"Финансовые и бухгалтерские консультации", 2006, N 2

ПЕРЕХОД ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА ОБЪЕКТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Определение вида права

В настоящее время основополагающее правовое регулирование перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение осуществляется специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные нормы содержатся и в ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на нее покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец (прежний собственник) недвижимости (п. п. 1, 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Приобретаемое покупателем недвижимости право на земельный участок при переходе права собственности в кодексах называют по-разному: "право на использование" и "право пользования". Кроме того, указанные нормы прямо не определяют вид пользования (использования) земельным участком (аренда и т.п.) покупателем, а указывают, что он приобретает право на тех же условиях, что и прежний собственник (продавец недвижимости).

В судебной практике при рассмотрении споров по земельным вопросам в отдельных решениях суда такой переход права на земельный участок рассматривается как переход не самого права, а условий пользования землей - сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании. Тем самым, по мнению судов, законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования для покупателя недвижимости (аренда, право постоянного (бессрочного) пользования и т.п.), и собственник вправе решать этот вопрос самостоятельно (см., например, п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61), Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2004 г. по делу N А74-3235/02-К1-Ф02-2246/04-С2).

Но существует и иное толкование применения судами указанных норм ЗК РФ и ГК РФ. В Постановлении ФАС Московского округа от 28 апреля 2003 г. по делу N КА-А40/2301-03 отмечено, что, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором расположены продаваемые здания, например, на правах аренды, покупатель приобретает право пользования этим участком также на правах аренды.

Для разрешения данной правоприменительной коллизии необходимо установить, что же понимается под понятием "право пользования... частью земельного участка" по ГК РФ и "право на использование... части земельного участка" по ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, а также рассмотреть вопрос о том, нормы какой отрасти права - земельного или гражданского - подлежат применению (имеют приоритет) в рассматриваемой ситуации.

Пунктом 1 ст. 271 ГК РФ провозглашено, что собственник здания, строения, сооружения или иной недвижимости, находящейся на принадлежащем другому лицу земельном участке, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество (ст. ст. 268 - 270 ГК РФ). Здесь речь идет непосредственно о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Указанные отношения связаны с использованием земель, а значит, относятся к земельным отношениям и в соответствии со ст. 3 ЗК РФ регулируются земельным законодательством.

Законодатели в п. 3 ст. 3 ЗК РФ указали, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В связи с этим возникающее у покупателя (нового собственника) здания, строения, сооружения право на земельный участок должно определяться в соответствии с нормами ЗК РФ.

Так как новый собственник здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний, именно эти условия и объем и будут определять содержание соответствующего права на участок. Значит, при покупке недвижимости покупатель приобретает право на земельный участок, предусмотренное ЗК РФ, на основании которого данным участком владел ее продавец.

Необходимо также учитывать, что одним из важнейших принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В то же время реализовать право, предусмотренное п. 1 ст. 35 ЗК РФ, покупатель здания может не всегда. Например, если продавец владеет земельным участком под зданием на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право может перейти к покупателю, только если он является субъектом, названным в ст. 20 ЗК РФ (государственным или муниципальным учреждением, федеральным казенным предприятием, органом государственной власти или органом местного самоуправления). В этом случае, на наш взгляд, вид права на земельный участок, переходящий к покупателю, должен определять непосредственно собственник участка.

Установление границ земельного участка

В соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Площадь части земельного участка, находящегося непосредственного под зданием, определяется как площадь земельного участка в границах застройки на основании технических паспортов данных объектов или иных документов <1>. Площадь части земельного участка, необходимой для использования здания, определяется в соответствии со специальными нормами, регулирующими порядок проведения землеустройства.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> См., например, Постановления ФАС Уральского округа от 24.12.2003 по делу N Ф09-3726/03-ГК, ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.10.2004 по делу N А33-440/04-С2-Ф02-4363/04-С2.

Установление границ земельных участков (межевание) ведется в рамках работ по землеустройству, которые регламентируются специальными правовыми актами:

- Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (далее - Закон N 78-ФЗ);

- Положением о проведении территориального землеустройства (утв. Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396; далее - Положение о землеустройстве);

- Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений (утв. Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105; далее - Положение о границах землепользований);

- Инструкцией по межеванию земель (утв. Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г.).

Помимо указанных актов, носящих императивный характер, процедуры по проведению землеустройства регулируются актами рекомендательного характера, в частности: Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.).

На основании ст. 17 Закона N 78-ФЗ и п. 8 Положения о землеустройстве при проведении межевания земельных участков устанавливаются на местности границы (с закреплением межевыми знаками и определением координат) муниципальных и других административно-территориальных образований. Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ установлению подлежат границы земельного участка, включающего не только часть, непосредственно занятую зданием, строением, сооружением, но и часть, необходимую для их использования.

Определение возможных вариантов проектных решений расположения границ земельных участков при межевании, обоснование и выбор наилучшего варианта ведутся при разработке проекта территориального землеустройства (пп. 3, 6 п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства). При этом учитывается, что:

- в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами;

- границы земельного участка устанавливаются в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории.

При проведении межевания в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры (п. 4 Положения о границах землепользований).

Интересно правовое регулирование определения границ земельного участка в рамках муниципального законодательства. Например, в соответствии с Правилами землепользования в границах муниципального образования "Город Ухта", утвержденными Решением Совета муниципального образования "Город Ухта" от 30 мая 2002 г. N 13, норма площади, предоставляемая для эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества, принимается (устанавливается) равной площади застройки здания <1>. По сути, данная норма ограничивает право собственника здания на земельный участок, гарантированное нормами п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> См. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.10.2004 по делу N А29-8900-2003-1Э.

При установлении на местности границ земельных участков в обязательном порядке должно обеспечиваться соблюдение прав смежных землепользователей, других лиц, чьи права могут быть нарушены в ходе землеустроительных работ. Гарантии соблюдения прав указанных лиц предусмотрены соответствующими нормами.

Так, согласно п. 4 Положения о границах землепользований должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций; пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.

Подобные нормы содержит и Положение о землеустройстве. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за семь дней до начала работ по землеустройству.

Аналогичные гарантии соблюдения прав указанных лиц провозглашены Инструкцией по межеванию земель, согласно п. п. 9.1, 14.1, 14.3 которой установление границ земельного участка на местности производится в присутствии собственников, владельцев, пользователей (или их представителей) размежевываемого и смежных с ним земельных участков. Неявка кого-либо из лиц или отказ от участия в процедуре согласования границ (непредставление мотивированного отказа в согласовании границы) фиксируются в акте согласования границ, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание. В течение 30 календарных дней этим лицам направляются повторные уведомления с указанием срока явки для согласования или предоставления мотивированного отказа в согласовании границ по результатам предварительного межевания. В случае неявки в течение указанного срока или непредставления отказа границы объекта землеустройства считаются установленными.

Неотъемлемой гарантией соблюдения прав лиц также является возможность обжалования результатов межевания (п. 15 Инструкции по межеванию земель).

В некоторых случаях определение границ земельного участка производится до проведения работ по межеванию, в частности, в целях уплаты и взимания земельных платежей. Например, Законом г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" установлено, что до межевания территории площадь земельного участка для целей данного Закона определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей:

1) площади застройки;

2) площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

3) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующую зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую ими площадь.

На практике нередко возникают ситуации, когда прежний собственник здания владел (пользовался) земельным участком в меньших границах, чем согласно рассмотренным нормам законодательства гарантировано покупателю недвижимости при переходе права собственности на нее. Как же в этом случае у покупателя может возникнуть право в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ?

На наш взгляд, право на земельный участок возникает у покупателя в тех границах, в которых продавец владел (пользовался) земельным участком до совершения сделки купли-продажи недвижимости, расположенной на нем, и которые зафиксированы в кадастровом плане земельного участка. Такой вывод обусловлен, в частности, требованиями норм ЗК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с данным Законом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Причем в соответствии с п. 1 ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о регистрации; проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок - посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Таким образом, продавец недвижимости может передать покупателю только те права на земельный участок, которые зарегистрированы в установленном порядке и удостоверены свидетельством (или договором с наличием специальной регистрационной надписи). В этом случае покупатель не вправе требовать передачи земельного участка большего размера, так как продавец не может распоряжаться частью земельного участка в границах, выходящих за пределы того участка, на который за ним зарегистрированы права.

С подобными требованиями покупатель здания, строения, сооружения вправе обратиться к органу, уполномоченному распоряжаться земельными участками. Вопрос о предоставлении покупателю большей части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством, а именно гл. V ЗК РФ. В этом случае требуется соответствующее отдельное решение собственника земельного участка о предоставлении покупателю недвижимости необходимой части участка. А заявитель (покупатель недвижимости) должен будет предоставить собственнику участка (уполномоченному органу) мотивированные обоснования того, что он имеет основания претендовать на предоставление дополнительной части земельного участка и что она необходима ему для использования. Такой позиции придерживается и судебная практика (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 26 января 2004 г. по делу N Ф09-4087/03-ГК; ФАС Московского округа от 9 марта 2004 г. N КГ-А40/886-04).

Вопросы, связанные с определением границ земельного участка, права на который в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ перейдут к покупателю недвижимости, часто подлежат урегулированию непосредственно в условиях купли-продажи здания, строения, сооружения. Но тогда возникает вопрос: правомерно ли включение в договор купли-продажи положения о том, что к покупателю переходят права на земельный участок в границах, занимаемых указанной недвижимостью, если продавец владеет (пользуется) земельным участком в больших границах?

По нашему мнению, такое положение, с одной стороны, не соответствует требованиям действующего законодательства, так как ограничивает гарантированные нормами земельного и гражданского законодательства права покупателя на земельные участки, необходимые для использования покупаемой недвижимости. Значит, включение подобного положения в договор купли-продажи в этом случае неправомерно.

Но с другой стороны, наличие такого или аналогичного положения в договоре будет правомерно, если с учетом фактических обстоятельств при переходе к покупателю права на земельный участок большей площади, необходимой для эксплуатации здания, могут быть нарушены права продавца или третьих лиц, и участок нельзя будет передать покупателю. Такая ситуация возможна, например, когда на земельном участке в непосредственной близости друг от друга расположены объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам (владельцам, пользователям). В этом случае границы частей земельных участков будут определяться в соответствии с приведенными требованиями земельного законодательства, т.е. соответствующими уполномоченными органами на основании правил ст. 33 ЗК РФ и правовых актов, регулирующих порядок межевания земельных участков <1>.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Постановления ФАС Северно-Западного округа от 20.11.2001 по делу N А44-1242/01-С14-К; ФАС Уральского округа от 18.09.2003 по делу N Ф09-401/03-ГК.

Размежевание земельного участка в натуре оформляется, как правило, актом, который составляет уполномоченный орган, с участием владельцев (собственников, пользователей) смежных земельных участков и недвижимости, находящейся на них (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 11 июня 2003 г. по делу N А80-8912/02-20).

Специальные нормативные акты или юридические нормы, регулирующие порядок установления границ земельного участка в отношении его частей, занятых объектами недвижимости, каждый из которых принадлежит разным собственникам, в действующем законодательстве отсутствуют.

По смыслу положений правовых актов при размежевании земельного участка один собственник не может быть ограничен в правах на необходимую часть земельного участка в пользу другого собственника здания, расположенного на смежной части земельного участка (или смежном земельном участке). В этой ситуации уполномоченный орган при проведении работ по размежеванию должен руководствоваться принципами земельного законодательства, в равной степени обеспечить соблюдение прав смежных землепользователей и исходить из сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, определяя права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, необходимо руководствоваться нормами ЗК РФ (в частности, п. 1 ст. 35, пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35), но с учетом предусмотренных Кодексом ограничений (например, ст. 20 ограничен субъектный состав лиц, которые могут пользоваться земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования).

Из анализа рассмотренных норм следует, что покупатель недвижимости приобретает не только право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью, но и право на использование части участка, необходимой для использования недвижимости. Порядок определения границ земельного участка, необходимого для использования недвижимости, определяется на основании подзаконных актов, с учетом соблюдения прав смежных землепользователей и лиц, чьи права могут быть нарушены при проведении землеустройства.

К сказанному необходимо добавить, что продавец недвижимости при совершении сделки по ее продаже может передать покупателю только те права на земельный участок, которые зарегистрированы за ним в установленном порядке. Права на иную часть земельного участка, владельцем (пользователем) которого продавец не является, могут быть оформлены покупателем здания, строения, сооружения в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Т.М.Крыжная

Юрисконсульт

компании "ФБК"

Подписано в печать

24.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——