"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1

РАСХОДЫ И ДОХОДЫ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Что является финансовым результатом у заказчика-застройщика, если расчеты с инвестором производятся исходя из лимитов, заложенных в сметах на строительство? А если расчеты производятся по договорной стоимости? А с чего заказчику-застройщику платить НДС? Ответы на эти и другие вопросы - в нашей статье.

Расходы заказчика-застройщика

Расходы по содержанию заказчика-застройщика производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства. Эти расходы включаются в инвентарную стоимость строящихся объектов.

Доходы заказчика-застройщика

Финансовый результат у заказчика-застройщика образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенных в сметах на строительство, и фактическими затратами по содержанию заказчика-застройщика. Если расчеты за объект с инвестором производятся по договорной стоимости, то в состав финансового результата заказчика-застройщика также включается разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта (с учетом затрат по содержанию заказчика-застройщика). На это указано в п. 15 ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", утвержденного Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.

По окончании строительства у заказчика-застройщика может возникнуть экономия от использования средств финансирования строительства. Если по условиям договора с инвестором эта экономия остается в распоряжении заказчика-застройщика, то она также зачисляется в состав его финансовых результатов.

Вознаграждение застройщика, полученное при строительстве объекта, является его доходом, учитываемым для целей налогообложения прибыли (за минусом расходов на его содержание). Об этом сказано в Письме Минфина России от 23 ноября 2004 г. N 07-05-14/306. Деятельность заказчика-застройщика по выполнению его функций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание услуг, а оплату за них облагать НДС. Такая точка зрения была высказана в Письме МНС России от 21 февраля 2003 г. N 03-1-08/638/17-Ж75. Позиция налоговиков вполне законна и обоснованна.

Согласно Налоговому кодексу РФ реализацией услуг признается их оказание на возмездной основе одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ). Услуга в соответствии с п. 5 ст. 38 Налогового кодекса РФ - это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Если объект недвижимости рассматривать в качестве результата строительной деятельности, это результат деятельности подрядчика, а не заказчика-застройщика.

Пример. Инвестор заключил с заказчиком-застройщиком договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта. Заказчик-застройщик получил от инвестора целевое финансирование в размере 1 500 000 руб. (общая сметная стоимость работ по договору).

По сводному сметному расчету затраты на содержание заказчика-застройщика - 236 000 руб. (в том числе НДС - 36 000 руб.), а прочие капитальные затраты - 106 200 руб. (в том числе НДС - 16 200 руб.).

Фактические расходы по содержанию заказчика-застройщика составили 180 000 руб., а величина прочих капитальных затрат - 94 400 руб. (в том числе НДС - 14 400 руб.). Экономия по смете остается в распоряжении заказчика-застройщика. Для реализации проекта заказчик-застройщик заключил договор с подрядчиком на сумму 1 157 800 руб. (в том числе НДС - 176 613,56 руб.). Работы подрядчику оплачиваются авансом. Приемка законченного строительством объекта осуществляется в целом, что оформляется актом.

Бухгалтер заказчика-застройщика запишет в учете следующее.

При получении средств целевого финансирования:

Дебет 51 Кредит 86

- 1 500 000 руб. - поступило от инвестора целевое финансирование;

Дебет 86

Кредит 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

- 236 000 руб. - учтена часть полученных средств целевого финансирования как аванс за услуги заказчика-застройщика;

Дебет 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 36 000 руб. (236 000 руб. x 18% : 118%) - начислен НДС с аванса.

При отражении затрат по строительству объекта:

Дебет 60 субсчет "Расчеты по авансам выданным"

Кредит 51

- 1 157 800 руб. - перечислен аванс подрядчику за выполнение работ по строительству;

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69...)

- 180 000 руб. - отражена сумма фактических расходов по содержанию заказчика-застройщика;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

Кредит 76

- 80 000 руб. (94 400 - 14 400) - отражены прочие капитальные затраты по строительству объекта;

Дебет 19 субсчет "НДС, подлежащий вычету у инвестора"

Кредит 76

- 14 400 руб. - учтен НДС по прочим капитальным затратам, подлежащий вычету у инвестора;

Дебет 76 Кредит 51

- 94 400 руб. - оплачены прочие капитальные затраты;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

Кредит 60 субсчет "Расчеты с подрядчиком"

- 981 186,44 руб. (1 157 800 - 176 613,56) - приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта;

Дебет 19 субсчет "НДС, подлежащий вычету у инвестора"

Кредит 60 субсчет "Расчеты с подрядчиком"

- 176 613,56 руб. - отражена сумма НДС по работам подрядчика, подлежащая вычету у инвестора;

Дебет 60 субсчет "Расчеты с подрядчиком"

Кредит 60 субсчет "Расчеты по авансам выданным"

- 1 157 800 руб. - зачтен аванс, ранее выданный подрядчику;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 200 000 руб. (236 000 - 36 000) - включена в фактические затраты по строительству объекта стоимость услуг заказчика-застройщика (без НДС);

Дебет 19 субсчет "НДС, подлежащий вычету у инвестора"

Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 36 000 руб. - отражена сумма НДС со стоимости услуг заказчика-застройщика, подлежащая вычету у инвестора;

Дебет 90 субсчет "Себестоимость продаж"

Кредит 20

- 180 000 руб. - списаны фактические затраты по содержанию заказчика-застройщика;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 36 000 руб. - начислен НДС с услуг заказчика-застройщика;

Дебет 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

Кредит 62 субсчет "Расчеты с инвестором"

- 236 000 руб. - зачтен аванс, ранее полученный от инвестора;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС"

Кредит 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

- 36 000 руб. - принят к вычету НДС, ранее уплаченный с полученного аванса;

Дебет 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж"

Кредит 99

- 20 000 руб. (200 000 - 180 000) - отражена прибыль от оказания услуг инвестору.

При сдаче объекта инвестору:

Дебет 86

Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 1 061 186,44 руб. (981 186,44 + 80 000) - переданы инвестору капитальные вложения в части работ, выполненных подрядчиком, а также прочие капитальные вложения (без НДС);

Дебет 86

Кредит 19 субсчет "НДС, подлежащий вычету у инвестора"

- 191 013,56 руб. (176 613,56 + 14 400) - передана инвестору сумма НДС в части работ, выполненных сторонними организациями;

Дебет 62 субсчет "Расчеты с инвестором"

Кредит 08 субсчет "Строительство объектов основных средств"

- 200 000 руб. - переданы инвестору капитальные вложения в части услуг заказчика-застройщика (без НДС);

Дебет 62 субсчет "Расчеты с инвестором"

Кредит 19 субсчет "НДС, подлежащий вычету у инвестора"

- 36 000 руб. - передана инвестору сумма НДС в части услуг заказчика-застройщика;

Дебет 86

Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 11 800 руб. (106 200 - 94 400) - отражена экономия по смете;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 1800 руб. (11 800 руб. x 18% : 118%) - начислен НДС с суммы экономии;

Дебет 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж"

Кредит 99

- 10 000 руб. (11 800 - 1800) - отражена прибыль от экономии по смете.

Е.В.Губина

Консультант по налогам и сборам

Т.И.Никишаева

Аудитор

ООО "Консалтинговое агентство "ПСРП"

Подписано в печать

30.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——