"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1

КОГДА ПЛАТИТЬ ЗА ЗДАНИЕ КАК ЗА ИМУЩЕСТВО

В бухгалтерском законодательстве четко не определено, в какой именно момент приобретенное здание становится объектом основных средств. Одни специалисты говорят, что это происходит после государственной регистрации, другие - после подачи документов на регистрацию, третьи - после начала фактической эксплуатации объекта. Мнений много. Но решение вопроса напрямую связано с налогом на имущество.

Первая точка зрения

Эксплуатируемые объекты недвижимости должны облагаться налогом на имущество независимо от факта подачи документов на государственную регистрацию. Обоснуем эту позицию. Порядок ведения бухгалтерского учета основных средств определен ПБУ 6/01 "Учет основных средств". В нем установлено следующее. Во-первых, к основным средствам относятся здания, сооружения и т.д. (п. 5 ПБУ 6/01). Во-вторых, активы могут приниматься в бухучете в качестве основных средств, если одновременно выполняются четыре условия, которые перечислены в п. 4 ПБУ 6/01. Напомним их: активы используются в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг либо для управленческих нужд организации; активы используются свыше 12 месяцев; организация не предполагает перепродавать эти активы; активы способны приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Требование о необходимости государственной регистрации объектов недвижимости присутствует только в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (далее - Методические указания). Здесь установлено, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения и которые фактически эксплуатируются, а документы по их приемке-передаче оформлены и переданы на государственную регистрацию, амортизация начисляется в общем порядке (с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию).

Объекты недвижимости (в том числе объекты, по которым документы еще не переданы на государственную регистрацию), фактически эксплуатируемые, признаются объектами обложения по налогу на имущество организаций. Таково, например, мнение налоговиков (см. Письма от 22 декабря 2004 г. N 23-10/1/83337, от 1 апреля 2004 г. N 26-12/22224, от 21 апреля 2004 г. N 23-01/1/27330).

Примечание. С какого момента начисляется налог на имущество

Пунктом 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ в качестве объекта налогообложения указано движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, стоимость объекта будет учитываться при расчете налога на имущество, когда этот объект будет отражен в бухучете организации как основное средство. Об этом также напомнил Минфин России в Письме от 26 октября 2005 г. N 03-03-04/1/301.

Вторая точка зрения

Сторонники этой точки зрения утверждают, что объект обложения налогом на имущество возникает у организации только с даты, когда она подала документы на государственную регистрацию объекта.

И в этом случае согласно п. 52 Методических указаний организации, по сути, предоставлено право выбора даты, на которую фактически эксплуатируемый объект недвижимости будет включен в состав основных средств (хотя напрямую это не написано):

1) с даты, когда документы поданы на государственную регистрацию;

2) с даты, когда объект прошел государственную регистрацию.

Таким образом, у организации есть все основания для того, чтобы признать объект недвижимости подлежащим обложению налогом на имущество не ранее чем с даты, когда документы поданы на государственную регистрацию.

Поскольку только с этой даты объект может учитываться в составе основных средств. Данный вывод делал Минфин России в Письмах от 20 октября 2004 г. N 03-06-01-04/71 и от 13 апреля 2004 г. N 04-05-06/39.

Примечание. Официальная позиция

А.В. Сорокин, начальник отдела имущественных и прочих налогов Минфина России

- С какого момента нужно отразить имущество в бухучете в составе основных средств?

- После его государственной регистрации. И вот почему.

В соответствии с ПБУ 6/01 "Учет основных средств" стоимость объекта основных средств, который выбывает (в том числе в случае продажи), списывается с бухгалтерского учета. При этом в ПБУ 9/99 "Доходы организации" установлено, что одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от продавца к покупателю. Таким образом, определяющим условием для признания в бухгалтерском учете выбытия основного средства и списания его с баланса являются договор купли-продажи, акт приемки-передачи и факт перехода права собственности на продаваемый объект. Получается, что продаваемое имущество числится у продавца в составе основных средств до перехода на него права собственности к покупателю и списания объекта с учета. А у покупателя такое имущество будет отражено как основное средство после того, как он зарегистрирует свое право собственности на него.

Третья точка зрения

Следуя этой точке зрения, объект обложения налогом на имущество возникает у организации только с даты, когда объект пройдет государственную регистрацию.

Организация, формируя учетную политику, остановится на варианте включения объекта недвижимости в состав основных средств после даты государственной регистрации права собственности, а до этого момента будет учитывать его на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Объекты, учтенные на счете 08, не могут рассматриваться в качестве объекта обложения по налогу на имущество организаций, так как не являются основными средствами, что подтверждается п. 3 ПБУ 6/01, согласно которому данное ПБУ не применяется в отношении капитальных вложений.

Принимая решение о том, включать или не включать имущество в облагаемую базу по налогу на имущество, следует учитывать положение п. 7 ст. 3 Налогового кодекса РФ, которое гласит, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщиков.

А.Ю.Грибков

Аудитор

АК "Тэра-Консалт"

В.А.Силаев

Аудитор

АК "Тэра-Консалт"

Подписано в печать

30.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——