"Главбух". Приложение "Учет в сельском хозяйстве", 2006, N 1

КАК ЗАКЛЮЧИТЬ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Заключение предварительного договора сельхозорганизацией неизбежно приводит к следующим вопросам: как оформить такой договор, на что следует обратить внимание и что делать, если основной договор в будущем не заключается? Каждый из этих вопросов рассмотрен в нашей статье.

Для чего нужен предварительный договор

Предварительный договор составляется с целью заключить договор в будущем о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как и любой договор, предварительный влечет возникновение у сторон юридических обязательств. Только его предметом выступает не передача имущества, выполнение работ или оказание услуг, а заключение другого, основного, договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Предварительный договор заключают в том случае, если заключение основного договора пока невозможно.

Во-первых, предварительный договор заключается в отношении будущих основных договоров, которые являются по своей характеристике реальными (договоры ренты, перевозки груза, займа, хранения и т.д.).

Во-вторых, необходимость в предварительном договоре возникает при заключении в будущем основного договора, требующего государственной регистрации (договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса РФ); договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ); договоры продажи или аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 Гражданского кодекса РФ); аренды здания (сооружения) на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ); перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 Гражданского кодекса РФ); соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 Гражданского кодекса РФ) и др.).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не нужно регистрировать (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

Но если для основного договора предусмотрено нотариальное удостоверение, то и предварительный договор необходимо удостоверить у нотариуса. Наряду с этим нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону такое удостоверение не требуется (п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ).

Предмет и содержание предварительного договора

Предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора).

Если предварительный договор не содержит всех существенных условий основного договора, то такой договор не считается заключенным. Следовательно, отсутствуют правовые основания к понуждению заключить основной договор. Именно к такому выводу пришли арбитры в Постановлении ФАС Уральского округа от 3 марта 2005 г. N Ф09-391/05-ГК.

Что же должен содержать предварительный договор? Во-первых, существенные условия того договора, который планируется заключить. Например, для поставки товара в предварительном договоре нужно описать товар, который планируется поставить (наименование, количество, качество, ассортимент), и указать срок поставки. Для купли-продажи недвижимости - описать недвижимость и ее цену. Для строительных работ - их характер и результат. То есть из предварительного договора должно быть видно, на каких условиях стороны условились построить свои отношения в будущем.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе. Ведь при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться как достижение согласия сторон о включении в основной договор такого условия.

Примечание. Предварительный договор: оплата

По мнению арбитров, средства, уплаченные на основании предварительного договора, являются авансом или предварительной оплатой имущества (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004).

Следует заметить, что в некоторых случаях, например при продаже недвижимости, установлении размера арендной платы за аренду зданий и сооружений, определять цену договора по сравнимым обстоятельствам запрещено (п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса РФ).

В этих и других случаях отсутствие согласованных существенных условий основного договора в предварительном договоре влечет признание предварительного договора незаключенным.

Во-вторых, в предварительном договоре должен быть оговорен срок заключения основного договора. При отсутствии такого срока он предполагается равным одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Если в течение года основной договор не будет заключен и ни одна из сторон не сделает другой стороне предложение заключить такой (оферта), предварительный договор прекращает свое действие (Постановление ФАС Центрального округа от 6 июня 2003 г. N А09-7746/02-19).

Ответственность за уклонение от заключения основного

договора

В случае если сторона, заключившая предварительный договор, в пределах срока его действия уклоняется от заключения основного договора, применяются правила, предусмотренные для заключения обязательных договоров.

В этом случае другая сторона может подать иск о понуждении к заключению основного договора.

Кроме того, в самом предварительном договоре можно установить неустойку (штраф, пени) за отказ от заключения основного договора или просрочку его заключения. Пример предварительного договора мы привели в приложении на странице 67.

Приложение

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                 Предварительный договор N 41/05                |
   |                 поставки минеральных удобрений                 |
   |                 ——————————————————————————————                 |
   |                                                                |
   |                                           "20" декабря    05   |
   |г. Кемерово                                ———————————— 20 —— г.|
   |                                                                |
   |                                                    генерального|
   |ООО "Прогресс", именуемое далее "Поставщик", в лице ————————————|
   |директора   Федотова   Александра   Ивановича                   |
   |—————————————————————————————————————————————,  действующего  на|
   |                           30.01.2004    ЗАО "Восход"           |
   |основании  доверенности от ——————————, и ————————————, именуемое|
   |                                генерального  директора  Иванова|
   |далее   "Покупатель",  в  лице  ————————————————————————————————|
   |Николая Петровича                                               |
   |—————————————————,  действующего  на  основании  доверенности от|
   |14.07.2005                                                      |
   |——————————, заключили  предварительный  договор о нижеследующем:|
   |1. Стороны  в  соответствии  с нормами  ст. 429 ГК РФ  заключили|
   |настоящий предварительный договор, в котором обязуются в будущем|
   |                   поставки минеральных удобрений               |
   |заключить  договор ——————————————————————————————  на  условиях,|
   |предусмотренных настоящим договором.                            |
   |                                 минеральное  удобрение  сульфат|
   |2. Предметом  поставки  является ———————————————————————————————|
   |калия   марки  П—34  в  количестве  1000  кг  и  соответствующее|
   |————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |следующим  качественным  характеристикам: ГОСТ 34.255—П по  цене|
   |————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |100 руб/кг                                                      |
   |——————————. Возможно также указание всех характеристик продукции|
   |в приложении к договору.                                        |
   |3. Поставка минерального  удобрения  осуществляется по периодам:|
   |— апрель 2006 г. — 600 кг                                       |
   |—————————————————————————;                                      |
   |— май 2006 г. — 400 кг                                          |
   |—————————————————————————.                                      |
   |            минерального    удобрения    на    склад            |
   |Поставка    ————————————————————————————————————————  Покупателя|
   |               транспортом Поставщика и за его счет             |
   |осуществляется ———————————————————————————————————— (или указать|
   |иные условия поставки).                                         |
   |В случае  нарушения   Поставщиком  сроков   поставки   Поставщик|
   |                                          0,01 стоимости  партии|
   |уплачивает Покупателю неустойку в размере ——————————————————————|
   |продукции                                                       |
   |————————— за каждый день просрочки.                             |
   |             минерального  удобрения                            |
   |4. Поставка  ———————————————————————  осуществляется   за  сумму|
   |118 000 руб. с  учетом  НДС                                     |
   |———————————————————————————.  Любое изменение  цены  допускается|
   |только по соглашению  сторон. Оплата  поставленного минерального|
   |удобрения осуществляется путем  перечисления денежных средств на|
   |расчетный счет Поставщика в течение 5 дней с момента поступления|
   |минеральных удобрений на склад                                  |
   |——————————————————————————————.                                 |
   |5. В случае  отказа  Поставщика от настоящего  договора, а также|
   |при отказе Поставщика от заключения основного  договора поставки|
   |минеральных удобрений Поставщик  обязуется возместить Покупателю|
   |убытки, а также  уплатить штраф в размере 5%                    |
   |———————————————————————————————————————————— от суммы договора. |
   |6. Стороны обязуются заключить основной  договор поставки в срок|
   |   "1" апреля 2006                                              |
   |до ——————————————— г. Если  одна из  сторон  будет уклоняться от|
   |заключения  договора,  то  другая  сторона  вправе  обратиться в|
   |арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.   |
   |7. В случае  если положения  основного договора  поставки  будут|
   |противоречить  условиям   настоящего  договора,   стороны  будут|
   |руководствоваться    положениями    настоящего    договора,   за|
   |исключением  положений,  касающихся  ответственности  сторон  за|
   |неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.    |
   |8. Договор составлен в двух экземплярах (по одному для каждой из|
   |сторон), имеющих  одинаковую  юридическую силу. Любые соглашения|
   |сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора|
   |                         если они  оформлены в письменном  виде,|
   |имеют силу в том случае, ———————————————————————————————————————|
   |подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон        |
   |————————————————————————————————————————————————————————.       |
   |                                                его  подписания,|
   |9. Настоящий  договор  вступает  в  силу со дня ————————————————|
   |с которого  и  становится  обязательным для сторон,  заключивших|
   |————————————————————————————————————————————————————————————————|
   |его                                                             |
   |———. Условия  настоящего   договора   применяются  к  отношениям|
   |сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.  |
   |10. Прекращение (окончание) срока  действия  настоящего договора|
   |влечет за собой прекращение  обязательств  сторон по нему, но не|
   |освобождает   стороны   договора   от   ответственности  за  его|
   |нарушения,  если  таковые  имели  место при  исполнении  условий|
   |настоящего договора.                                            |
   |                                                                |
   |                    Адреса, реквизиты сторон:                   |
   |                                                                |
   |           ООО "Прогресс"                                       |
   |Поставщик: ——————————————                                       |
   |                 650055, г. Кемерово, ул. Сарыгина, 29—417      |
   |местонахождение: —————————————————————————————————————————      |
   |    4205083675      420501001      N 40702810400090000235       |
   |ИНН ——————————, КПП —————————, р/с ——————————————————————       |
   |   Кемеровском    филиале      ООО     КБ      "Агропромкредит",|
   |в  —————————————————————————————————————————————————————————————|
   |к/с 30101810200000000754                                        |
   |————————————————————————                                        |
   |    043520754                                                   |
   |БИК —————————                                                   |
   |                                                                |
   |            ЗАО "Восход"                                        |
   |Покупатель: ————————————                                        |
   |                 652580,  Кемеровский   район,  с. Промышленное,|
   |местонахождение: ———————————————————————————————————————————————|
   |ул. Совхозная, 5                                                |
   |————————————————                                                |
   |    4206072589,     420601001,      N 40702810400040001255      |
   |ИНН ——————————, КПП ——————————, р/с ————————————————————————————|
   |   Кемеровском    филиале      ООО     КБ      "Агропромкредит",|
   |в  —————————————————————————————————————————————————————————————|
   |к/с 30101810200000000754                                        |
   |————————————————————————                                        |
   |    043520754                                                   |
   |БИК —————————                                                   |
   |                                                                |
   |                         Подписи сторон:                        |
   |                                                                |
   |Поставщик                                                       |
   |———————————————————— / —————————————— /                         |
   |      М.П.                                                      |
   |                                                                |
   |Покупатель                                                      |
   |———————————————————— / —————————————— /                         |
   |      М.П.                                                      |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Е.В.Деревягина

Юрист

ООО "КАФ "Корректор"

Подписано в печать

02.02.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——