"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 2

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ

ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ И ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА

Вопросы приобретения жилья и его продажи, а также продажи иного имущества, находящегося в собственности, так или иначе касаются практически любого человека. Знать, как получить право на имущественный налоговый вычет, предоставляемый законодательством России, какие документы при этом иметь и как их правильно оформить, на какую сумму налогового вычета рассчитывать, покупая или продавая имущество, необходимо каждому налогоплательщику.

В этой статье мы расскажем обо всех нововведениях, вступивших в силу с 1 января 2005 г., постараемся осветить особенности получения вычета при разных способах приобретения жилья, а также приведем разъяснения чиновников Минфина по этому поводу.

Условия получения и особенности

предоставления имущественного налогового вычета

при приобретении жилья

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов. На другие виды недвижимости, приобретенной налогоплательщиком, в частности нежилое помещение, дачу или землю, действие налогового вычета не распространяется.

Максимальная сумма вычета, на которую налогоплательщик вправе уменьшить свой годовой доход, ограничена 1 000 000 руб. Следовательно, вернуть из бюджета он сможет 13% от этой суммы, то есть не более 130 000 руб. Кроме того, размер вычета может быть увеличен на проценты по займам, взятым на приобретение жилья. При этом величина уплаченных процентов принимается к вычету полностью, без ограничений по сумме.

Право воспользоваться имущественным налоговым вычетом законодатель предоставляет налогоплательщику только один раз. Если в налоговом периоде вычет не может быть использован полностью, то остаток переносится на последующие периоды до полного его использования.

С 2005 г. <1> получить имущественный налоговый вычет можно не только в налоговом органе по месту регистрации по окончании налогового периода <2>, но и по месту работы налогоплательщика, не дожидаясь конца года. В первом случае сумма, возвращаемая из бюджета, будет перечислена на расчетный счет налогоплательщика. Во втором - из дохода работника не будет удерживаться НДФЛ до тех пор, пока предоставленный вычет не будет использован полностью.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Изменения внесены Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй НК РФ".

<2> Налоговым периодом признается календарный год (ст. 216 НК РФ).

Напомним, что получение имущественного налогового вычета является правом, а не обязанностью налогоплательщика. Поэтому подать документы в налоговый орган для осуществления этого права он может в любой момент после окончания налогового периода (если вычет будет предоставляться налоговой инспекцией) либо, не дожидаясь конца года, сразу после покупки жилья (если вычет предоставляет работодатель).

Чтобы получить имущественный вычет, налогоплательщик, купивший жилье, должен представить в налоговую инспекцию по месту жительства:

- письменное заявление;

- договор купли-продажи имущества, документы, подтверждающие направление средств налогоплательщика на указанные цели (например, договор на оказание услуг по достройке дома, квартиры);

- акт приемки-передачи или документы, подтверждающие право собственности на приобретенный или построенный жилой дом (квартиру, долю в них);

- платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком;

- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ <3> в случае, если вычет будет предоставляться в налоговом органе.

     
   ————————————————————————————————
   

<3> Форма утверждена Приказом МНС России от 15.06.2004 N САЭ-3-04/366@ "Об утверждении форм деклараций по налогу на доходы физических лиц и Инструкции по их заполнению".

Обязательное условие для получения вычета на момент заявления льготы - представление налогоплательщиком документов, устанавливающих право собственности на квартиру, жилой дом или долю в них. Основным из них является Свидетельство о государственной регистрации прав, которое в соответствии со ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ <4> удостоверяет проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

     
   ————————————————————————————————
   

<4> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если налогоплательщик приобретает права на квартиру (долю) в строящемся доме, то воспользоваться правом на вычет в объеме денежных средств, фактически уплаченных строительной организации, он может уже тогда, когда дом построен, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано. Для этого необходимы акт о передаче квартиры и договор о приобретении прав на нее (доли в ней). Разъяснение по этому поводу дано в Письме Минфина России от 30.06.2005 N 03-05-01-04/227.

Копия документа, устанавливающего право собственности на объект, хранится в налоговом органе вместе с заявлением налогоплательщика и другими документами, необходимыми для получения имущественного налогового вычета (см. Письмо Минфина России N СА-6-04/341 <5>).

     
   ————————————————————————————————
   

<5> Письмо МНС России от 22.03.2002 N СА-6-04/341 "О предоставлении имущественного налогового вычета".

Обратите внимание: право собственности на приобретенное жилье обязательно именно на момент заявления льготы. Если, купив жилье, налогоплательщик не смог использовать предоставленный имущественный вычет полностью в одном налоговом периоде, то в следующем году он также может получить вычет по оставшейся сумме, даже если право собственности на это жилье утрачено (например, продано или подарено).

При этом нужно отметить, что мнение налоговиков по этому вопросу совсем иное. Они считают, что в таком случае право на вычет утрачивается (см. Письмо МНС России от 31.01.2004 N ЧД-6-27/100 "О направлении материалов (извлечения)"). Между тем суды опровергают их точку зрения. Так, в Постановлении ФАС ВВО от 14.12.2004 N А79-4670/2004-СК1-4367 указано, что налоговым законодательством не предусмотрено прекращение права на имущественный вычет при утрате права собственности на приобретенное ранее жилье. Документы, являющиеся обязательными для получения имущественного вычета, подаются налогоплательщиком при первоначальном представлении заявления о предоставлении имущественного вычета. Уменьшение налоговой базы в последующих налоговых периодах на сумму остатка имущественного вычета расценивается как продолжение ранее предоставленного вычета.

Далее подробнее поговорим о том, какими документами можно подтвердить оплату приобретенного жилья и какие формы расчетов при этом используются.

Как сказано в Определении Конституционного Суда РФ от 18.12.2003 N 472-О (далее - Определение), перечень платежных документов является открытым и не ограничивает право налогоплательщика представлять в налоговый орган письменные доказательства оплаты приобретенного жилья. Например, при безналичной форме оплаты это могут быть банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, а при расчете наличными - квитанции к приходным ордерам, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных и адресных данных продавца, другие документы.

Но вместе с тем в Определении указано, что документы должны отвечать определенным требованиям, т.е. быть оформленными в установленном порядке и однозначно свидетельствовать о сумме уплаченных денежных средств. Поскольку сотрудники налоговой службы имеют право оценивать представленные для подтверждения имущественного вычета документы и выносить решение о предоставлении (отказе) заявленной налогоплательщиком льготы, то, чтобы избежать претензий с их стороны, советуем подойти к сбору и оформлению необходимых документов серьезно, особенно когда они заполняются вручную.

Кроме традиционных форм расчетов (наличная и безналичная оплата) при покупке жилья можно использовать и другие действующие финансовые инструменты. Так, в Письме Минфина России от 01.09.2005 N 03-05-01-04/268, где расчеты в форме аккредитива признаются соответствующими законодательству, подчеркивается, что каких-либо ограничений относительно форм расчетов, используемых налогоплательщиком для оплаты приобретаемого жилого дома или квартиры, в Кодексе не содержится. Поэтому к фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них (см. Письмо Минфина России N 03-05-01-07/6 <6>). Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ эти расходы также дают право на получение имущественного налогового вычета.

     
   ————————————————————————————————
   

<6> Письмо Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6 "О расчетах простыми векселями при покупке жилья".

Вышеназванное Письмо N 03-05-01-07/6 касается, в частности, расчетов с помощью простого векселя. В нем говорится о том, что переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только в том случае, если он сам был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица. Выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем.

С мнением Минфина согласны и суды. Например, в Постановлении ФАС ВВО от 28.01.2005 N А79-6273/2004-СК1-5858 указано на то, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло (п. 1 ст. 210 НК РФ). Следовательно, вексель наряду с денежными средствами может выступать в качестве средства платежа и должен быть учтен при получении вычета (при условии предоставления документов, подтверждающих факт приобретения квартиры: заявления о праве на вычет, акта приема-передачи ценных бумаг).

Получение имущественного вычета по месту работы

Чтобы, не дожидаясь окончания года, получить вычет у работодателя, налогоплательщик должен иметь уведомление из налогового органа <7>. Для этого в налоговую инспекцию по месту жительства нужно представить заявление, в котором необходимо указать свои паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН, а также данные о работодателе: наименование, ИНН, КПП организации либо фамилию, имя, отчество и ИНН индивидуального предпринимателя, и все перечисленные выше нами документы, подтверждающие факт приобретения жилья в собственность. Налоговый орган в течение 30 дней должен вынести решение о предоставлении налогоплательщику заявленной льготы и выдать соответствующее уведомление.

     
   ————————————————————————————————
   

<7> Форма уведомления о подтверждении налоговым органом права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет утверждена Приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@, зарегистрированным в Министерстве юстиции РФ 30.12.2004 N 6239.

Далее на основании письменного заявления работника и уведомления из налоговой инспекции работодатель (налоговый агент) предоставляет ему имущественный налоговый вычет (п. 3 ст. 220 НК РФ). Причем независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик принес в организацию уведомление из налогового органа, бухгалтерия обязана предоставить ему вычет за весь календарный год, в котором у него возникло право на вычет.

Обратите внимание: налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в течение налогового периода только у одного налогового агента. Если у него несколько источников дохода и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет у указанного в уведомлении налогового агента, то по истечении года он вправе подать декларацию в налоговую инспекцию, чтобы вернуть НДФЛ, перечисленный в бюджет другими налоговыми агентами.

В случае смены места работы, по которому налогоплательщик уже получал имущественный вычет, в новой организации он лишается этой льготы, так как передача уведомления новому работодателю законом не предусмотрена. Воспользоваться положенным правом он сможет путем декларирования доходов по окончании календарного года.

Как говорилось ранее, право получения налогоплательщиком вычета у работодателя появилось лишь в 2005 г. В этой связи возникает вопрос: можно ли воспользоваться налоговым вычетом по месту работы по доходам, полученным в 2004 г.?

Точка зрения Минфина, высказанная в конце прошлого года в Письме N 03-05-01-04/83 <8>, была такой: ст. 220 Кодекса не ограничивает возможность предоставления имущественного налогового вычета у работодателя (налогового агента) годом, в котором у налогоплательщика возникло право на получение данного имущественного налогового вычета. В соответствии с этим работодатель обязан в 2005 г. предоставить имущественный вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный вычет, выданного налоговым органом, при возникновении указанного права как в 2004 г., так и в 2005 г.

     
   ————————————————————————————————
   

<8> Письмо Минфина России от 18.11.2004 N 03-05-01-04/83 "О расчете налоговой базы по налогу на доходы физических лиц".

Однако в текущем году ФНС России выпустила Информационное сообщение от 06.04.2005 <9>, в котором разъяснила, что сделать это можно начиная с доходов, полученных налогоплательщиком с 1 января 2005 г. Предоставление налоговым агентом в 2005 г. имущественного налогового вычета налогоплательщику по доходам, полученным налогоплательщиком за предшествующие налоговые периоды, не предусмотрено.

     
   ————————————————————————————————
   

<9> Информационное сообщение ФНС России от 06.04.2005 "О порядке получения имущественного налогового вычета у работодателя".

В такой ситуации, наверное, нет смысла спорить с чиновниками и, руководствуясь Информационным сообщением ФНС России, следует получить имущественный вычет за 2004 г. в налоговой инспекции по месту жительства, а вот остаток этого вычета, перенесенный на доходы 2005 г., - по месту работы, получив предварительно уведомление из налогового органа (см. Информационное сообщение ФНС России от 18.03.2005 <10>).

     
   ————————————————————————————————
   

<10> Информационное сообщение ФНС от 18.03.2005 "Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта".

Примечание. Физические лица, начавшие пользоваться указанным вычетом по доходам 2003 г. и продолжившие такое пользование по доходам 2004 г., остаток неиспользованного вычета могут дополучить через своего налогового агента - работодателя (Письмо ФНС России от 02.11.2005 N 04-2-02/482 "О порядке использования имущественного налогового вычета").

Рассматривая данный вопрос, необходимо иметь в виду, что пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрены два случая, когда налогоплательщик лишается права на вычет:

- если расходы по приобретению жилого дома или квартиры для налогоплательщика оплачены работодателем или иными лицами;

- если сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ.

В судебном порядке лица могут быть признаны взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между ними влияют на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Из сказанного следует, что при получении права на применение имущественного налогового вычета основания взаимозависимости лиц, установленные п. 1 ст. 20 Кодекса, в указанных целях не применяются. Эта позиция была высказана в Письме МНС России от 22.03.2002 N СА-6-04/341. Но существует более позднее Письмо Минфина России N 03-05-01-04/250 <11>, в котором выражена противоположная точка зрения относительно трактовки п. 2 ст. 20 НК РФ. В частности, минфиновцы считают, что основания, предусмотренные п. 1 ст. 20 НК РФ:

- одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению;

- лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого, -

являются частным случаем п. 2 данной статьи, и потому вычет в соответствии с ними не предоставляется. Таким образом, в своем Письме Минфин ограничил круг лиц, имеющих право на получение имущественного налогового вычета.

     
   ————————————————————————————————
   

<11> Письмо Минфина России от 27.07.2005 N 03-05-01-04/250 "О совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры между взаимозависимыми лицами".

Сложившаяся ситуация, конечно, спорная, и она не в пользу налогоплательщиков. Поскольку арбитражная практика на сегодняшний момент по этому вопросу еще не сложилась, отстаивать свое право на вычет в случае отказа в его предоставлении придется, скорее всего, в суде.

Итак, мы рассказали об общих условиях получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья. Теперь поговорим о том, каковы особенности его получения при различных вариантах покупки дома или квартиры.

Вариант 1. Жилье приобретено одним собственником. В этом случае согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ собственник имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, равной фактической стоимости купленного им жилья. Если жилье стоит более чем 1 000 000 руб., то на оставшуюся часть суммы вычет уже не распространяется.

Вариант 2. Жилье приобретено в общую долевую или общую совместную собственность. Согласно гражданскому законодательству (п. п. 1, 2, 4 ст. 244 ГК РФ) жилье, как и другое имущество, может быть общей собственностью двух и более лиц.

Напомним, что долевой называется собственность, когда размер доли каждого собственника жилья четко определен в договоре купли-продажи, и, как того требует ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ, право на нее удостоверено свидетельством о государственной регистрации прав. Если доли не определены и не зарегистрированы, то собственность считается совместной.

При покупке жилья в долевую собственность имущественный налоговый вычет (в общей сумме не более чем 1 000 000 руб.) распределяется между совладельцами в соответствии с их долями, установленными в свидетельстве о праве собственности, и фактически произведенными расходами (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Обратите внимание: чтобы получить право на вычет, каждый из совладельцев кроме свидетельства о государственной регистрации прав должен представить в налоговую инспекцию платежные документы, подтверждающие, что именно он оплатил свою долю в купленной квартире или доме. Ведь если случится так, что при покупке квартиры в долевую собственность (например, ее приобретают три человека по 1/3 части) в договоре купли-продажи как покупатель будет указан лишь один из троих собственников, то право на налоговый вычет получит только он. Причем вычет ему будет предоставлен не со всей стоимости квартиры, а лишь в пределах его доли, то есть 1/3 стоимости.

Покупая жилье в общую совместную собственность, совладельцы должны решить (договориться), в какой части имущественный налоговый вычет будет предоставлен каждому участнику сделки, написав соответствующее заявление. В данной ситуации важно, что если кто-то из совладельцев откажется от своего права на получение имущественного вычета в пользу другого, то он теряет это право вообще. Ведь передача права и отказ в чью-либо пользу от пользования налоговым вычетом Кодексом не предусмотрены, а повторное предоставление имущественного вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не допускается.

Отдельно рассмотрим приобретение комнаты в коммунальной квартире. В связи с тем что пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г., предоставлял право на получение имущественного налогового вычета налогоплательщикам только по суммам, израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, то на комнату в коммунальной квартире, приобретенную в собственность до 2005 г., вычет не распространяется. Разъяснения по этому поводу даны в Письмах Минфина России N N 03-05-01-04/86 <12>, 03-05-01-05/123 <13>. В них указывается, что комната согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ является отдельным видом жилого помещения, самостоятельным объектом гражданского оборота, и в перечень жилых помещений, по которым может быть предоставлен вычет за 2004 г., не входит. При этом неважно, какой вид собственности будет указан в свидетельстве о государственной регистрации комнаты.

     
   ————————————————————————————————
   

<12> Письмо Минфина России от 23.11.2004 N 03-05-01-04/86 "По вопросу предоставления имущественного налогового вычета по суммам, израсходованным налогоплательщиком на приобретение комнаты в коммунальной квартире".

<13> Письмо Минфина России от 12.07.2005 N 03-05-01-05/123 "По вопросу предоставления имущественного налогового вычета по суммам, израсходованным налогоплательщиком на приобретение комнаты в коммунальной квартире".

Поправки, внесенные в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Федеральным законом N 112-ФЗ, распространили действие имущественного налогового вычета и на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории России доли (долей) в жилом доме или квартире. Следовательно, теперь, покупая комнату в коммунальной квартире, налогоплательщик приобретает долю в ней и, соответственно, получает право на имущественный вычет.

Вариант 3. Жилье приобретено в кредит. Сразу обращаем внимание читателей на то, что вступивший в силу Федеральный закон N 112-ФЗ существенно улучшил положение заемщиков. Так, если до 2005 г. к вычету принимались лишь проценты, уплаченные по ипотечным кредитам, полученным в российских банках, то с 1 января 2005 г. при получении имущественного налогового вычета можно учесть проценты по любым целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Поэтому теперь при покупке жилья, взяв обычный (не ипотечный) кредит в банке или в организации по месту работы налогоплательщика проценты, уплаченные по нему, можно включить в имущественный налоговый вычет.

Кроме этого, вышеназванный Закон внес поправки в ст. 224 НК РФ, устанавливающую величину налоговой ставки для разных видов доходов. С 1 января 2005 г. налоговая ставка в отношении доходов, полученных налогоплательщиком в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование целевыми займами (кредитами), взятыми для приобретения жилья, снижена с 35 до 13%. Напомним, что согласно пп. 2 п. 2 ст. 212 НК РФ налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными <14> средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из трех четвертых действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату получения таких средств, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

     
   ————————————————————————————————
   

<14> Обратите внимание: с 01.01.2006 Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ слово "заемными" дополнено словом "кредитными".

О том, как рассчитать материальную выгоду и начислить НДФЛ в этом случае, подробно рассказано в Письме ФНС N 04-3-01/928 <15>. В частности, если заем взят налогоплательщиком на работе, то при получении дохода в виде материальной выгоды он может либо самостоятельно исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ на основании налоговой декларации за год (ст. 228 НК РФ), либо в соответствии со ст. 29 НК РФ передать свои полномочия организации-работодателю. При этом необходимо отметить, что организация признается уполномоченным представителем интересов налогоплательщика в отношениях с налоговыми органами только после оформления нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством РФ.

     
   ————————————————————————————————
   

<15> Письмо ФНС России от 24.12.2004 N 04-3-01/928 "Об исчислении материальной выгоды по целевым кредитам".

После того как сотрудник представил уведомление из налогового органа, подтверждающее его право на получение имущественного налогового вычета, работодатель в день уплаты работником процентов по полученным заемным средствам, согласно пп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ, должен с его доходов в виде материальной выгоды начислить и уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 13%, а также произвести перерасчет налога, начисленного до этого момента за 2005 г., по ставке 35%.

Минфин в Письме от 11.11.2005 N 03-05-01-04/352 разъяснил, что документами, подтверждающими целевое использование займа для приобретения квартиры в случае осуществления расчета в наличной форме, являются договор на приобретение квартиры, а также квитанция к приходному кассовому ордеру с указанием в ней в качестве основания платежа оплату по договору на приобретение квартиры и его реквизитов.

Если кредит налогоплательщику выдал банк или иная кредитная организация, то определение налоговой базы и исчисление налога с доходов заемщика в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование кредитными средствами, - обязанность этой организации. Причем она вправе начислить налог на доходы по ставке 13%, а также пересчитать налог, ранее начисленный по ставке 35%, в случае представления налогоплательщиком полного пакета документов, подтверждающих целевое использование полученных им заемных средств.

К сведению: подавая в налоговый орган документы для получения имущественного налогового вычета за 2004 г. после 1 января 2005 г., нужно иметь в виду, что если жилье было приобретено в кредит (исключение - ипотечные кредиты, полученные в российских банках), то проценты, уплаченные по нему в 2004 г., при расчете имущественного налогового вычета не учитываются. Это позиция Минфина, высказанная в Письме N 03-05-01-04/232 <16>.

     
   ————————————————————————————————
   

<16> Письмо Минфина России от 12.07.2005 N 03-05-01-04/232 "О порядке налогообложения налогом на доходы физических лиц".

Вариант 4. Самостоятельное строительство дома.

Ранее, до 1 января 2005 г., при получении имущественного налогового вычета Налоговый кодекс позволял учесть любые затраты, связанные со строительством жилья. В новой редакции пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вступившей в силу с 1 января 2005 г., содержатся два перечня расходов, которые покупатели и застройщики вправе учесть в сумме имущественного вычета. Один из них включает в себя затраты, связанные со строительством дома:

- расходы на разработку проектно-сметной документации;

- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

- расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Другой - затраты, связанные со строительством квартиры в новом доме:

- расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

- расходы на приобретение отделочных материалов;

- расходы на отделочные работы в квартире.

Перечни эти достаточно полные и охватывают практически все группы расходов, которые могут возникнуть на разных этапах строительства жилья, следовательно, проблем с включением этих затрат в сумму налогового вычета у застройщиков быть не должно. Но все-таки, чтобы не возникло споров с налоговиками, рекомендуем в названиях выполненных строительных работ придерживаться формулировок, приведенных в этих перечнях.

Рассмотрев возможные варианты приобретения жилья, подчеркнем, что в сумму имущественного налогового вычета не могут быть включены расходы на страхование, оплату услуг риэлтора и различных консультационных услуг, а также суммы регистрационного сбора и государственной пошлины.

Обратите внимание: если вы купили недостроенный дом или недостроенную квартиру, то расходы по достройке и отделке этого жилья можно принять к вычету только тогда, когда в договоре будет четко прописано, что предметом сделки является не завершенный строительством жилой дом или квартира (права на квартиру) без отделки или доли (долей) в них. В противном случае затраты на ремонт приобретенного жилья к уменьшению налоговой базы не принимаются. Таковы разъяснения чиновников, данные в Письме Минфина России N 04-04-06/52 <17>.

     
   ————————————————————————————————
   

<17> Письмо Минфина России от 27.03.2003 N 04-04-06/52 "Предоставление имущественного налогового вычета в связи с продажей, а также приобретением жилья".

Условия получения имущественного налогового вычета

при продаже имущества

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества распространяется не только на жилье, но и на дачи, садовые домики, земельные участки, доли в них, а также иное имущество, находящееся в собственности налогоплательщика (это может быть, например, автомобиль, гараж, доля в уставном капитале организации). Кроме того, как указано в Письме Минфина России N 03-05-01-05/190 <18>, вычет при продаже нежилого помещения предоставляется так же, как и при продаже квартиры, так как в данном случае нежилое помещение относится к "иному имуществу". Поэтому, чтобы получить вычет в полной сумме, необходимо подтвердить факт владения объектом в течение трех лет и более.

     
   ————————————————————————————————
   

<18> Письмо Минфина России от 25.10.2005 N 03-05-01-05/190 "О вопросе предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в связи с продажей нежилого помещения".

Сумма предоставляемого налогового вычета напрямую зависит от вида продаваемого имущества и от того, сколько лет такое имущество находилось в собственности. Если имущество принадлежало налогоплательщику более трех лет, то вычет ему предоставляется в полной сумме, полученной при продаже этого имущества, то есть налог с доходов уплачивать не нужно. Если оно находилось в собственности менее трех лет <19>, то при продаже жилья, дач, садовых домиков или земельных участков вычет не может превышать 1 000 000 руб., при продаже остального имущества - 125 000 руб.

     
   ————————————————————————————————
   

<19> До 01.01.2005 для получения налогового вычета в сумме не более чем 1 000 000 руб. имущество должно было находиться в собственности менее 5 лет. Изменения внесены Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ.

Чтобы получить имущественный налоговый вычет, налогоплательщик должен подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, письменное заявление и документы, подтверждающие факт продажи имущества (договор купли-продажи, акт приемки-передачи) и период, в течение которого имущество находилось в собственности (свидетельство о праве собственности).

Так же как и при покупке жилья, при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, величина имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально доле каждого из них. Если имущество находилось в общей совместной собственности, то размер вычета распределяется согласно договоренности между совладельцами.

В отношении доходов, полученных в 2004 г. от продажи доли в квартире, налогоплательщик имеет право в 2005 г. воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п. 1 ст. 220 НК РФ. Такое мнение высказано специалистами Минфина в Письме от 01.12.2005 N 03-05-01-05/202.

Напомним, что обязанность уплатить налог с доходов от продажи имущества, находящегося в собственности, установлена пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Поэтому налогоплательщик в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества, обязан представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. 1 ст. 229 НК РФ), а до 15 июля - документы, необходимые для получения имущественного вычета. До 15 июля нужно также заплатить налог в бюджет.

Реализуя право на имущественный вычет, важно помнить, что если сумма налогового вычета от продажи имущества превысит годовой доход налогоплательщика, то в отличие от вычета, предоставляемого при покупке жилья, его остаток на следующий год не переносится в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ.

Кроме того, законодательство позволяет использовать альтернативный порядок применения вычета при продаже имущества (в том числе при продаже доли или ее части в уставном капитале организации <20>). Он состоит в том, что вместо того чтобы использовать право на его получение, налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, полученных от реализации имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (за исключением реализации принадлежащих налогоплательщику ценных бумаг). Причем в данном случае к расходам относятся не только затраты на приобретение этого имущества, но и затраты по его продаже. Приведем пример.

     
   ————————————————————————————————
   

<20> Альтернативный порядок применения вычета при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации предусмотрен с 01.01.2005 поправками, внесенными Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ.

Пример. Петров В.А. приобрел квартиру 17 апреля 2004 г. за 1 700 000 руб., а 18 июля 2005 г. продал ее за 1 500 000 руб. Квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет.

Исходя из этого на основании налоговой декларации за 2005 г. и подтверждающих право на такой вычет документов ему полагается имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.

Но поскольку затраты в сумме 1 700 000 руб., связанные с приобретением этой квартиры в 2004 г., Петровым В.А. документально подтверждены, он имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 500 000 руб., то есть в размере полученного от продажи квартиры дохода. При этом убыток, полученный от такой сделки, в размере 200 000 руб. не принимается в уменьшение налоговой базы в отношении иных полученных налогоплательщиком доходов.

Обратите внимание: имущественный вычет, предоставленный налогоплательщику по доходам от продажи имущества (например, квартиры), не лишает его права на получение имущественного вычета при приобретении другого жилья. На это указано в Письме Минфина России от 27.03.2003 N 04-04-06/52.

Л.В.Карпович

Эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский учет

и налогообложение"

Подписано в печать

02.02.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——