"Учет. Налоги. Право", 2006, N 3

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Доверительное управление имуществом получает все более широкое распространение. Особенно часто такой вариант оформления отношений используется при сдаче в аренду недвижимости. Но насколько это выгодно и не несет ли дополнительных рисков для арендодателя?

Возьмем организацию, владеющую зданием, которое предполагается сдавать в аренду. Выгодно ли сначала передать недвижимость в доверительное управление одному из участников организации, который одновременно зарегистрирован как индивидуальный предприниматель? Или проще заключить договор аренды напрямую? Для ответа на этот вопрос нужно сравнить налоговые последствия обоих вариантов. При сравнении будем исходить из того, что и организация, и доверительный управляющий применяют упрощенную систему налогообложения.

Прямой договор

Для начала рассмотрим вариант, когда организация сдает здание самостоятельно. Плюс при выборе данного варианта - относительная простота в оформлении документов. Необходимо заключить договор аренды с приложением передаточных актов на здание. При этом договор, заключаемый на срок свыше года, нужно зарегистрировать в органах юстиции. Впрочем, в договоре эту обязанность можно возложить на арендатора.

С точки зрения налогообложения происходит следующее: допустим, доходы от аренды составляют 13 650 тыс. руб. в год, расходы - 2000 тыс. руб. Если объектом обложения являются доходы, то налоговая нагрузка составит 819 тыс. руб. (13 650 тыс. руб. x 6%). Соответственно, прибыль, которая останется в распоряжении организации, составит 10 831 тыс. руб. (13 650 тыс. - 2000 тыс. - 819 тыс.).

Если в дальнейшем эта сумма будет распределяться между участниками - физическими лицами в виде дивидендов, то в бюджет поступит еще 974,79 тыс. руб. НДФЛ (10 831 тыс. руб. x 9%). Таким образом, если в качестве объекта обложения выбраны доходы, то в казну нужно будет отдать 1793,79 тыс. руб. (819 тыс. + 974,79 тыс.).

Еще больше придется перечислить в бюджет, если организация платит единый налог с доходов, уменьшенных на расходы. Общая сумма налоговых выплат в этом случае составит 2818,73 тыс. руб. Ее сформируют единый налог - 1747,5 тыс. руб. ((13 650 тыс. руб. - 2000 тыс. руб.) x 15%) и НДФЛ в размере 1071,225 руб. ((13 650 тыс. руб. - 1747,5 тыс. руб.) x 9%).

Получается, что при самостоятельной сдаче обществом здания в аренду оптимально выбрать в качестве объекта налогообложения доходы. Отметим также, что если организация самостоятельно заключает договоры аренды, то она в наименьшей степени подвержена гражданско-правовым и налоговым рискам.

Посредник: риски...

Теперь рассмотрим вариант с передачей здания в доверительное управление. В таком случае учредитель управления (общество) передает доверительному управляющему имущество на определенный срок. Управляющим может быть и индивидуальный предприниматель (ст. 1015 ГК РФ).

При этом отметим, что имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего (ст. 1018 ГК РФ). То есть здание передается на отдельный баланс доверительного управляющего. Это значит, что передать здание можно только одному доверительному управляющему (то есть только одному из участников). Соответственно, такой вариант может не устроить других участников организации.

Кроме того, доверительным управляющим нельзя назначать руководителя организации. Дело в том, что в таком случае при заключении договора доверительного управления это лицо будет действовать одновременно от имени обеих сторон - учредителя управления и управляющего. А сделки, заключенные от имени разных субъектов, интересы которых одновременно представляет одно лицо, арбитражная практика рассматривает как ничтожные (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.04.2004 по делу N КГ-А40/2297-04).

Еще одним недостатком доверительного управления является то, что процедуру государственной регистрации придется пройти два раза. Сначала с договором доверительного управления (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), а затем с договором аренды (если, конечно, он заключается на срок более года).

Кроме того, включение в цепочку доверительного управляющего влечет за собой и дополнительные риски. Так, налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами (ст. 40 НК РФ). Очевидно, что если доверительный управляющий и один из участников общества - одно и то же лицо, то это свидетельствует о взаимозависимости. Поэтому вполне вероятно доначисление налогов.

...и экономия

Теперь рассмотрим налоговое бремя, возникающее, если имущество в аренду сдает управляющий. Допустим, что вознаграждение доверительного управляющего составит 11 000 тыс. руб. В таком случае организация, выбравшая объектом налогообложения доходы, заплатит налог в размере 819 тыс. руб. (13 650 тыс. руб. x 6%). А предприниматель - доверительный управляющий, также выбравший объектом обложения доходы, перечислит с вознаграждения налог в размере 660 тыс. руб. (11 000 тыс. руб. x 6%). Таким образом, общая сумма налогов, уплаченных при использовании данного варианта, составит 1479 тыс. руб.

Если же объектом налогообложения у организации являются доходы за минусом расходов, то организация заплатит 97,5 тыс. руб. ((13 650 тыс. руб. - 2000 тыс. руб. - 11 000 тыс. руб.) x 15%). Управляющий, как и в предыдущем случае, должен казне 660 тыс. руб. Как видим, при выборе этого варианта достигается наибольшая экономия. Ведь общая сумма налогов в данном варианте составит всего 757,5 тыс. руб.

Материал подготовили

Н.Орлова

Специалист

ООО "Аудиторская служба "СТЕК"

О.Плахтиенко

Специалист

ООО "Аудиторская служба "СТЕК"

Подписано в печать

20.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——