"Аудит и налогообложение", 2006, N 2

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Согласно Закону N 214-ФЗ застройщики осуществляют инвестирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости за счет денежных средств физических и юридических лиц (участников долевого строительства), привлекаемых по договорам участия в долевом строительстве.

Законом N 214-ФЗ предусмотрена разработка нормативных документов, определяющих механизм действия его отдельных норм.

Правительство РФ, в частности, устанавливает:

- для застройщиков формы отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе о выполнении обязательств по договорам, и Порядок их заполнения <*>. Данные формы ежеквартально представляются уполномоченному по контролю и надзору за долевым строительством органу в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ;

- требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости его деятельности (ч. 4 ст. 23 Закона N 214-ФЗ). Сведения о величине собственных денежных средств застройщика, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации приводятся в проектной декларации в составе информации о застройщике (ст. 20 Закона N 214-ФЗ);

- правила, обязательные для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".

План подготовки проектов постановлений Правительства РФ, необходимых для реализации положений федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в частности Закона N 214-ФЗ, утвержден Распоряжением Правительства РФ от 23.06.2005 N 859-р.

В связи с отсутствием нормативного документа, регулирующего вопросы бухгалтерского учета инвестиционной деятельности организаций-застройщиков, уполномоченному органу по контролю и надзору за долевым строительством предоставлено право разработать для застройщиков правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности. Такие правила, согласно п. 1 ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ, должны быть разработаны совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов.

Законом N 214-ФЗ (ст. 17) установлена обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и сделок уступки прав требования по этому договору. В целях реализации данной нормы Минюст России Приказом от 09.06.2005 N 82 утвердил Инструкцию об особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.

Понятия и термины,

используемые при долевом строительстве

Законом N 214-ФЗ введены следующие основные понятия и термины:

- застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство;

- объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

- участники долевого строительства - юридические и (или) физические лица, передающие застройщику денежные средства на финансирование объекта долевого строительства;

- долевое строительство - строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет привлеченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств его участников;

- проектная декларация - документ, необходимый для получения разрешения на строительство и содержащий информацию о застройщике и о проекте строительства;

Законом N 214-ФЗ введен новый в гражданском законодательстве договор участия в долевом строительстве. Этот договор заключается между застройщиком и участниками долевого строительства (физическими и юридическими лицами) в целях инвестирования строительства и передачи объекта долевого строительства его участнику.

Данным Законом (ст. 5) введена также новая в гражданском законодательстве норма, квалифицирующая деятельность застройщика по исполнению договора участия в долевом строительстве как оказание услуг юридическим и физическим лицам (участникам долевого строительства) на возмездной основе.

Норма гражданского законодательства по уступке прав требований дебиторской задолженности (гл. 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ) распространена Законом N 214-ФЗ (ст. 11) на сделки по передаче оплаченной доли инвестирования строительства путем уступки прав требований новому участнику.

При долевом строительстве используются также термины и понятия, введенные другими законодательными актами. Так, из Гражданского кодекса РФ позаимствованы такие термины (и их определения), как "разрешение на строительство" и "разрешение на ввод объекта в эксплуатацию".

Способы организации долевого строительства

Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств (инвестиций) граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

При осуществлении долевого строительства организации руководствуются также другими федеральными законами, регулирующими вопросы инвестиционно-строительной деятельности. Так, деятельность застройщиков по привлечению денежных средств для создания объектов долевого строительства и передаче их участникам является инвестиционной деятельностью, осуществляемой в соответствии с Законом N 39-ФЗ. Данная деятельность не подлежит лицензированию на основании Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от 02.07.2005 N 80-ФЗ (далее - Закон N 128-ФЗ)).

Участники долевого строительства - физические и юридические лица - являются инвесторами этого строительства в соответствии со ст. 4 Закона N 39-ФЗ, а вкладываемые ими в строительство в целях достижения положительного социального эффекта (в частности, для обеспечения нормальных жилищных условий) денежные средства - инвестициями (капитальными вложениями). Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, как средства целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Градостроительным кодексом РФ введены понятия "разрешение на строительство", "разрешение на ввод объекта в эксплуатацию" и другие, которые являются одними из ключевых понятий при осуществлении долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиками и участниками этого строительства, является инвестиционным договором, на основании которого привлекаются денежные средства (инвестиции) в целях создания объекта долевого строительства и передачи его участнику.

Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ застройщик принимает на себя обязательства построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости своими силами и (или) с привлечением других (третьих) лиц и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику.

Таким образом, застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами:

1) с привлечением специализированного заказчика.

При этом способе застройщик осуществляет инвестиционную деятельность путем привлечения денежных средств инвесторов (участников долевого строительства), финансирования строительства и передачи построенных объектов долевого строительства его участникам.

Для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика в соответствии с государственной лицензией, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.

Лицензирование функций заказчика-застройщика осуществляется согласно Положению о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства" (с изм. от 03.10.2002 N 731).

Аппарат организации-застройщика включает в себя службы, занимающиеся привлечением инвесторов и заключением с ними договоров, размещением рекламы (например, отдел инвестиций), заказов на изготовление исходно-разрешительной и проектной документации, оформлением разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (например, технический отдел), передачей объекта долевого строительства его участникам, учетом инвестиций, расчетами с заказчиком, поставщиками, проектными и другими организациями, начислением налогов и расчетами с налоговым органом (бухгалтерия, служба финансов);

2) без привлечения специализированного заказчика, самостоятельно выполняя его функции.

При использовании этого способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства в соответствии с п. 6 ст. 4 Закона N 39-ФЗ.

Для этого застройщик согласно действующему законодательству оформляет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.

В аппарат организации-застройщика дополнительно включаются службы, выполняющие функции заказчика по заключению договоров с поставщиками оборудования и подрядчиками по строительству, техническому надзору за качеством строительства, приемкой выполненных строительно-монтажных работ и сдачей объекта в эксплуатацию;

3) без привлечения третьих лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и генерального подрядчика.

При этом способе застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).

Наличие государственной лицензии на осуществление строительной деятельности также обязательно (Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом).

Для получения лицензии организации необходимо обеспечить выполнение следующих лицензионных требований и условий:

- наличие у юридического лица руководителей и специалистов с высшим или средним профессиональным образованием по профилю работ. При этом не менее 50% штатной численности этих работников должны иметь высшее профессиональное образование, а также стаж работы по специальности: для специалистов с высшим профессиональным образованием - не менее трех лет, а для специалистов со средним профессиональным образованием - не менее пяти лет;

- наличие у юридического лица или индивидуального предпринимателя принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, помещений, строительных машин, транспортных средств, механизированного и ручного инструмента, технологической оснастки, передвижных энергетических установок, средств обеспечения безопасности, средств контроля и измерений;

- повышение не реже одного раза в пять лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих строительство зданий и сооружений;

- выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства РФ, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов в строительстве;

- наличие системы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой продукции.

Организация-застройщик содержит, в частности, соответствующие технические и производственные службы для производства работ по строительству объекта недвижимости собственными силами и (или) привлеченными субподрядными организациями.

Застройщик при организации долевого строительства одним из указанных выше способов и одновременном осуществлении лицензируемой деятельности, связанной с его инвестиционной деятельностью по привлечению денежных средств участников, приводит в проектной декларации (в составе информации застройщика) сведения о наличии лицензий на каждый вид лицензируемой деятельности (функции заказчика-застройщика, функции подрядчика) в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ: номер лицензии, срок ее действия, наименование органа, выдавшего лицензию, и др.

Стадии долевого строительства

Долевое строительство осуществляется в последовательности, определенной положениями Градостроительного кодекса РФ и Закона N 214-ФЗ.

На стадии подготовки к реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик:

- оформляет правоустанавливающие документы на земельный участок для строительства и исходно-разрешительную документацию;

- заказывает проектную документацию, включая технико-экономическое обоснование проекта, проект организации строительства объекта, проект организации работ по сносу или демонтажу находящихся на участке строений или их частей и пр.;

- получает разрешение на строительство;

- опубликовывает (размещает) проектную декларацию.

Проектная декларация, согласно положениям ст. 19 Закона N 214-ФЗ, включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.

Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Проектная декларация представляется также в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства (далее - уполномоченный орган).

Информация о застройщике должна содержать сведения:

- о фирменном наименовании;

- о государственной регистрации (решение о государственной регистрации по форме N Р80001, утвержденной Приказом ФНС России от 26.04.2005 N САЭ-3-09/180);

- об учредителях;

- о проектах строительства;

- о наличии лицензии, если застройщик при осуществлении деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства одновременно выполняет связанную с ней другую деятельность, лицензируемую в соответствии с федеральным законом (например, застройщик выполняет функцию заказчика по организации долевого строительства).

В проектную декларацию включается также следующая информация (ст. 21 Закона N 214-ФЗ):

1) о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, в случае если застройщик не является собственником, границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с их описанием, подготовленным в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органах государственной власти и местного самоуправления, а также организациях, представители которых участвуют в приемке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) об организациях, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиках).

Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся величины собственных денежных средств, финансовых результатов текущего года, размера кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Требования к размеру собственных денежных средств застройщика и порядок расчета этих средств устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 23 Закона N 214-ФЗ);

- распространяет (размещает) рекламу, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Застройщик после получения разрешения на строительство и опубликования (размещения) проектной декларации распространяет рекламу, связанную с привлечением денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (ст. 22 Закона N 214-ФЗ).

Запрещается рекламировать многоквартирный дом и иной объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, до получения разрешения на строительство, опубликования (размещения) проектной декларации, а также государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок для строительства. При этом не допускается приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;

- заключает со специализированной организацией договор на выполнение функций заказчика.

Договор на выполнение функций заказчика заключается между застройщиком и организацией, специализирующейся на выполнении функций заказчика-застройщика. В договоре застройщик поручает заказчику реализацию инвестиционного проекта, наделяет его правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства объекта. В Гражданском кодексе РФ данный договор отсутствует. В связи с этим организации при заключении договора должны руководствоваться ст. 421 "Свобода договора" ГК РФ, согласно которой стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, причем условия договора определяются по усмотрению сторон либо обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. В соответствии со ст. 422 ГК РФ такой договор должен отвечать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.

На стадии строительства объекта застройщик:

- приступает к заключению договоров с участниками долевого строительства (физическими и юридическими лицами) и привлечению долевых денежных средств;

- финансирует строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до ввода его в эксплуатацию;

- принимает законченный строительством объект у заказчика-застройщика;

- получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передает это разрешение или его нотариально удостоверенную копию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (территориальный орган Росрегистрации);

- передает объект долевого строительства его участнику по передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами;

- оформляет заключительные бухгалтерские записи по исполнению договоров участия в долевом строительстве и реализации инвестиционного проекта.

Хозяйственные операции застройщика по использованию земельного участка для строительства, оформлению исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на строительство изложены в предыдущих разделах.

Договор участия в долевом строительстве

Застройщик приступает к заключению договоров с участниками долевого строительства не ранее чем через 14 дней после опубликования (размещения) проектной декларации. В учете застройщика открывается отдельный объект учета долевого строительства. Денежные средства, поступающие от участников - физических и юридических лиц, принимаются к учету на отдельный субсчет "Целевое финансирование объекта долевого строительства" счета 86 "Целевое финансирование".

Одновременно застройщик для организации строительства и учета капитальных затрат привлекает специализированную организацию-заказчика, имеющую государственную лицензию. С ней заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика.

Расчеты с заказчиком по финансированию капитальных затрат на строительство ведутся на отдельном субсчете "Расчеты с заказчиком по переданным средствам финансирования строительства" счета 76. На данный субсчет переносятся также расчеты по оплате земельного налога (арендной платы) за участок для строительства, изготовлению исходно-разрешительной и проектной документации.

Организация-заказчик включает данные расходы в состав капитальных затрат по строительству объекта на основании копий первичных учетных и расчетно-платежных документов застройщика.

В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании которых заключается договор:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Эти документы определяют целевое назначение и порядок использования земли;

- разрешение на строительство объекта недвижимости, оформленное в установленном порядке;

- опубликованная (размещенная) проектная декларация;

- свидетельство о представлении проектной декларации в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество (территориальный орган Росрегистрации), и в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства.

Предмет договора - долевое строительство многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, гостиниц, АЭС и пр.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, фабрик, заводов по выпуску производственной продукции и др.).

Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство (создание) этого объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Исходя из содержания ст. 18 Закона N 214-ФЗ цена договора определяется в соответствии с проектной документацией.

Оплата цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Законом N 214-ФЗ установлены права и обязанности застройщика и участника, которые включаются в договор.

Обязанности застройщика:

- построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать участнику соответствующий объект долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Исходя из содержания приведенной выше нормы застройщик вправе привлечь специализированную организацию для выполнения функций заказчика. Данные функции застройщик, руководствуясь Законом N 39-ФЗ, может выполнять самостоятельно при наличии у него государственной лицензии. Застройщик может также осуществлять работы по строительству объекта недвижимости, получив для этого государственную лицензию на выполнение функций подрядчика (генподрядчика).

Принятый застройщиком способ организации строительства объекта указывается в договоре.

Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). В договоре предусматривается также условие о возможности изменения срока передачи объекта участнику, если строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок. В этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до окончания установленного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока;

- использовать денежные средства, полученные от участника по договору о долевом строительстве, исключительно для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 Закона N 214-ФЗ).

Застройщики осуществляют контроль за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения (переданных заказчикам), в соответствии с Законом N 39-ФЗ;

- передать участнику объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона N 214-ФЗ);

- устранить безвозмездно и в разумный срок в случае выявления в течение гарантийного срока недостатки объекта недвижимости.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет не менее пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта участнику;

- представить участнику для ознакомления документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости, заключение государственной экспертизы проектной документации (ч. 2 ст. 21 Закона N 214-ФЗ);

- обеспечить исполнение обязательств по договору в соответствии со ст. 13 Закона N 214-ФЗ. Средством обеспечения обязательств (предметом залога) являются находящиеся у участников в залоге с момента государственной регистрации договора объекты долевого строительства, земельный участок и строящиеся на нем объекты недвижимости. При этом застройщик при возникновении у участников оснований для обращения взыскания на предмет залога обязуется зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства;

- возвратить участнику в случае его одностороннего отказа от исполнения договора денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами, исчисленные со дня внесения денежных средств до дня их возврата застройщиком в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату участнику долевого строительства (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ);

- уплатить участнику предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки;

- передать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участника объекта долевого строительства не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения (ч. 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ);

- вносить изменения в проектную декларацию согласно положениям ст. 19 Закона N 214-ФЗ;

- уплатить участнику в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства неустойку (пени), исчисленную от цены договора за каждый день просрочки в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Застройщик имеет право:

- расторгнуть договор, в случае если участником допущена просрочка внесения платежа более чем три месяца (ч. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);

- расторгнуть договор в случае нарушения участником сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев (ч. 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Обязанности участника:

- уплатить цену договора в размере денежных средств, необходимых для финансирования объекта долевого строительства, в сроки, установленные договором (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ);

- приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, а если такой срок в договоре не установлен, то в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ);

- уплатить застройщику предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору.

Участник имеет право:

- отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных ст. 9 Закона N 214-ФЗ: несоблюдения срока передачи объекта долевого строительства, прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, существенного изменения проектной документации строящегося объекта недвижимости, изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а также в случае если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества этого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ);

- уступить новому участнику права требования по договору;

- обратиться в территориальные органы Росрегистрации с заявлением о государственной регистрация права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет его денежных средств, после подписания застройщиком и участником (или его наследниками) передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).

Одновременно у участника возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ). Согласно ст. 290 ГК РФ к общему имуществу относятся общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее более одной квартиры;

- обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации, установленных Законом N 214-ФЗ (ч. 7 ст. 19).

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в соответствии с Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82).

Уступка права требования по договору

В процессе реализации инвестиционного проекта организации-участники, заключившие с застройщиком договор участия в долевом строительстве, могут уступить право требования по этому договору новым участникам. Согласно ст. 11 Закона N 214-ФЗ такая уступка допускается после уплаты прежним участником цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника. В соответствии с положением ст. 391 ГК РФ перевод долга допускается с согласия кредитора, то есть застройщика.

Уступка оформляется в простой письменной форме (ст. 389 ГК РФ). Договор (соглашение) об уступке права требования подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационных органах по месту нахождения объекта.

Уступка права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию производится передача объекта долевого строительства его участникам (ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Она осуществляется в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, и оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Участник долевого строительства после получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Качество передаваемого объекта должно согласно ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ соответствовать условиям договора, а при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям.

При обнаружении несоответствия объекта указанным выше требованиям участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления отдельного акта, в котором указываются несоответствия объекта условиям договора "и требованиям технической документации.

В этом случае участник долевого строительства отказывается от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Государственная регистрация права собственности

на объекты долевого строительства

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства согласно ст. 16 Закона N 214-ФЗ осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.12.2004). Порядок регистрации установлен Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С.Соколов

Директор аудиторской фирмы

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

31.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——