться положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ?

До 1 марта 2005 г. в соответствии со ст. 127 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР право пользования жилым помещением сохранялось за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома (квартиры).

Как уже отмечалось, ст. 31 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения права пользования жилым помещением за бывшими супругами, если это определено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом положения ст. 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.

Поскольку жилищные правоотношения носят длящийся характер и к длящимся правоотношениям по общему правилу применяется закон, который действует в настоящее время, применению подлежат положения ЖК РФ. Таким образом, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.

Часть 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает возможность при наличии определенных обстоятельств сохранения права пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику бывшим членом его семьи. В связи с этим возникают следующие вопросы.

Какой минимально и максимально возможный срок сохранения указанного права может определить суд, а также возможно ли повторное продление истекшего установленного срока по обращению в суд заинтересованного лица с заявлением о сохранении за ним права временного пользования жилым помещением?

Поскольку вопрос о сохранении права пользования жилым помещением решается судом, в Постановлении при определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещение, судам рекомендовано исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда (при этом суд только решает вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением), право пользования этим помещением прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Следует также обратить внимание, что ст. 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока и при наличии соответствующих обстоятельств этот срок может быть продлен. Вместе с тем суд вправе по требованию собственника до истечения установленного решением суда срока, в случае когда условия, по которым было предоставлено право пользования жилым помещением, отпали, принять решение о прекращении такого права.

Приватизация жилья, полученного

по договору социального найма

ЖК РФ введен в действие с 1 марта 2005 г., однако учитывая, что жилищные правоотношения имеют длящийся характер, возникают вопросы, связанные с моментом вступления в действие Кодекса.

Имеют ли право на приватизацию жилья граждане, получившие жилые помещения по договору социального найма в связи с исполнением решения суда после 1 марта 2005 г., если решение суда было вынесено и вступило в законную силу до указанного срока?

В Постановлении по этому вопросу отмечается следующее. Статьей 12 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (в ред. от 26.12.2005) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" внесены дополнения в Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 (в ред. от 29.12.2004) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-1), в соответствии с которыми не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Согласно п. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Поскольку жилищные правоотношения, по которым вынесено судебное решение, вступившее в законную силу до 1 марта 2005 г., возникли до введения в действие дополнений в Закон N 1541-1, граждане, получившие жилые помещения по договору социального найма на основании вступившего в законную силу до 1 марта 2005 г. решения суда, имеют право на приватизацию такого жилья и в том случае, если судебное решение было исполнено после 1 марта 2005 г.

Порядок выселения граждан

Гражданам, которые намерены произвести ремонт и перепланировку своего жилого помещения, следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. В связи с этим возникает вопрос о порядке выселения граждан из жилого помещения и обязательно ли такое выселение должно быть до торгов. В Постановлении разъясняется, что на основании ст. ст. 8 и 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и права на имущество, подлежащие указанной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, моментом возникновения прав нового собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих прав и, следовательно, с этого момента прекращаются права предыдущего собственника. В связи с этим до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на жилое помещение и не может быть выселен из него.

Положения ЖК РФ касаются не только лиц, имеющих в собственности жилые помещения, но и лиц, проживающих в общежитиях. Так, в случае возникновения споров о возможности выселения граждан из общежитий следует иметь в виду следующее.

В соответствии со ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, к которым относятся помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Таким образом, ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если же общежитие находится на праве собственности у организации, то, поскольку в данном случае отношения по предоставлению и пользованию таким помещением основаны на договоре, к ним применяются нормы ГК РФ.

Плата за коммунальные услуги

Федеральным законом от 31.12.2005 N 199-ФЗ в ЖК РФ внесены изменения, в том числе касающиеся размера платы за коммунальные услуги.

Так, п. 1 ст. 157 ЖК РФ было предусмотрено, что указанный размер определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. С 1 января 2006 г. в соответствии с названным Федеральным законом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам также устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Г.Титова

Минфин России

Подписано в печать

29.03.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——