"Аудиторские ведомости", 2006, N 3

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

В современных условиях большинство объектов строительства жилья финансируется с привлечением средств нескольких инвесторов (соинвесторов), как физических, так и юридических лиц. В ГК РФ договор долевого участия в строительстве как отдельный вид договора не предусмотрен. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу с 1 апреля 2005 г., восполняет ряд пробелов в данной сфере.

Закон установил, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов должно вестись на основании договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС), который подлежит государственной регистрации. Определены стороны договора - застройщик и участник долевого строительства, а также установлена ответственность за нарушение обязательств по договору. Для наглядности нормы ответственности систематизированы и приведены в табл. 1 (в скобках даны ссылки на пункты и статьи Закона N 214-ФЗ).

Таблица 1

Ответственность при долевом строительстве по ДУДС

     
   —————————————————————T————————————————————————T——————————————————¬
   |    Вид нарушения   |    Размер неустойки    | Права застройщика|
   |                    |                        |    и участника   |
   |                    |                        |     долевого     |
   |                    |                        |   строительства  |
   +————————————————————+————————————————————————+——————————————————+
   |                           Застройщик                           |
   +————————————————————T————————————————————————T——————————————————+
   |Просрочка внесения  |1/150 ставки            |Требовать         |
   |платежа более чем на|рефинансирования        |расторжения       |
   |три месяца при      |Банка России,           |договора в        |
   |условии уплаты цены |действующей на день     |судебном порядке  |
   |договора разовым    |исполнения обязательств,|(п. п. 4, 5 ст. 5)|
   |платежом (п. 4      |от суммы просроченного  |                  |
   |ст. 5)              |платежа за каждый день  |                  |
   |Нарушение сроков    |просрочки (п. 6 ст. 5)  |                  |
   |внесения платежей   |                        |                  |
   |более чем три раза в|                        |                  |
   |течение 12 месяцев  |                        |                  |
   |при условии уплаты  |                        |                  |
   |цены договора в     |                        |                  |
   |установленный период|                        |                  |
   |(п. 5 ст. 5)        |                        |                  |
   |Просрочка внесения  |                        |                  |
   |платежа более чем на|                        |                  |
   |три месяца при      |                        |                  |
   |условии уплаты цены |                        |                  |
   |договора в          |                        |                  |
   |установленный период|                        |                  |
   |(п. 5 ст. 5)        |                        |                  |
   +————————————————————+————————————————————————+——————————————————+
   |                 Участник долевого строительства                |
   +————————————————————T————————————————————————T——————————————————+
   |Нарушение           |1/75 ставки             |Требовать         |
   |предусмотренного    |рефинансирования        |неустойку (п. 2   |
   |договором срока     |Банка России,           |ст. 6)            |
   |передачи объекта    |действующей на день     |                  |
   |(п. 2 ст. 6)        |исполнения обязательств,|                  |
   |                    |от цены договора за     |                  |
   |                    |каждый день просрочки   |                  |
   |                    |(п. 2 ст. 6)            |                  |
   |                    +————————————————————————+——————————————————+
   |                    |Возврат денежных        |Отказаться от     |
   |                    |средств, уплаченных в   |исполнения        |
   |                    |счет цены договора и    |договора в        |
   |                    |процентов на эту сумму в|одностороннем     |
   |                    |размере 1/150 ставки    |порядке (пп. 1    |
   |                    |рефинансирования        |п. 1 ст. 9)       |
   |                    |Банка России,           |                  |
   |                    |действующей на день     |                  |
   |                    |исполнения обязательств |                  |
   |                    |по возврату денежных    |                  |
   |                    |средств. Указанные      |                  |
   |                    |проценты начисляются со |                  |
   |                    |дня внесения денежных   |                  |
   |                    |средств до дня их       |                  |
   |                    |возврата застройщиком   |                  |
   |                    |(п. 2 ст. 9)            |                  |
   +————————————————————+————————————————————————+——————————————————+
   |Нарушение требований|                        |Требовать         |
   |к качеству объекта  |                        |безвозмездного    |
   |(п. п. 2 и 3 ст. 7) |                        |устранения        |
   |                    |                        |недостатков в     |
   |                    |                        |разумный срок     |
   |                    |                        |Требовать         |
   |                    |                        |соразмерного      |
   |                    |                        |уменьшения цены   |
   |                    |                        |договора          |
   |                    |                        |Требовать         |
   |                    |                        |возмещения своих  |
   |                    |                        |расходов (п. 2    |
   |                    |                        |ст. 7)            |
   |                    +————————————————————————+——————————————————+
   |                    |Возврат денежных        |Отказаться от     |
   |                    |средств, уплаченных в   |исполнения        |
   |                    |счет цены договора и    |договора в        |
   |                    |процентов на эту сумму в|одностороннем     |
   |                    |размере 1/150 ставки    |порядке (п. 3     |
   |                    |рефинансирования        |ст. 7)            |
   |                    |Банка России,           |                  |
   |                    |действующей на день     |                  |
   |                    |исполнения обязательств |                  |
   |                    |по возврату денежных    |                  |
   |                    |средств. Указанные      |                  |
   |                    |проценты начисляются со |                  |
   |                    |дня внесения денежных   |                  |
   |                    |средств до дня их       |                  |
   |                    |возврата застройщиком   |                  |
   |                    |(п. 2 ст. 9)            |                  |
   +————————————————————+————————————————————————+——————————————————+
   |Нарушение требований|Возврат денежных        |Обратиться в суд с|
   |к проектной         |средств, уплаченных в   |иском о признании |
   |декларации (п. 7    |счет цены договора и    |сделки            |
   |ст. 19)             |процентов на эту сумму в|недействительной  |
   |                    |размере 1/150 ставки    |как совершенной   |
   |                    |рефинансирования        |под влиянием      |
   |                    |Банка России,           |заблуждения (п. 7 |
   |                    |действующей на день     |ст. 19)           |
   |                    |исполнения обязательств |                  |
   |                    |по возврату денежных    |                  |
   |                    |средств. Указанные      |                  |
   |                    |проценты начисляются со |                  |
   |                    |дня внесения денежных   |                  |
   |                    |средств до дня их       |                  |
   |                    |возврата застройщиком   |                  |
   |                    |(п. 2 ст. 9)            |                  |
   L————————————————————+————————————————————————+———————————————————
   

Закон N 214-ФЗ устанавливает государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. Для этих целей информация о застройщике и проекте строительства должна публиковаться в СМИ. Кроме того, также необходимо контролировать финансовую устойчивость застройщика, целевое использование денежных средств по ДУДС и ежеквартальную отчетность о хозяйственной деятельности.

В связи с этим актуален порядок отражения операций по ДУДС в бухгалтерском учете у застройщика и участника долевого строительства - юридического лица.

Бухгалтерский учет в строительстве регулируется:

Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) (далее - Положение N 160);

ПБУ 2/94.

Согласно п. 3.1.8 Положения N 160 застройщик, получивший средства на строительство по договорам долевого участия, отражает их в учете как целевые средства для ведения капитального строительства. На практике наибольшее распространение для учета этих сумм получила следующая схема бухгалтерских записей:

Дебет 76, Кредит 86 - на сумму, заявленную в договоре,

Дебет 51 (50), Кредит 76 - на сумму поступивших денежных средств от участника долевого строительства.

У застройщика при получении средств участников долевого строительства возникают обязательства по окончании работ передать организации или физическому лицу законченный строительством объект.

Использование счета 76 "Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами", на наш взгляд, не отвечает требованиям Закона N 214-ФЗ о прозрачности финансовой отчетности застройщика. В настоящее время этот счет перегружен разнообразными расчетами. Кроме того, для ведения бухгалтерского учета по ДУДС потребуется как минимум три субсчета, так как неустойки за нарушение условий договора с обеих сторон (см. табл. 1, 2) будут выражаться значительными суммами.

Отметим, что для строительства многоквартирных жилых домов характерны:

- длительные сроки расчетов (более одного отчетного периода);

- значительные суммы;

- большое количество участников ДУДС;

- усиленный контроль со стороны налоговых органов за целевым расходованием сумм на финансирование капитального строительства.

Поэтому становится очевидной необходимость новой методики ведения учета расчетов по ДУДС. Для этих целей нам представляется целесообразным в Плане счетов закрепить свободный балансовый счет 64 и назвать его "Расчеты по договору участия в долевом строительстве". Счет будет активно-пассивным, для ведения учета потребуется открыть к нему следующие субсчета:

64-1 "Расчеты с участниками долевого строительства";

64-2 "Платежи по договору участия в долевом строительстве";

64-3 "Пени к получению";

64-4 "Пени к уплате";

64-5 "Оплата услуг заказчика-застройщика".

Аналитический учет по счету должен вестись по каждому участнику долевого строительства.

Информация на субсчетах позволит бухгалтерии застройщика контролировать сроки внесения платежей участниками долевого строительства и начислять неустойку за их нарушение.

При внесении платежей особое внимание следует обратить на оплату услуг застройщика. Согласно п. 1.4 Положения N 160 расходы на содержание застройщика производятся за счет средств, предназначенных на финансирование строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Как правило, в договоре эти суммы определены как процент в сметной стоимости проекта и при внесении платежей отдельно не выделяются. Однако в отличие от целевых средств на строительство, которые не облагаются НДС на основании п. 3 ст. 39 НК РФ, оплата услуг застройщика подлежит обложению НДС на общих основаниях. Следовательно, необходимо выделять соответствующие суммы расчетным путем и начислять НДС как с аванса полученного, что приводит к отвлечению от строительства значительных денежных средств, особенно если платеж производится единовременно. Чтобы избежать этого, по нашему мнению, следует вести раздельный учет названных сумм. При этом в условиях договора должна быть предусмотрена оплата услуг заказчика-застройщика ежемесячно на основании выставленного счета.

Все учетные записи для застройщика и участника долевого строительства приведены в табл. 2, 3.

Таблица 2

Бухгалтерский учет источников финансирования по ДУДС

     
   ——————————————————————————————T———————————————T——————————————————¬
   |     Содержание операции     |Корреспонденция|Первичный документ|
   |                             |     счетов    |                  |
   |                             +———————T———————+                  |
   |                             | дебет | кредит|                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |               У участника долевого строительства               |
   |                       (юридическое лицо)                       |
   +—————————————————————————————T———————T———————T——————————————————+
   |Заключен ДУДС                |   64  | 64—2, |Договор           |
   |                             |       |   64  |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Внесены платежи по договору  |  64—2 |   51  |Выписка банка     |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Получены претензии при срыве |  91—2 |  64—4 |Претензия         |
   |сроков внесения платежей     |       |       |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Произведена оплата претензии |  64—4 |   51  |Выписка банка     |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |                          У застройщика                         |
   +—————————————————————————————T———————T———————T——————————————————+
   |Заключен ДУДС                | 64—2, |  64—1 |Договор           |
   |                             | 64—5  |       |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Поступили платежи            | 51, 50|  64—2 |Выписка банка     |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Начислены неустойки при срыве|  64—3 |  91—1 |Претензия         |
   |сроков платежа               |       |       |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Погашены участником долевого |51 (50)|  64—3 |Выписка банка     |
   |строительства неустойки      |       |       |                  |
   L—————————————————————————————+———————+———————+———————————————————
   

Таблица 3

Бухгалтерский учет строительства объекта

     
   ——————————————————————————————T———————————————T——————————————————¬
   |     Содержание операции     |Корреспонденция|Первичный документ|
   |                             |     счетов    |                  |
   |                             +———————T———————+                  |
   |                             | дебет | кредит|                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |                          У застройщика                         |
   +—————————————————————————————T———————T———————T——————————————————+
   |Отражены затраты на СМР      |  08—3 |   60  |Формы N N КС—2 и  |
   |                             |       |       |КС—3              |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Отражен НДС по затратам на   |   19  |   60  |Счет—фактура      |
   |строительство                |       |       |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Оплачены СМР                 |   60  |   51  |Выписка банка     |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Отражены затраты на услуги   |20, 25,|02, 10,|Расчет бухгалтерии|
   |застройщика                  |   26  |69, 70,|                  |
   |                             |       |71, 76 |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Отражена выручка за оказание |  08—3 |  90—1 |Акт               |
   |услуг застройщика            |       |       |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Начислен НДС с реализации    |  90—3 |   68  |Счет—фактура      |
   |услуг                        |       |       |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Списана себестоимость услуг  |  90—2 |20, 25,|Расчет бухгалтерии|
   |                             |       |   26  |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Определен результат от       |  90—9 |   99  |Расчет бухгалтерии|
   |реализации услуг             |       |       |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |Оплачены услуги участником   | 51, 50|  64—5 |Выписка банка     |
   |долевого строительства       |       |       |                  |
   +—————————————————————————————+———————+———————+——————————————————+
   |      У участника долевого строительства (юридическое лицо)     |
   +—————————————————————————————T———————T———————T——————————————————+
   |Оплачены услуги застройщика  |  64—5 | 51, 50|Выписка банка     |
   |на основании выставленных    |       |       |                  |
   |документов                   |       |       |                  |
   L—————————————————————————————+———————+———————+———————————————————
   

Г.Н.Гогина

Заведующая кафедрой,

профессор

Н.Л.Кузнецова

Старший преподаватель

Самарская гуманитарная академия

(филиал в г. Тольятти)

Подписано в печать

15.02.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——