"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1

КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ "ДОЛЕВКУ"

На основании договора о совместной деятельности две организации построили для своих нужд здание, состоящее из двух отдельных помещений и коридора для общего пользования. Как зарегистрировать такую недвижимость? Нужно ли подавать документы на регистрацию каждой организации или нет?

Ответы на эти и другие вопросы - в нашей статье.

Здание построено по договору о совместной деятельности

Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Она возникает, если в собственность нескольких лиц поступает либо имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимые вещи), либо делимое имущество (в случаях, предусмотренных законом или договором).

Как следует из п. 1 ст. 1043 Гражданского кодекса РФ, имущество, созданное в результате совместной деятельности по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), по общему правилу признается общей долевой собственностью участников такого договора. Таким образом, в нашем случае здание, построенное двумя организациями, является их общей долевой собственностью (если иное не установлено в договоре о совместной деятельности).

Примечание. Общая собственность: виды

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Это следует из п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ.

Определение долей в общей собственности

Согласно п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, доля каждого собственника в общей собственности выражается в виде правильной дроби. Если же в договоре права собственников в общей собственности выражены в виде натуральных показателей, то это противоречит требованиям п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, такие условия договора являются ничтожными ввиду того, что доля, принадлежащая каждому из участников общей собственности, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи. Данная позиция подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2005 г. N Ф04-235/2005(8352-А03-24)).

Поэтому закрепить за каждой из сторон договора то или иное помещение в отдельности возможно только в порядке ст. 252 Гражданского кодекса РФ - путем выдела доли участника долевой собственности в натуре. А это возможно только после возникновения самого права общей собственности (его государственной регистрации).

Соответственно, в экспликации и планах БТИ будет обозначено здание в целом, паспорта каждому из собственников БТИ также выдаст на все здание целиком. При этом доли каждого собственника будут равны, если иное не предусмотрено договором между ними. А документы в БТИ и на государственную регистрацию права может подать любой из правообладателей (п. 3 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация здания, находящегося в общей долевой

собственности

Что касается порядка государственной регистрации, то он утвержден Приказом Минюста России от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество". Согласно п. 8 этих Методичек в представляемых заявлениях рекомендуется указывать размеры долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих участникам общей долевой собственности. А сама регистрация права общей долевой собственности осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр прав отдельных записей о праве каждого из участников общей долевой собственности (п. 12 Методичек).

При этом в случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из них (п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В свидетельстве, которое выдается каждому из участников долевой собственности, указывается следующая информация:

- в графе "Документы-основания" помимо реквизитов документа, на основании которого участниками общей долевой собственности было приобретено право общей долевой собственности, указываются также реквизиты соглашения об определении долей, если таковое имеется;

- в графе "Субъект (субъекты) права" в каждом свидетельстве указываются данные участника долевой собственности, которому это свидетельство выдается. Сведения об остальных участниках общей долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства после слов "Иные участники общей долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- в графу "Вид права" вносится запись о размере доли в праве общей собственности участника долевой собственности.

Примечание. Свидетельство заполняется в соответствии с Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств, утвержденной Приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226.

П.В.Новиков

Юрисконсульт

ООО "Консалтинговое агентство "ПСРП"

Подписано в печать

30.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——