"Главбух". Приложение "Учет в сельском хозяйстве", 2006, N 1

Вопрос: Сельхозпредприятие купило здание и оформило его в собственность. Прежний собственник здания был арендатором земельного участка. Договор аренды был заключен между ним и администрацией. Однако по ряду причин сельхозпредприятие не может заключить договор аренды земельного участка с администрацией. Должно ли в таком случае сельхозпредприятие-землепользователь уплачивать земельный налог?

Ответ: Нет, не должно.

Сельхозпредприятие - покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, на праве аренды независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11).

Таким образом, если сельхозпредприятие приобретает право пользования частью земельного участка, занятого зданием, на праве аренды, оно не может признаваться налогоплательщиком земельного налога.

В этом случае между сельхозпредприятием и собственником земельного участка должен быть заключен договор аренды части земельного участка, занятого зданием. Причем договор надо заключать с момента возникновения права собственности на здание.

Примечание. Официальная позиция

А.Ю. Малумов, помощник заместителя Председателя Государственной думы ФС РФ по правовым вопросам, к. ю. н.

- Так как же быть, если по ряду причин сельхозпредприятие не может заключить свой договор аренды земельного участка с администрацией?

- Для оформления отношений с администрацией сельскохозяйственному предприятию можно предложить два варианта развития событий: временный и постоянный.

Временный вариант

Сельхозпредприятие может не бояться потерять право аренды на земельный участок, занятый объектом недвижимости. Потому что согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ прошлый арендатор участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу - сельхозпредприятию. Сделать это он может в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка, если договором не предусмотрено иное. Однако собственника нужно уведомить об этом.

Таким образом, сельхозпредприятию необходимо тщательно изучить договор. Тем более что при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Без согласия собственника при условии его уведомления. В связи с чем как временный вариант предлагается бывшему собственнику (если договор аренды заключен на срок более 5 лет) уведомить администрацию.

Окончательное решение вопроса

Для заключения постоянного договора аренды с администрацией сельхозпредприятию можно предложить обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды. Правда, это имеет смысл только в том случае, если есть письменные обращения в администрацию с просьбой заключить договорные отношения.

Для этого необходимо знать следующее. Пункт 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Такая же норма содержится и в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора допускается, если обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. А п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ гласит, что если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от этого, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, ссылаясь на положения ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также на имеющуюся переписку с местной администрацией, сельхозпредприятие вправе обратиться в арбитражный суд по местонахождению администрации и спорного земельного участка. И потребовать понуждения заключить договор по аренде земельного участка, на котором располагается здание сельхозпредприятия.

А.В.Сорокин

Начальник отдела

имущественных и прочих налогов

Минфина России

Подписано в печать

02.02.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——