"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1

Вопрос: Организация решила продать земельный участок, на котором находятся недостроенные объекты. Правда, она не хочет регистрировать этот недострой. Однако покупатель, вероятно, не исключает возможности, что после сделки продавец зарегистрирует объекты на себя. Так ли это?

Ответ: Да, опасения покупателя совершенно оправданны, поскольку при сделке, описанной в вопросе, он не приобретает права собственности на недвижимость. Кроме того, он будет владеть земельным участком с ограничением (сервитут) на часть земли, на которой расположена недвижимость. Объясним почему.

Дело в том, что если земельный участок, на котором находится недвижимость, принадлежащая продавцу, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью (ст. 553 ГК РФ). Причем, если в договоре условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В рассматриваемом случае недостроенные объекты также являются объектами недвижимости (ст. 130 ГК РФ). А прежде чем осуществлять продажу объектов незавершенного строительства, продавец обязан произвести госрегистрацию права собственности на них. Как вариант рекомендуем покупателю заключить с продавцом земли предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым по истечении одного года стороны обязаны заключить договор купли-продажи недвижимости на финансовых условиях, предусмотренных предварительным договором. Правда, к этому моменту продавец должен зарегистрировать недострой на себя. Ведь, если он будет продавать незарегистрированные объекты незавершенного строительства, предварительный договор купли-продажи и, соответственно, основной договор купли-продажи могут быть признаны недействительными.

А.А.Домкина

Ведущий специалист

юридического отдела

консалтинговой компании "Аудит МСК"

Подписано в печать

30.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——