"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1

ОБЪЕКТ ПОПАЛ ПОД СНОС: РАССЧИТЫВАЕМ КОМПЕНСАЦИЮ

Разработан инвестиционный проект, который предполагает выкуп земельных участков и снос находящейся на них недвижимости. Собственнику придется уничтожить свою недвижимость, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. В этом случае отчуждение недвижимого имущества осуществляется в том же порядке, что и изъятие земельного участка (п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса РФ). Причем не важно, принадлежит собственнику недвижимости сам земельный участок или нет, ему все равно положена компенсация.

Если же инвестиционный проект носит частный характер, отношения между инвестором и собственником недвижимости должны регулироваться на основе договора, заключенного между ними, который также может содержать выкупную цену сносимой недвижимости.

Когда снос недвижимости невозможен

Получив уведомление о том, что принадлежащая вам недвижимость попадает под снос в соответствии с инвестиционной программой, рекомендуем прежде всего проверить, вправе ли данный государственный орган принимать такое решение.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса РФ решение должно быть принято федеральным или региональным органом исполнительной власти, а никак не органами местного самоуправления.

Помимо этого необходимо проверить, принято ли соответствующее решение в рамках компетенции соответствующего госоргана.

Отметим, что порядок подготовки и принятия этих решений определяется федеральным земельным законодательством. Решение о сносе будет незаконным, если реализация инвестиционного проекта возможна и без сноса данной недвижимости. Но даже тогда, когда земельный участок подлежит изъятию, недвижимость может быть снесена только в том случае, если предполагаемое использование земли невозможно без прекращения права собственности на здания, строения, сооружения (п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса РФ).

Также необходимо учитывать, что любая инвестиционная программа должна согласовываться с документами территориального планирования, документацией по планировке территории, принятыми и утвержденными в надлежащем порядке, градостроительными регламентами, разрешенными для использования. Такие документы в соответствии с п. 6 ст. 57 Градостроительного кодекса РФ представляются органами местного самоуправления органам государственной власти, органам местного самоуправления, физическим и юридическим лицам по их запросу. И если собственнику недвижимости удастся доказать несоответствие инвестиционного проекта градостроительной документации, скорее всего изъятие и снос недвижимости удастся предотвратить.

Каков порядок сноса недвижимости

В подавляющем большинстве случаев снос в связи с реализацией инвестиционной программы осуществляется заинтересованным лицом (инвестором, его подрядчиком). В крайне редких случаях снос может быть возложен на собственника, но только с его согласия, за счет инвестора и, при необходимости, с привлечением организации, имеющей соответствующую лицензию в области градостроительной деятельности.

До момента сноса недвижимость подлежит изъятию, которое проходит в порядке, аналогичном изъятию земельного участка.

1. Уполномоченный орган власти принимает решение об изъятии недвижимости, которое подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Не позднее чем за год до предстоящего изъятия собственник недвижимости должен быть письменно уведомлен о принятом решении, а также о произведенной регистрации (п. 3 ст. 279 Гражданского кодекса РФ). Причем с согласия собственника выкуп возможен и до истечения года с даты, когда он был уведомлен о выкупе.

3. Собственнику предлагают заключить сделку о выкупе соответствующего имущества для государственных нужд. Содержание соглашения включает, например, следующие существенные условия: о выкупной цене, о сроках выкупа, об обязательстве РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену.

4. Если собственник не согласен на выкуп или отказывается заключать соглашение на предлагаемых условиях, спор разрешается судом. Если суд примет решение об отчуждении земельного участка, оно (при неисполнении в добровольном порядке) будет исполнено принудительно.

Примечание. Сроки подачи иска о выкупе недвижимости

Иск о выкупе недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента, когда собственнику было направлено уведомление о том, что соответствующий госорган власти принял решение о выкупе земельного участка. По истечении срока исковой давности, если необходимость в выкупе участка сохранилась, уполномоченный орган принимает новое решение, и изложенная процедура начинается вновь.

Как рассчитывают выкупную цену недвижимости

Как указывалось выше, выкуп недвижимости для государственных и муниципальных нужд, в том числе для сноса в связи с реализацией инвестиционной программы, осуществляется в том же порядке, что и выкуп земельного участка.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Это установлено в п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ.

На этом основании можно сделать вывод, что собственнику недвижимости должны возместить рыночную стоимость выкупаемого недвижимого имущества, а также все убытки, связанные с изъятием такого имущества. Например, если в здании, которое предполагается снести, располагаются производственные помещения, принадлежащие собственнику, он получает не только рыночную стоимость самого здания, но и сумму компенсации в связи с переносом производства, а также те неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы производство продолжало работать.

Помимо этого собственнику недвижимости возмещаются суммы, которые он должен выплатить третьим лицам в качестве санкции по обязательствам, прекращающимся в связи со сносом. Например, если все или часть помещений в сносимом здании сданы в аренду, договор аренды прекращается с изъятием и сносом здания.

Арендодатель при этом выплачивает арендаторам сумму неустойки (убытков). Эта сумма также должна быть включена в сумму компенсации, которая выплачивается собственнику недвижимости.

Естественно, если собственнику недвижимости не принадлежит земельный участок, то суммы компенсации подсчитываются и выплачиваются каждому отдельно.

Порядок подсчета суммы компенсации <*> нормативно не утвержден. Поэтому собственнику следует не только самостоятельно привести соответствующий расчет, но и подготовить доказательства его правильности (различные справки, которые основываются на данных бухгалтерского и управленческого учета, переписка с контрагентами, договоры и пр.).

     
   ————————————————————————————————
   

<*> О бухучете и налогообложении суммы компенсации, которую собственник получил за снос недвижимости, читайте в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве" N 4, 2005, с. 64.

Такие доказательства могут потребоваться для предъявления в суд, если выкупная цена не будет согласована, и могут сыграть решающее значение для предотвращения или минимизации убытков, вызванных сносом принадлежащего вам недвижимого имущества.

Правда, учтите: в сумму компенсации не включаются затраты по строительству, расширению и реконструкции объектов, подлежащих сносу, если такие затраты произведены после того, как собственник получил уведомление о предстоящем изъятии недвижимости (ст. 280 Гражданского кодекса РФ).

А.Б.Борисова

Юрист

АКГ "Интерэкспертиза"

Подписано в печать

30.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——