"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1

ДОГОВОР РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ

Договор на реконструкцию здания относится к договорам строительного подряда. Поэтому к нему применяются те же правила. Об условиях договора реконструкции здания и его важных моментах читайте в нашей статье.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание,

заключая договор

Во-первых, важной особенностью правового регулирования отношений строительного подряда является наличие СНиПов - строительных норм и правил.

Они содержат не только организационно-методические, но и технические требования, относящиеся к проектно-изыскательским и строительным работам. Отсутствие в договоре ссылок на указанные нормативные документы не освобождает стороны договора от необходимости их соблюдения.

Во-вторых, реконструкции здания всегда предшествует получение необходимых административных разрешений.

В-третьих, сторонами в договоре реконструкции являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, а также публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. А в роли подрядчика - лишь те физические и юридические лица, которые имеют лицензию на определенные виды строительной деятельности.

В-четвертых, оплата выполненных работ в договоре указывается в отдельных приложениях. Для защиты интересов подрядчика в договоре следует разбить работу на основные этапы, тогда подрядчик сможет избежать задержек в оплате работ.

В-пятых, сдача и приемка работ - существенное условие в договоре, и от того, как подробно будут согласованы особенности приемки работ, стороны в дальнейшем смогут избежать споров.

Далее (на с. 83) приведен образец договора подряда на реконструкцию здания (без приложений).

Приложение

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                             Договор                            |
   |                 подряда на реконструкцию здания                |
   |                                                                |
   |                                           "10"  января     6   |
   |г. Москва                                  ———— ———————— 200— г.|
   |                                                                |
   |Общество с ограниченной ответственностью "Капиталист", именуемое|
   |в дальнейшем "Заказчик",  в лице генерального директора  Петрова|
   |Петра  Ивановича,  действующего  на  основании  Устава, с  одной|
   |           Общество с ограниченной ответственностью  "Строитель"|
   |стороны, и ————————————————————————————————————————————————————,|
   |                                           генерального         |
   |именуемое в дальнейшем "Подрядчик", в лице —————————————————————|
   |директора Иванова Ивана Ивановича                               |
   |—————————————————————————————————,  действующего   на  основании|
   |Устава,  с   другой  стороны,   заключили  настоящий  Договор  о|
   |нижеследующем.                                                  |
   |                                                                |
   |                      1. Предмет договора                       |
   |                                                                |
   |1.1. По  настоящему  Договору  Подрядчик  обязуется   произвести|
   |                                г. Москва, ул. Строителей,      |
   |реконструкцию здания по адресу: ————————————————————————————————|
   |д. 65                                                           |
   |——————, именуемого в дальнейшем "Объект",  в  соответствии  и на|
   |основании:                                                      |
   |— технического задания (приложение 1 к Договору);               |
   |— проекта (приложение 2 к Договору);                            |
   |— смет (приложения 3а, 3б и 3в к Договору);                     |
   |— финансового плана (приложение 4 к Договору),                  |
   |а также на основании разрешительной  документации,  имеющейся  у|
   |Заказчика,    требуемой   в    соответствии    с     действующим|
   |законодательством  для ведения  указанных  в техническом задании|
   |и проекте работ на Объекте.                                     |
   |Заказчик  обязуется принять и оплатить эти работы в соответствии|
   |с финансовым планом.                                            |
   |1.2. Подрядчик обязуется в процессе выполнения  работ  подбирать|
   |для выполнения субподрядных  работ  строительные  организации, а|
   |также изучать  рынок  строительных  и  иных  материалов и других|
   |изделий строительного назначения и представлять  соответствующую|
   |информацию Заказчику.                                           |
   |1.3. По завершении работ Подрядчик сдает,  а Заказчик  принимает|
   |по акту выполненную Подрядчиком  работу.  За работу, выполненную|
   |субподрядчиками и другими контрагентами,  Подрядчик отвечает как|
   |за свою собственную работу.                                     |
   |                                                                |
   |                  2. Права и обязанности сторон                 |
   |                                                                |
   |2.1. Подрядчик   обязан  выполнять   предусмотренные   настоящим|
   |Договором работы  в соответствии  с  технической  документацией,|
   |определяющей  объем,  содержание  работ  и  другие предъявляемые|
   |к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Состав и|
   |содержание технической документации определяются в приложениях к|
   |настоящему Договору.                                            |
   |2.2. В случае если в  ходе выполнения обусловленных  технической|
   |документацией   работ   Подрядчик   обнаружит   не   учтенные  в|
   |технической документации работы и в связи  с  этим необходимость|
   |проведения дополнительных работ и увеличения  сметной  стоимости|
   |работ, он обязан сообщить об этом Заказчику.                    |
   |2.3. При  неполучении  от Заказчика  ответа на свое сообщение  в|
   |        10 (десяти)                                             |
   |течение ———————————— дней   Подрядчик    обязан    приостановить|
   |соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем,|
   |на  счет  Заказчика.  Заказчик освобождается  от возмещения этих|
   |убытков,  если докажет  отсутствие  необходимости  в  проведении|
   |дополнительных работ.                                           |
   |2.4. Если  Подрядчик не выполнит  условия, установленные  п. 2.3|
   |настоящего  Договора,  он  лишается права требовать от Заказчика|
   |оплаты   выполненных   им  дополнительных  работ  и   возмещения|
   |вызванных   этим   убытков,   если   не   докажет  необходимость|
   |немедленных действий в интересах Заказчика, в частности  в связи|
   |с тем,  что  приостановление  работ могло привести  к гибели или|
   |повреждению объекта строительства.                              |
   |2.5. При   согласии   Заказчика   на   проведение    и    оплату|
   |дополнительных   работ   Подрядчик   вправе   отказаться  от  их|
   |выполнения  лишь  в  случаях,  когда  они  не входят в сферу его|
   |профессиональной  деятельности,  либо  в сферу  деятельности его|
   |субподрядчиков  и  других  контрагентов,  либо  не   могут  быть|
   |выполнены Подрядчиком и  его субподрядчиками (контрагентами)  по|
   |не зависящим от них причинам.                                   |
   |2.6. Заказчик   вправе   вносить   изменения    в    техническую|
   |документацию  при  условии,  если вызываемые этим дополнительные|
   |                                10 (десяти)                     |
   |работы по стоимости не превысят —————————— процентов указанной в|
   |смете    общей   стоимости   работ   и   не   меняют   характера|
   |предусмотренных в настоящем Договоре работ.                     |
   |2.7. Внесение  в  техническую  документацию  изменений в большем|
   |объеме, чем предусмотрено в  п. 2.6 Договора,  осуществляется на|
   |основе  согласованной  сторонами  дополнительной  сметы. Если по|
   |не  зависящим  от  Подрядчика  причинам стоимость работ превысит|
   |                        10 (десять)                             |
   |смету не  менее чем  на ———————————— процентов,  он будет вправе|
   |требовать пересмотра сметы.                                     |
   |2.8. В случае  необходимости устранения дефектов  в  технической|
   |документации  Подрядчик  вправе  требовать  возмещения  разумных|
   |расходов, которые он понес в связи с установлением и устранением|
   |этих дефектов.                                                  |
   |2.9. Обеспечение  работ  материалами   и   оборудованием   несет|
   |Подрядчик. По соглашению сторон Заказчик может принять  на  себя|
   |обязанность  полностью  или   частично   обеспечить   Подрядчика|
   |необходимыми материалами и оборудованием.                       |
   |2.10. Сторона, в обязанность которой  входит  обеспечение  работ|
   |материалами   и   оборудованием,   несет   ответственность    за|
   |обнаружившуюся  невозможность  использования  предоставленных ею|
   |материалов или оборудования  без ухудшения качества  выполняемых|
   |работ, если не докажет, что невозможность использования возникла|
   |по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.         |
   |2.11. В   случае   обнаружившейся   невозможности  использования|
   |предоставленных   Заказчиком  материалов  или  оборудования  без|
   |ухудшения качества выполняемых работ  и отказа Заказчика  от  их|
   |замены Подрядчик вправе  отказаться  от  настоящего  Договора  и|
   |потребовать  от  Заказчика  уплаты цены договора пропорционально|
   |выполненной части работ.                                        |
   |2.12. Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом  и|
   |качеством выполняемых работ, соблюдением сроков  их  выполнения,|
   |качеством  предоставленных  Подрядчиком  материалов,   а   также|
   |правильностью  использования  Подрядчиком  материалов Заказчика,|
   |не   вмешиваясь    в    оперативно—хозяйственную    деятельность|
   |Подрядчика.                                                     |
   |2.13. Заказчик,  обнаруживший   при   осуществлении  контроля  и|
   |надзора за выполнением работ отступления от требований проектно—|
   |сметной документации, которые могут ухудшить качество работ, или|
   |иные  их  недостатки,  обязан   немедленно   заявить   об   этом|
   |Подрядчику. Если Заказчик не сделает такого заявления, он теряет|
   |право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.     |
   |2.14. Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства|
   |указания Заказчика, если такие указания не противоречат условиям|
   |настоящего  Договора  и  не  представляют  собой вмешательство в|
   |оперативно—хозяйственную деятельность Подрядчика.               |
   |2.15. Подрядчик  должен  устранять по требованию Заказчика и  за|
   |его   счет   недостатки,   за   которые   Подрядчик   не   несет|
   |ответственности.  Подрядчик  вправе  отказаться  от   выполнения|
   |обязанности,  указанной  в  настоящем  пункте,  в  случае, когда|
   |устранение недостатков  не  связано непосредственно  с предметом|
   |настоящего Договора либо не может быть осуществлено  Подрядчиком|
   |по не зависящим от него причинам.                               |
   |                                                                |
   |      3. Порядок приемки работ. Требования к качеству работ     |
   |                                                                |
   |                                                       3 (трех) |
   |3.1. Приемка работ осуществляется Заказчиком в течение —————————|
   |дней  после  получения  им  сообщения Подрядчика о готовности  к|
   |сдаче   Объекта.   Стоимость   приемки  работ  входит  в  смету,|
   |предусмотренную Договором, и осуществляется  Заказчиком  в  счет|
   |причитающейся  Подрядчику  оплаты.  Размер  затрат на приемку не|
   |                5 (пяти)                                        |
   |может превышать ———————— процентов от сметной стоимости Объекта.|
   |В случае если Заказчик затратит  на  приемку  Объекта  средства,|
   |превышающие   сумму,   указанную   в   настоящем   пункте,   все|
   |дополнительные  расходы  по  приемке он будет обязан осуществить|
   |за свой счет.                                                   |
   |3.2. Сдача   работы   Подрядчиком  и   приемка   их   Заказчиком|
   |оформляются актом, который подписывается  обеими  сторонами. При|
   |отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка|
   |об этом, и акт подписывается другой стороной.                   |
   |3.3. Заказчик  вправе  отказаться  от  приемки  работ  в  случае|
   |обнаружения  недостатков,   которые   не  могут  быть  устранены|
   |Подрядчиком или Заказчиком.                                     |
   |3.4. В случае ненадлежащего выполнения работ Подрядчик не вправе|
   |ссылаться на то, что Заказчик не осуществлял контроль  и  надзор|
   |за их выполнением.                                              |
   |                                                  5 (пяти)      |
   |3.5. Гарантийный срок устанавливается  в  размере ————————— лет.|
   |Подрядчик несет ответственность  за недостатки,  обнаруженные  в|
   |пределах гарантийного срока, если не докажет, что  они произошли|
   |вследствие нормального  износа  объекта,  ненадлежащего  ремонта|
   |объекта,  произведенного  самим  Заказчиком или привлеченными им|
   |третьими лицами.                                                |
   |3.6. Подрядчик   несет   ответственность   перед  Заказчиком  за|
   |допущенные   отступления   от   требований,  предусмотренных   в|
   |технической   документации   и   в   обязательных   для   сторон|
   |строительных   нормах   и   правилах.   Подрядчик    не    несет|
   |ответственности за допущенные им без согласия  Заказчика  мелкие|
   |отступления от технической документации,  если докажет,  что они|
   |не повлияли на качество объекта строительства.                  |
   |3.7. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта  в|
   |части   улучшений,   производимых   по    настоящему    Договору|
   |Подрядчиком,  а  именно  устанавливаемого  (или  установленного)|
   |Подрядчиком оборудования, использованных  или  не использованных|
   |Подрядчиком строительных  и отделочных  материалов,  выполненной|
   |Подрядчиком  отделки и т.п., до  приемки работ Заказчиком, несет|
   |Подрядчик.                                                      |
   |3.8. Если отделочные работы или установка оборудования выполнены|
   |Подрядчиком   некачественно    или    оказались   невыполненными|
   |вследствие   недоброкачественности  предоставленного  Заказчиком|
   |материала или оборудования либо  исполнения  ошибочных  указаний|
   |Заказчика,    Подрядчик    вправе    требовать    оплаты    всей|
   |предусмотренной   сметой   стоимости  работ  при  условии,  если|
   |Подрядчиком выполнены условия настоящего Договора.              |
   |3.9. Подрядчик  обязан  немедленно  предупредить Заказчика и  до|
   |получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:|
   |— непригодности   или    недоброкачественности   предоставленных|
   |Заказчиком  материала,  оборудования,  технической  документации|
   |или иных предметов;                                             |
   |— возможных неблагоприятных для Заказчика последствий выполнения|
   |его указаний о способе исполнения работы;                       |
   |— иных не зависящих от Подрядчика обстоятельств, которые  грозят|
   |годности  или  прочности  результатов  выполняемой  работы  либо|
   |создают невозможность ее завершения в срок.                     |
   |                                                                |
   |                 4. Порядок расчетов по договору                |
   |                                                                |
   |4.1. Оплата    выполненных    по   настоящему   Договору   работ|
   |производится   Заказчиком  в  размере,  предусмотренном  сметой,|
   |указанной в финансовом плане.                                   |
   |                                                     1 200 000  |
   |4.2. Заказчик выплачивает Подрядчику аванс в размере ———————————|
   | (один миллион двести тысяч)                   10 (десяти)      |
   |———————————————————————————— руб.   в  течение ———————————— дней|
   |после   подписания  настоящего  Договора.  Окончательный  расчет|
   |производится   после   окончательной   сдачи  работ  Подрядчиком|
   |Заказчику при условии, что работа  выполнена надлежащим  образом|
   |в сроки, установленные настоящим Договором, или досрочно.       |
   |                                                                |
   |                    5. Ответственность сторон                   |
   |                                                                |
   |5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по|
   |настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии|
   |с действующим законодательством Российской Федерации.  При  этом|
   |штрафные  санкции  взыскиваются  сверх  сумм возмещения убытков.|
   |5.2. При    неисполнении    Заказчиком    обязанности   уплатить|
   |установленную  цену либо иную сумму,  причитающуюся Подрядчику в|
   |связи  с  выполнением настоящего Договора, Подрядчик имеет право|
   |на  удержание  принадлежащего  Заказчику  оборудования,  остатка|
   |неиспользованного   материала  и  другого  оказавшегося  у  него|
   |имущества  Заказчика до уплаты Заказчиком соответствующих  сумм.|
   |5.3. В  случае  если  фактические  расходы  Подрядчика  окажутся|
   |меньше  тех,  которые  учитывались  при определении цены работы,|
   |Подрядчик   сохраняет   право   на   оплату   работ   по   цене,|
   |предусмотренной настоящим  Договором,  если Заказчик не докажет,|
   |что  полученная  Подрядчиком  экономия  повлияла   на   качество|
   |выполненных работ.                                              |
   |5.4. В случае несвоевременного перечисления Заказчиком средств в|
   |оплату по настоящему Договору Заказчик  будет  обязан  выплатить|
   |                            1 (одного)                          |
   |Подрядчику  пени из расчета —————————— процента  за  каждый день|
   |просрочки оплаты.                                               |
   |                                                                |
   |                        6. Прочие условия                       |
   |                                                                |
   |6.1. Во  всем остальном,  что не предусмотрено данным Договором,|
   |стороны  руководствуются законодательством Российской Федерации.|
   |6.2. Споры,  вытекающие  из   исполнения   настоящего  Договора,|
   |решаются  в  арбитражном  суде  в  соответствии  с   Арбитражным|
   |процессуальным кодексом РФ.                                     |
   |                                                                |
   |                   7. Заключительные положения                  |
   |                                                                |
   |7.1. Настоящий Договор имеет нижеследующие приложения:          |
   |Приложение 1. Техническое задание.                              |
   |Приложение 2. Проект.                                           |
   |Приложение 3а. Смета на работы.                                 |
   |Приложение 3б. Смета на черновые материалы.                     |
   |Приложение 3в. Смета на чистовые материалы.                     |
   |Приложение 4. Финансовый план.                                  |
   |Приложение 5. Перечень уполномоченных лиц.                      |
   |Приложение 6. Акт приема—передачи имущества.                    |
   |Приложение 7. График поставки материалов.                       |
   |Приложение 8. Положение о генподряде.                           |
   |7.2. Приложения  к  Договору  оформляются  в  письменной  форме,|
   |подписываются    и   скрепляются   печатями   сторон,   являются|
   |неотъемлемой частью Договора.                                   |
   |7.3. Настоящий  Договор  составлен в двух экземплярах на русском|
   |языке — по одному экземпляру для каждой стороны.                |
   |7.4. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания |
   |сторонами.   Все   изменения    и    дополнения    к    Договору|
   |согласовываются, оформляются в письменной форме, подписываются и|
   |скрепляются печатями сторон.                                    |
   |                                                                |
   |            8. Почтовые и банковские реквизиты сторон           |
   |                                                                |
   |Заказчик:                           Подрядчик:                  |
   |ООО "Капиталист"                    ООО "Строитель"             |
   |—————————————————————————————       ————————————————————————————|
   |    7701240565                          7701340525              |
   |ИНН ———————————————————             ИНН ————————————————————————|
   |                   125365,                             127349,  |
   |Юридический адрес: ——————————       Юридический адрес: —————————|
   |г. Москва, ул. Яблочкова,           г. Москва, ул. Лескова,     |
   |—————————————————————————————       ————————————————————————————|
   |д. 9.                               д. 8, офис 13.              |
   |—————————————————————————————       ————————————————————————————|
   |                   тот же.                             тот же.  |
   |Фактический адрес: ——————————       Фактический адрес: —————————|
   |Банковские реквизиты:               Банковские реквизиты:       |
   |    40302410500000000888                40102410300000000888    |
   |р/с —————————————————————————       р/с ————————————————————————|
   |в АКБ "Знание" г. Москвы,           в АКБ "Пламя" г. Москвы,    |
   |—————————————————————————————       ————————————————————————————|
   |БИК 032524123,                      БИК 014324123,              |
   |—————————————————————————————       ————————————————————————————|
   |к/с 30802103000000000552.           к/с 30705103000000000551.   |
   |—————————————————————————————       ————————————————————————————|
   |                                                                |
   |Генеральный директор:               Генеральный директор:       |
   |    Петров (Петров П.И.)                Иванов (Иванов И.И.)    |
   |—————————————————————————————       ————————————————————————————|
   |                                                                |
   |М.П.                               М.П.                         |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Е.А.Сынников

Начальник отдела

юридического и налогового консультирования

компании "Косов и Партнеры"

Подписано в печать

30.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——